在國民經濟增速放緩的情況下，最近幾個月，繼續(xù)降準、降息的可能性非常大。如果房地產政策不從嚴從緊，調控效果存在明顯降低的可能性。因此，“8月份是本輪調控最關鍵的一個月。”

隨著本月6日最后一個督查組結束工作，本輪國務院督查工作正式宣告收官。據(jù)悉，各個督查組近日陸續(xù)回京，督查情況將于近期形成報告并上報國務院。業(yè)界普遍認為，未來出臺的新政內容和出臺時機，將在很大程度上視這份報告而定。

目前中央仍手握數(shù)項儲備政策，包括提高二手房交易稅、房產稅試點擴容、預售制度微調等。若出臺新政，則將在以強化現(xiàn)有政策執(zhí)行為主的同時，推出部分新的調控手段，包括問責制等。而新政的出臺時機，很有可能避開“金九銀十”的交易旺季，在本月內落定。

督查組多路出擊

作為近年來規(guī)模最大、規(guī)格最高的一次督查，本次8個督查組分別由發(fā)改委、住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會、財政部、國稅總局、監(jiān)察部等8個部門的官員帶隊。這8個部門均與房地產調控有著密切關系，若出臺國家層面的新政，需要這些部委共同參與。

中國證券報記者了解到，各督查組到達地方后，日程安排各不相同，但督查內容大致類似，包括調閱當?shù)匚募n案、聽取匯報、現(xiàn)場調研等。其中，現(xiàn)場調研的對象不僅包括二手房市場、在售商品房項目，還有金融機構和房管部門的工作流程。

此外，對于未來樓市的走向預測和政策建議，督查組也從開發(fā)企業(yè)、市場人士、專家學者、政府部門等處聽取了大量意見。但總體而言，督查組在整個調研過程中以詢問為主，很少做出指示或表態(tài)。

在各地傳出的消息中，督查人員對當?shù)卣淖龇ǘ啾硎境隹隙?。?jù)媒體報道，以國土資源部副部長胡存智帶隊的督查組認為“北京市落實調控政策效果明顯，房地產市場形勢穩(wěn)定。”此外，督查組在上海、天津、四川、重慶、大連等地的督查中，也傳出“肯定”當?shù)刈龇ǖ南ⅰ?/p>

但在多數(shù)業(yè)內人士看來，這并不意味著此次督查將皆大歡喜地結束。“‘肯定’并不代表100%滿意，也不意味著政策不會做出調整。”中國房地產學會副會長陳國強向中國證券報記者表示，督查中發(fā)現(xiàn)的問題，并不會直接表達出來，而將以報告的形式呈送中央。

此次督查正處在“新國八條”出臺一年半之時，督查前夕，個別城市在“限購令”和差異化信貸等政策的執(zhí)行中出現(xiàn)松動，使得部分投機投資需求伺機入市，不僅導致局部市場出現(xiàn)量價齊升，同時可能造成未來供需失衡。一位在北京參與座談的市場人士向表示，對于這些問題，“督查組心里都有數(shù)。”

此外，在一些城市的座談中，與會人士還反映了市場后續(xù)需求乏力，可能導致未來成交量下滑的狀況。供應方面，除項目開盤情況外，個別城市的土地交易和房屋空置現(xiàn)象也被督查組所詢問。

問責制利劍高懸

“調研之后出新政”被認為是此前房地產市場的慣有動作。多數(shù)業(yè)內人士認為，此次大規(guī)模、高規(guī)格的督查過后，新政出臺的可能性極大。

北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，樓市反彈已成共識，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內，但是一旦形成過量反彈，調控政策的公信力將再次減弱，所以未來預調微調樓市的可能性非常大。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，當前房價面臨重新上漲的壓力，不出新政則下半年必漲無疑。至于新政的內容，他表示，總體上可能以強化限購、限貸、限價等舊政的執(zhí)行為主，同時推出少量更有針對性的新政策，增加抑制投資投機性購房需求的砝碼。

