每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 李文藝 鮑春妹    

每經(jīng)記者 李文藝 鮑春妹

從2004年開始，中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控不斷：2005年取消房貸優(yōu)惠，“新老八條”相繼出臺；2006年出臺加大房產(chǎn)交易成本的“國六條”；2010年，國務(wù)院宣布了十一條措施調(diào)控房價，之后緊跟著限購、限貸、限價、房產(chǎn)稅試點……這些政策在一定程度上遏制了房價過快上漲勢頭，但是，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長并未減速。

由于今年年底樓市再次出現(xiàn)“量價齊升”的局面，因此，引來了密集出臺的政策、表態(tài)：12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議，中央再次強調(diào)要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖；17日，北京市規(guī)定補繳社保在購房資格審核中不予認(rèn)可，回?fù)袅恕氨本┳兿嗨蓜酉拶徴摺眰餮裕?8日，針對不斷傳出的“地王”新聞，國土資源部明確表態(tài)，采取切實措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價。

從近期中央及一線城市的調(diào)控態(tài)度來看，中央對市場反彈的容忍度依然不變。雖然全國層面很難再出臺統(tǒng)一加強樓市調(diào)控的新政策，但對于房價反彈明顯的重點城市，仍存在調(diào)控收緊的可能。在政策面不斷施壓的背景下，地產(chǎn)板塊未來走勢如何？如何尋找投資機會？且看專家如何分析。

政策面

“價漲”招來新調(diào)控房產(chǎn)稅并非全利空

每經(jīng)記者 李文藝

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比指數(shù)為100.26，漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高。

自房地產(chǎn)調(diào)控開始以來，該行業(yè)已形成“房價上升越快，行業(yè)越難獲得超額收益”的邏輯。盡管年底樓市“量價齊升”，展現(xiàn)出強勁的反彈態(tài)勢，但密集出臺的政策、表態(tài)依舊釋放出明確的調(diào)控信號。嗅覺敏銳的業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)感受到新一輪房地產(chǎn)調(diào)控漸行漸近的腳步聲，這一次，最熱門的調(diào)控關(guān)鍵詞當(dāng)屬“房產(chǎn)稅”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，并非所有市場人士都將房產(chǎn)稅試點擴大看成是行業(yè)利空，這一政策還需從各個角度解讀。而落腳到A股房產(chǎn)企業(yè)，調(diào)控影響了投資者的心理預(yù)期，但并沒有動搖房企的利潤。經(jīng)過幾輪調(diào)控、洗牌之后，選擇不同的房產(chǎn)細(xì)分市場，占據(jù)不同的開發(fā)區(qū)域，創(chuàng)造不同的地產(chǎn)模式，令一些房企找到了新的業(yè)績增長點。

漲字當(dāng)頭 可能逼出新調(diào)控

全國范圍內(nèi)，2012年房價走勢總體上揚。上半年信貸條件較為寬松，再加上全國有近40個城市對樓市政策進(jìn)行了微調(diào)，導(dǎo)致購房熱情升溫，7月份首次出現(xiàn)環(huán)比上漲。這一異動立即引起各方關(guān)注，預(yù)期政策收緊，于是8、9月份的房價漲幅也收窄。但預(yù)期并沒有兌現(xiàn)，房產(chǎn)稅擴大試點也沒有出臺，經(jīng)過9月份的降溫，10月之后房價再次出現(xiàn)上漲。進(jìn)入12月，日光盤、搶房等詞匯又見諸報端，樓市呈現(xiàn)量價齊升的局面。業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)感受到新一輪房產(chǎn)調(diào)控的腳步聲。

在A股市場上，地產(chǎn)指數(shù)的走勢與此類似，在9月下旬見底后就不斷上漲，不到3個月漲幅近20%，遠(yuǎn)跑贏大盤不到7%的漲幅。安信證券地產(chǎn)行業(yè)分析師徐勝利認(rèn)為，此前已有相關(guān)官員表明，國家的房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，樓市供應(yīng)量充足，房價暴漲的條件不存在，預(yù)期2013年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策仍然實行限購、限貸和限價政策，但在利率、存款準(zhǔn)備金率及房產(chǎn)稅方面，可能會有變化。

