項(xiàng)崢

“這是最好的時(shí)候，這是最壞的時(shí)候；這是智慧的年代，這是愚蠢的年代。”形容時(shí)下中國(guó)的樓市，再?zèng)]有比這段話更合適的了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，7月份新房與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市明顯增多，與此同時(shí)，7月份宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)弱于預(yù)期。在這種情況下，需要對(duì)房?jī)r(jià)“普漲”現(xiàn)象冷靜思考。

實(shí)際上，如今樓市“羊群效應(yīng)”非常明顯。所謂“羊群效應(yīng)”，是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響，而跟從大眾的思想或行為，也被稱(chēng)為“從眾效應(yīng)”。因此，“羊群效應(yīng)”比喻的是人們都有一種從眾心理，而從眾心理很容易導(dǎo)致盲從，盲從往往會(huì)陷入騙局或遭到失敗。在樓市中，購(gòu)房人顯得很沖動(dòng)，患得患失。沒(méi)房時(shí)，希望房?jī)r(jià)一跌到底。有房時(shí)，憧憬著房?jī)r(jià)一沖上天，享受著財(cái)富增長(zhǎng)的錯(cuò)覺(jué)。而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，已買(mǎi)房子的人怒發(fā)沖冠，圍堵開(kāi)發(fā)商以尋求意料之外的房?jī)r(jià)下跌的補(bǔ)償，背棄了契約精神。

雖然7月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“普漲”，但8月份以來(lái)購(gòu)房動(dòng)能明顯減弱。據(jù)中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究，43個(gè)重點(diǎn)城市8月份前兩周的成交量環(huán)比下降5.8%。可見(jiàn)，剛性需求的恐慌入市并不具有可持續(xù)性。在分析購(gòu)房需求時(shí)，常常將潛在需求和現(xiàn)實(shí)需求混為一談。在房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)下跌情況下，有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力且符合購(gòu)買(mǎi)條件的人數(shù)總體并不多。事實(shí)上，當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難增加，居民收入增長(zhǎng)前景暗淡。2012年1~6月，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)同比下降2.2%。因此，在預(yù)算約束下，未來(lái)樓市需求將出現(xiàn)一定程度萎縮。

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)困難仍將持續(xù)一段時(shí)間。觀察各國(guó)經(jīng)濟(jì)史，還沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩情況下還能維持高房?jī)r(jià)。在日本和美國(guó)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩后，房?jī)r(jià)漲幅均出現(xiàn)回落甚至出現(xiàn)絕對(duì)房?jī)r(jià)下降。

此外，樓市去庫(kù)存壓力依然不減。7月末，全國(guó)商品房待售面積31667萬(wàn)平方米，比6月末增加259萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加88萬(wàn)平方米。如此規(guī)模龐大的庫(kù)存以及庫(kù)存占用的資金規(guī)模，仍是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)面臨的主要困境。從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)前期回暖，并未如期帶來(lái)土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)。因此，樓市去庫(kù)存仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下階段的主要經(jīng)營(yíng)策略。

市場(chǎng)博弈，無(wú)非是利益之爭(zhēng)。所謂天下熙熙，皆為利來(lái)；天下攘攘，皆為利往。房地產(chǎn)市場(chǎng)多方博弈，也莫過(guò)于此。供求關(guān)系只是其中的表象和結(jié)果。綜合來(lái)看，在宏觀經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，現(xiàn)金為王不失為一種有效的抵御性策略，不排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整定價(jià)策略，“以?xún)r(jià)換量”，加快資金回籠。