項崢

“這是最好的時候，這是最壞的時候；這是智慧的年代，這是愚蠢的年代。”形容時下中國的樓市，再沒有比這段話更合適的了。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，7月份新房與二手房價格環(huán)比上漲的城市明顯增多，與此同時，7月份宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)弱于預(yù)期。在這種情況下，需要對房價“普漲”現(xiàn)象冷靜思考。

實(shí)際上，如今樓市“羊群效應(yīng)”非常明顯。所謂“羊群效應(yīng)”，是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響，而跟從大眾的思想或行為，也被稱為“從眾效應(yīng)”。因此，“羊群效應(yīng)”比喻的是人們都有一種從眾心理，而從眾心理很容易導(dǎo)致盲從，盲從往往會陷入騙局或遭到失敗。在樓市中，購房人顯得很沖動，患得患失。沒房時，希望房價一跌到底。有房時，憧憬著房價一沖上天，享受著財富增長的錯覺。而當(dāng)房價下跌時，已買房子的人怒發(fā)沖冠，圍堵開發(fā)商以尋求意料之外的房價下跌的補(bǔ)償，背棄了契約精神。

雖然7月份房價出現(xiàn)了“普漲”，但8月份以來購房動能明顯減弱。據(jù)中介機(jī)構(gòu)市場研究，43個重點(diǎn)城市8月份前兩周的成交量環(huán)比下降5.8%。可見，剛性需求的恐慌入市并不具有可持續(xù)性。在分析購房需求時，常常將潛在需求和現(xiàn)實(shí)需求混為一談。在房價沒有實(shí)質(zhì)下跌情況下，有購買實(shí)力且符合購買條件的人數(shù)總體并不多。事實(shí)上，當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營困難增加，居民收入增長前景暗淡。2012年1~6月，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤同比下降2.2%。因此，在預(yù)算約束下，未來樓市需求將出現(xiàn)一定程度萎縮。

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)困難仍將持續(xù)一段時間。觀察各國經(jīng)濟(jì)史，還沒有一個國家能在經(jīng)濟(jì)增長放緩情況下還能維持高房價。在日本和美國，經(jīng)濟(jì)增長放緩后，房價漲幅均出現(xiàn)回落甚至出現(xiàn)絕對房價下降。

此外，樓市去庫存壓力依然不減。7月末，全國商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米。其中，住宅待售面積增加88萬平方米。如此規(guī)模龐大的庫存以及庫存占用的資金規(guī)模，仍是當(dāng)前開發(fā)商經(jīng)營面臨的主要困境。從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場前期回暖，并未如期帶來土地購置面積和新開工面積的增長。因此，樓市去庫存仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下階段的主要經(jīng)營策略。

市場博弈，無非是利益之爭。所謂天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。房地產(chǎn)市場多方博弈，也莫過于此。供求關(guān)系只是其中的表象和結(jié)果。綜合來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)困難時期，現(xiàn)金為王不失為一種有效的抵御性策略，不排除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整定價策略，“以價換量”，加快資金回籠。