值得注意的是，預(yù)期不會改變的限購、限貸和限價政策都是行政手段，而可能會調(diào)整的利率、存款準(zhǔn)備金和房產(chǎn)稅都是市場化手段。這一預(yù)期意味著，若2013年房價持續(xù)升溫，監(jiān)管層將采取行政手段不放松，和市場化工具亦收緊的調(diào)控措施。

不過，來自渤海證券的觀點認(rèn)為，從近期政府表態(tài)看，對房地產(chǎn)調(diào)控效果持肯定態(tài)度，調(diào)控沒有加碼的必要性，但受制于房價上漲的壓力，中短期放松的可能性不大，預(yù)計在明年全國“兩會”之前，房產(chǎn)政策將處于真空期。

征房產(chǎn)稅 利好改善性住房

限購、限貸和限價政策已經(jīng)實施多時，2013年房地產(chǎn)調(diào)控新政唯一的不確定性來自房產(chǎn)稅。

重慶、上海已率先成為房產(chǎn)稅的試點城市，國務(wù)院也已確定將逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革。根據(jù)試點情況，上海、重慶的城市住房供給明顯增加，但需求沒有明顯減少，房價過快上漲的勢頭總體上得到控制，且對優(yōu)化當(dāng)?shù)刈》渴袌鼋Y(jié)構(gòu)有積極影響。但是，試點城市征收范圍過窄，房產(chǎn)稅并沒有發(fā)揮出真正的功效，兩地確定的最高稅率不超過1.2%，絕大多數(shù)納稅情況適用稅率在0.4%~0.6%，且主要針對兩套以上新購房和高檔別墅等增量房。

如果房價繼續(xù)升溫，房產(chǎn)稅試點將擴大，征收范圍擴大在未來幾成定局。有市場人士預(yù)期，2013年，房產(chǎn)稅試點城市將在沿海一帶展開。至于房產(chǎn)稅對樓市的影響，業(yè)內(nèi)人士持有不同觀點。包括《每日經(jīng)濟新聞》首席評論員葉檀在內(nèi)的大部分人士認(rèn)為，只要該政策一出，短期內(nèi)房價將立竿見影地下跌。而包括房地產(chǎn)開發(fā)商任志強在內(nèi)的有少數(shù)派則認(rèn)為，沒有一個國家房價因房產(chǎn)稅出臺而下跌，房價上漲的根本原因是供給不足。

某券商研究員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房產(chǎn)稅對行業(yè)影響“焉知非?！?，開征房產(chǎn)稅是更為市場化的調(diào)控手段，且增加稅種也是長期政策，并非短期的權(quán)宜之計，房產(chǎn)稅本身就是中性的?？紤]到我國房地產(chǎn)市場的大背景，各種復(fù)雜因素交織，單從政策上看，若出臺房產(chǎn)稅，監(jiān)管層有可能在限購上放松，畢竟后者是非市場化的行政手段。從長達(dá)8年的房地產(chǎn)調(diào)控期看，雖然政策不斷出臺，限購、限貸、限價影響最大，若以房產(chǎn)稅代替，對改善性住房是一大利好。

八年調(diào)控 毛利率不降反升

在目前供需仍未平衡的階段，房產(chǎn)調(diào)控的負(fù)面效應(yīng)并沒有影響到房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績。從2004年政府對房地產(chǎn)實施調(diào)控以來，不斷出臺的政策雖然在一定程度上遏制了房價過快上漲勢頭，但房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長并未減速。

不管調(diào)控如何演變，以行業(yè)龍頭“招寶萬金”為例，四大房企每年的平均業(yè)績增速都在30%以上。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的報告顯示，2003年前后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)利潤率明顯上升。2007年之后，年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點，國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

主要原因還是供不應(yīng)求。來自群益證券的數(shù)據(jù)顯示，若將“兩年前新開工面積”與“新房銷售”進(jìn)行對比，就會發(fā)現(xiàn)，2005年至2011年，除了2008年的新房銷售面積小于 “兩年前新開工面積”外，其余年份都是銷售大于兩年前的開工面積。群益證券認(rèn)為，相比短期的市場波動，未來相對看好城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民住房要求提升以及舊屋改造對樓市需求的推動作用，而歷史數(shù)據(jù)已經(jīng)展示了強大的需求潛力。

