每經記者 戴高城 發(fā)自鄭州

在房價逐年上漲，收入房價比越來越低的今天，“住有所居”成為越來越多人的夢想——安居，才能樂業(yè)。

中國政府自上世紀90年代起，就致力于保障低收入家庭的居住問題，20年來，越來越多的人圓了“安居夢”。在通往夢想的路上，有著崎嶇與坎坷，也不乏探索與堅持。請看《每日經濟新聞》今天為您帶來的鄭州“三房并軌”調查。

回望之安居夢

經過多年的發(fā)展，經濟適用房（以下簡稱經適房）作為一種社會保障性質的房產，解決了千千萬萬中低收入家庭的住房問題，但由于與商品房的差價越拉越大，亦在實施過程中出現(xiàn)了諸多問題。

對此，有多名政協(xié)委員曾呼吁停建經適房，而在地方層面，2012年，福州市、北京市、廣東、江西、河南等地先后提出“以租為主”的保障房方式或直言將停建經適房。

其中，為解決公益性和經濟性的分離問題，鄭州市2013年1月1日起，全面推行實施了廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房 “三房合一”住房保障管理新機制。

《每日經濟新聞》記者在河南鄭州經過近一個星期的實地調查，通過接觸多位行業(yè)人士、房地產商，以及房地產相關部門人士，對 “經適房、公租房、廉租房”三房并軌機制的前世今生進行了調查。

多數(shù)經適房已售罄/

為獲得第一手資料，《每日經濟新聞》記者實地走訪了在鄭州市中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)等的十幾個經適房小區(qū)。

從走訪的情況看，這十幾個經適房項目幾乎售罄，除了紫東河二期等還有少量房源外，大多數(shù)售樓處工作人員的大致表述都是：“房子在開盤時就基本已經賣完，現(xiàn)在只有一些商鋪仍在銷售”。

在這十幾個項目當中，開盤較早的經適房小區(qū)已基本住滿，如位于西區(qū)的“鴻基西湖春天”，在2006年就取得預售證開始銷售，其一期、二期已少有空置房，情況類似的還有附近的紅河小區(qū)。

一些新開盤的經適房小區(qū)，盡管房子銷售一空，但入住率暫時并不高，小區(qū)的物業(yè)公司工作人員解釋稱，“因為房產公司還在辦手續(xù)，所以很多住戶沒有拿到鑰匙”。比如位于中原區(qū)的凱田花園，于2012年8月開盤，即便最早開始交房的一號樓，已入住的加上正在裝修的住戶僅占到一半左右，而序號靠后的樓盤幾乎沒人住，售樓處的一位工作人員稱，“公司在陸續(xù)交房當中，空置的樓房主要為定向銷售給單位或公司的”。

鄭州市一位房地產業(yè)內部人士對記者表示，現(xiàn)在只要建成的經適房，全部投入了市場用于搖號或輪候，此前市場上流傳的房源“消失”現(xiàn)象，更多是經適房政策過渡期產生的現(xiàn)象。

1995年年初，國家提出實施“安居工程”，同年2月，鄭州市政府下發(fā)關于建設安居工程小區(qū)有關問題的通知，初步計劃籌建15個小區(qū)。

資料顯示，當時銷售情況不甚理想，安居房的均價在600元/平方米左右，而商品房均價在700元/平方米左右，兩者差價僅100元，而且個人購買者很少，絕大部分是單位購買。

這一情況一直延續(xù)到1998年，隨著商品房越來越多，價格也不斷上升，政府對經適房購房者的要求越來越嚴格。2001年，鄭州市政府下發(fā)通知，限定銷售對象應具備如下條件：市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口，家庭人均收入屬于中低水平，未參加過房改或房改面積未達到應享受標準80%的家庭，限購一套。

2005年4月，鄭州市實行《經濟適用住房建設管理辦法》，對經適房購買者提出更多的要求。彼時，鄭州市商品房均價已經達到2600元/平方米，經適房的價格也達到了1600元/平方米，兩者之間差價1000元，經適房開始供不應求，幾乎所有的經濟適用房都是開盤即銷售一空。