事實上，在“史上最嚴”政策的基礎上，各部委仍握有部分儲備政策。一位接近國土部的人士表示，二手房交易稅可能率先提高，因為此舉“操作方便，且能抑制短期內的房屋買賣行為”，對抑制投機投資需求效果明顯。作為抑制投機的手段之一，房產稅試點城市也可能在上海、重慶的基礎上擴容。

此外，近期市場盛傳取消商品房預售制度傳聞，有關部門予以否認。但仍有消息稱有關方面正在研究評估取消預售制度帶來的影響，尚不能完全排除推出的可能。另外，房地產信貸收縮等較有“殺傷力”的措施也被認為是后備之一。

結合督查情況，問責制的重啟將是最有可能祭出的一招，除了嚴防地方政府再次“試盤”或明或暗放松調控，也不排除根據(jù)目標制定和完成情況針對地域采取調控措施。中國證券報記者從知情人士處獲悉，督查組在與湖南、江蘇兩省的政府部門座談時，首先詢問的便是今年房價控制目標的制定和完成情況。

對于這一問題，盡管兩省的官員均承諾將房價控制在合理水平，但也同樣坦言，今年未制定房價控制目標。按照“新國八條”的要求，去年全國大部分城市制定并公布了房價控制目標，且完成情況較好，但今年以來，甚少有城市公布上述目標。

陳國強認為，“若沒有房價控制目標，就缺乏問責地方政府的依據(jù)，也就無法落實地方政府的責任。”他表示，作為樓市調控的主體之一，地方政府微調樓市政策的情況屢見不鮮，部分城市房價上漲幅度也較大，但尚無地方政府因此受到問責。他認為，問責制的重啟十分必要，其能夠更好地促進政策落實，并遏制地方政府屢屢試盤的行為。

8月或是新政窗口期

在督查組進駐各地調研的同時，市場交易量正在悄然回落。根據(jù)中國房地產研究會的統(tǒng)計，上周（7月30日至8月5日）20個重點城市住宅成交連續(xù)上漲的勢頭中止，成交量環(huán)比下跌1.1%。其中，北京新房成交量下跌14.7%，二手房成交量下跌20%。

交易量的下滑，除剛需釋放乏力外，也被認為與政策預期不明朗有關。在督查組回京后，新政“靴子”何時落地成為外界最為關注的問題。業(yè)內人士認為，在新政出臺之前，已有部分市場需求轉為觀望狀態(tài)。

對于督查組形成報告并上報的時間安排，外界不得而知，但業(yè)內人士普遍認為，8月很可能成為新政出臺的重要窗口。張大偉表示，8月的市場變化不僅會影響“金九銀十”的狀況，甚至決定著后半年的房地產走向。若本月沒有相關政策出臺，按照慣例，“金九銀十”可能會出現(xiàn)房價上漲難以抑制的情況。

他還強調，在國民經濟增速放緩的情況下，最近幾個月，繼續(xù)降準、降息的可能性非常大。如果房地產政策不從嚴從緊，調控效果存在明顯降低的可能性。因此，“8月份是本輪調控最關鍵的一個月。”

同時，7月的房價數(shù)據(jù)將在本月中旬出爐，這一數(shù)據(jù)也將成為新政的重要參考。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年6月，全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格平均環(huán)比小幅上漲，在連續(xù)下跌8個月后首次出現(xiàn)正增長。有業(yè)內人士認為，若該數(shù)據(jù)連續(xù)兩個月保持上漲，新政出臺將是“板上釘釘”。

事實上，目前這一預期十分強烈。民間機構中國指數(shù)研究院此前公布的數(shù)據(jù)顯示，7月全國百城新建住宅平均價格為8717元/平方米，環(huán)比上漲0.33%，連續(xù)兩個月保持上漲。

在這種不確定的形勢下，未來市場交易量可能繼續(xù)受到影響。多數(shù)業(yè)內人士認為，若新政出臺，未來樓市將明顯降溫，房價上漲的動力不足，市場反彈力度有限，或繼續(xù)進入筑底階段。