安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員徐勝利稱，目前A股市場的平均PE在13倍左右，而地產(chǎn)板塊平均PE在15倍左右。投資者關(guān)注焦點集中在行業(yè)基本面持續(xù)好轉(zhuǎn)所帶來的“風(fēng)險偏好”，是否能超過房價上漲引發(fā)調(diào)控預(yù)期所帶來的“風(fēng)險厭惡”。因為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成的邏輯是 “房價上升速度越快，對地產(chǎn)企業(yè)超額收益的負(fù)面影響越大”。

不過，在調(diào)控收緊為主調(diào)的背景下，在房產(chǎn)稅出臺呼聲漸起之際，只要樓市供給關(guān)系沒有根本改變，那些具有地域優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、地方政策優(yōu)勢、創(chuàng)新模式優(yōu)勢的地產(chǎn)股，值得投資者關(guān)注。

公司面

區(qū)域公司有優(yōu)勢 這些“金”可挖掘

每經(jīng)記者 鮑春妹

一線城市的開發(fā)商忙著去庫存化，三、四線城市的開發(fā)商拓展實力有限，但不可否認(rèn)的是，由于地域?qū)傩裕康禺a(chǎn)市場未來的區(qū)域分化會越來越明顯。

值得關(guān)注的是環(huán)一線城市的區(qū)域，受益于大城市的不斷擴展以及限購令的影響，這些區(qū)域已經(jīng)或?qū)⒊蔀椴糠质字脴I(yè)者的選擇。此外，相比沿海一線城市，西部核心地區(qū)仍有較大的發(fā)展空間，而那些受益于國家發(fā)展規(guī)劃的區(qū)域也是關(guān)注重點，如前海規(guī)劃。

雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)集中度日漸提高，龍頭房地產(chǎn)公司受益最多，但并不意味著其他中小地產(chǎn)公司沒有投資機會。在現(xiàn)行政策指導(dǎo)下，城鎮(zhèn)化建設(shè)是一項重大課題，其中，新型城鎮(zhèn)化的側(cè)重點在中西部地區(qū)和東部中小城市。

國泰證券分析師表示，中西部地區(qū)具有產(chǎn)業(yè)支撐的二線核心城市，吸引力明顯，同時較為寬松的戶籍制度及限購政策，增加了對住房的需求；較為寬松的土地供給也為房地產(chǎn)市場的供求平衡奠定了一定基礎(chǔ)，在未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展中具有一定的成長空間。

隨著城鎮(zhèn)化水平的提升，上述地區(qū)的房地產(chǎn)公司及主要業(yè)務(wù)在該地區(qū)的企業(yè)也將受益。如深長城（000042，前收盤價20.10元），今年前三季度實現(xiàn)凈利潤3.7億元，同比增長82.54%，這在樓市調(diào)控趨緊的背景下，并不多見。

值得注意的是，四川地區(qū)是深長城利潤的主要來源。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，來自四川地區(qū)的營業(yè)收入占公司總營收的81%。同樣還有位于重慶的金科股份（000656，收盤價13.61元），公司土地儲備“量大價廉”，這些都為其后期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

有分析人士對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，隨著一線城市中心城區(qū)資源的搶占、限購政策的影響及軌道交通的完善，一線城市附近的地域也將迎來發(fā)展機遇。如地處廊坊的榮盛發(fā)展（002146，收盤價11.61元），2012年公司積極拿地，新增58億元的土地儲備，其核心城市周邊的布局利于公司后期的發(fā)展。

一位不愿具名的分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“區(qū)域性房地產(chǎn)公司的發(fā)展，還要和當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃及相關(guān)政策相結(jié)合”。

深圳前海正是這其中的看點。根據(jù)規(guī)劃，前海被定位為粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新合作示范區(qū)。獲得到批復(fù)后，深圳將加速前海地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時吸引更多的人才流入。房地產(chǎn)行業(yè)將面臨一定的發(fā)展機遇，該區(qū)域的相關(guān)地產(chǎn)公司也將有不同程度的獲益。

如深振業(yè)A（000006，收盤價4.59元）擁有擬拆除重建的舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)。作為深圳本地公司，深振業(yè)A具有良好的知名度和品牌影響力，可售房源充足，同時持有商業(yè)地產(chǎn)土地儲備充足，異地項目逐漸進(jìn)入收獲期，土地儲備優(yōu)質(zhì)。由于土地主要為2009年前購入，成本較低，項目的毛利率高。

而深圳當(dāng)?shù)氐牧硪积堫^企業(yè)華僑城A（000069，收盤價6.25元），也將受益于前海規(guī)劃?！啊糜魏侥?地產(chǎn)龍頭’是華僑城A最大的優(yōu)勢?！眹抛C券分析師區(qū)瑞明表示，華僑城開發(fā)能力強，資源稟賦優(yōu)，今年上半年，房地產(chǎn)的毛利率高達(dá)62.74%，跑贏多數(shù)全國及區(qū)域性龍頭地產(chǎn)公司。而隨著前海地區(qū)的建設(shè)，城市吸引力的提升，華僑城的優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。此外，較低的估值和公司高官及股東的增持也表明公司未來較好的前景。

行業(yè)面

調(diào)控之中找機會四大行業(yè)可關(guān)注

每經(jīng)記者 鮑春妹 李文藝

魔方有6個不同顏色的面，房地產(chǎn)也有不同的細(xì)分行業(yè)，其投資機會也不盡相同：保障房建設(shè)的加速，為相關(guān)公司提供了發(fā)展的機遇；市場對高端住宅的需求更青睞于品牌影響力大的上市企業(yè)；而關(guān)注穩(wěn)定現(xiàn)金流、估值較低的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，投資者可能會在2013年有意外的驚喜。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加強，受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)逐漸升溫。有分析人士對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，隨著城鎮(zhèn)化的加快，國民收入的提高，可以長期持有、能夠帶來穩(wěn)定回報的商業(yè)地產(chǎn)，將迎來良好的發(fā)展機會。

商業(yè)地產(chǎn)最受寵

記者注意到，商業(yè)地產(chǎn)孕育一定的發(fā)展機會，主要集中于行業(yè)龍頭企業(yè)及具有良好品牌效應(yīng)的企業(yè)，同時具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、估值較低的公司也會迎來發(fā)展的契機。

有分析人士表示，從目前市場情況來看，商業(yè)地產(chǎn)用途廣泛，且受制于限制性政策面小。在部分城市的限購限貸令下，資金需要一個有效的出口，而前期收益穩(wěn)健的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是一線城市的商業(yè)地產(chǎn)恰好符合這樣的條件。但他同時提醒，如果商業(yè)地產(chǎn)過熱，也將影響其良性發(fā)展。

業(yè)務(wù)主要集中在長三角和珠三角地區(qū)的招商地產(chǎn)（000024，收盤價25.97元）2012年拿地427萬平方米，土地儲備充足，且質(zhì)量較高。截至三季度末，招商地產(chǎn)賬面現(xiàn)金174億元，凈負(fù)債率僅22.5%，杠桿擴展空間大。同時大股東兌現(xiàn)土地注入承諾，也為其后期的發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。

主要從事上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)土地開發(fā)的陸家嘴（600663，收盤價10.45元）可謂是商業(yè)地產(chǎn)的代表。公司項目沿陸家嘴主干道展開，具有稀缺性。截至三季度末，陸家嘴29億元的資金，為公司資金儲備奠定了基礎(chǔ)。隨著上海金融中心的建設(shè)，陸家嘴持有的物業(yè)價值將不斷提升，同時借助其先天的品牌優(yōu)勢，陸家嘴逐步介入多元投資領(lǐng)域。隨著公司與濱江公司合作開發(fā)的“前灘中心”正式啟動，土地批租結(jié)束對業(yè)績的負(fù)面影響正逐步消失，未來的迪斯尼和前灘項目為業(yè)績提升提供了動力。

看好保障房建設(shè)

黨的十八大首次把 “保障房建設(shè)”寫入黨代會報告。中央高層表示，“要建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。”

資料顯示，過去3年保障房建設(shè)的投資額每年都在上升，“十二五”期間國家計劃建設(shè)3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房。2013年，保障房新劃開工量依然較高，約有600萬套左右的保障性住房。

有分析師對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，較高的開工率和強勁的市場需求，為2013年保障性住房奠定了基礎(chǔ)，但要警惕保障房投資對房地產(chǎn)投資及經(jīng)濟的支持力度和邊際遞減的風(fēng)險。

在此背景下，涉及保障性房建設(shè)的相關(guān)公司將會迎來一定的發(fā)展機遇。2012年前三季度，首開股份（600376，收盤價11.05元）實現(xiàn)營收43.96億元，凈利潤3.94億元，分別同比增長109%及19%，毛利率為47%，公司持有現(xiàn)金147億元，資金充足。在保障性住房建設(shè)進(jìn)入白熱化階段，政府加大在財政和政策上的支持，公司的保障房項目將為后期的業(yè)績提供強有力的支撐。

同樣的還有江蘇保障房建設(shè)龍頭企業(yè)棲霞建設(shè)（600533，收盤價4.15元）。作為一家老牌的南京地方龍頭企業(yè)，過去一兩年，公司在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)明顯加快。前三季度，公司凈利潤增長52.3%，同時公司大體量保障房開工和完工，以及竣工的商品房尾盤使得公司今年營收有望保持穩(wěn)定。

高端住宅重品牌

作為房地產(chǎn)市場的另一個細(xì)分行業(yè)，高端住宅是房產(chǎn)稅試點的重要目標(biāo)。但從重慶、上海兩地的試點效果看，由于高端住宅的消費群體，對稅收并不敏感，調(diào)控效果還有待觀察。

一位券商分析師對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然高端住宅受限購、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策影響，但由于定位高端群體，行業(yè)所受的影響并不是很大。

該分析師表示，隨著居民收入的提升，對高端住宅的需求依然較為強健。受城市土地供給受限及高端住宅對品牌、位置、地區(qū)等要求，一線城市部分區(qū)塊及旅游城市的高端住宅一直是稀缺資源。因此，高端住宅市場仍具有一定的看點和潛力。但值得注意的是，高端住宅市場行業(yè)集中度不斷提升，具有多開發(fā)模式、拿地充分、品牌影響力大的行業(yè)龍頭企業(yè)更具有一定的吸引力。

在A股市場上，主要開發(fā)高端住宅的房地產(chǎn)商不多，但具有拿地優(yōu)勢的保利地產(chǎn)（600048，收盤價12.12元），有望在這一細(xì)分市場有所發(fā)展。公司在一二線核心城市拿地能力保持強勁，2012年公司拿地340億元，主要集中于廣州、上海、成都和西安等一二線核心城市。

隱形股最抗風(fēng)險

有沒有公司既能享受地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤，又具有很強的抗調(diào)控能力？那便是隱形地產(chǎn)股。他們有著自己的主業(yè)，而且發(fā)展很好，依靠當(dāng)?shù)卣托酆竦馁Y金實力，可以拿到不錯的地塊，樓市景氣時，享受房地產(chǎn)的高利潤；調(diào)控來襲時，有主業(yè)提供良好的現(xiàn)金流。

A股歷史上，有曾經(jīng)的隱形地產(chǎn)股逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐缘禺a(chǎn)為主業(yè)的，看來副業(yè)經(jīng)營好也能成主業(yè)。從分類看，隱形地產(chǎn)股主要集中在旅游、電力等行業(yè)，也有農(nóng)業(yè)股參與。如順鑫農(nóng)業(yè)（000860，收盤價12.52元），2012年上半年，公司10%的主營收入來自建筑業(yè)，雖然占比不高，總金額為4.58億元，但在建筑業(yè)的毛利率甚至高過公司主要經(jīng)營的“生豬屠宰業(yè)”。順鑫農(nóng)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，主要集中在農(nóng)村地區(qū)，參與新農(nóng)村建設(shè)，以及保障房和回遷房的建設(shè)，2011年公司獲得房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。

相比之下，以經(jīng)營酒店為主的

華天酒店（000428，收盤價4.04元），

與房地產(chǎn)開發(fā)更為接近，今年上半年，也有近9%的營收來自售房。按照華天酒店的戰(zhàn)略規(guī)劃，在經(jīng)營好主業(yè)的基礎(chǔ)上，將繼續(xù)尋找投機價值高的項目，創(chuàng)新經(jīng)營思路，定位“酒店+商業(yè)地產(chǎn)+旅游”，這與另一地產(chǎn)股華僑城A的模式類似。

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