該辦法還取消了 “補差房”政策，并明確提出：禁止改變經適房建設用地的用途，禁止利用經適房建設用地變相進行商品房開發(fā)，禁止違反規(guī)定利用經適房建設用地建設其他商業(yè)用房。

早前政府允許開發(fā)商在經濟適用房小區(qū)建補差房，開發(fā)商出售補差房獲利，來彌補為建設經適房小區(qū)的各種配套設施造成的虧損。新政策施行后，經適房的相關配套設施建設，所需的資金由政府來出。

鄭州市房管局相關負責人解釋道，“鄭州經適房在2006年前還沒有商品房好銷，因為單價相差不過兩百塊，好多企業(yè)都還需要宣傳才能賣出去，為了資源合理配置，政府是允許企業(yè)自行銷售的。從2006年開始，鄭州市商品房和經適房的房價逐步拉大，并且地理位置也開始有了差異等，在這個時候供求矛盾一出來，鄭州市就對經適房采取搖號銷售。

前述房管局負責人還對記者表示，“2006年前就已經立項建設的經適房小區(qū)，因為項目建設的周期比較長，從項目的獲得到手續(xù)的辦理、再到建設，尤其現(xiàn)在的高層小區(qū)，一個項目運作下來要花四五年，但企業(yè)之前在自己銷售時收過人家定金了，從我們的角度來說，這是政策遺留的問題，在項目建成后，只要經過我們核查，這部分人群是交過定金且符合條件的，這部分房源可能也沒有通過搖號或輪候銷售，這是政策允許的。”

鄭州市房管局提供的一份數(shù)據(jù)顯示，目前鄭州取得經適房資格證的有4萬戶，已輪候到13463戶，仍有8545戶新申請家庭待審核。

鄭州市保障性住房辦公室一位負責人對此稱，“自鄭州市建立經適房制度已近20年，每一次大的制度變遷都帶來了一些遺留問題，而國家對于保障性住房的頂層制度設計也應繼續(xù)完善。因此，鄭州市歷年來出臺的諸多住房保障政策，往往是隨著一些問題的出現(xiàn)而逐步完善。”

鄭州市保障性住房辦公室提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來鄭州市政府為規(guī)范經適房的秩序，連續(xù)出臺了1個政府令和13個規(guī)范性文件。

經適房機制趨嚴/

“目前鄭州市經適房的機制已越來越嚴，從鄭州市經適房發(fā)展的歷史和近年出臺的多個文件可以看出這一點。”一位當?shù)胤康禺a商對《每日經濟新聞》記者表示。

從2006年前后這一過渡時期的面向“中低收入家庭”到面向“低收入住房困難家庭”，再到2010年后，鄭州市政府對購房者采取的 “三級審核、兩次公示”到“四級審核，兩次公示”，再到逐步引入家庭凈資產聯(lián)合核查機制。

上述負責人介紹稱，“鄭州市保障性住房申請家庭凈資產聯(lián)合核查機制已經初步建立，市住房保障、民政、公安、社保、地稅、金融、工商、證券、公積金等9個部門將對自2012年10月1日之后申請經適房的家庭資產信息，根據(jù)各自職責進行聯(lián)合核查。”

此外，鄭州市相關部門還對新建的經適房項目建立了電子樓盤表，對房源進行了嚴格控制，經適房的保障性質得以進一步明確。

鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年和2012年，鄭州市共有2404戶家庭被取消經適房購買資格，5462戶家庭被取消了廉租房保障資格。

另外在經適房的交易上，2012年8月鄭州市政府頒布的《關于進一步加強保障性住房準入退出管理的通知》，建立了收益調節(jié)機制，經適房交易時，按照評估價與原購房價價差的70%繳納土地收益等價款取得完全產權，減少了投機鉆營的逐利空間。

為進一步明確經適房的交易細節(jié)，2011年9月28日，鄭州市房管局公布了 《鄭州市人民政府關于進一步加強經濟適用住房管理的通知》的實施細則，明確了經適房政府回購、補繳差價具體標準，規(guī)定所購買的經適房滿5年上市交易的，購房人應繳差價款。

對于經適房的違規(guī)轉讓問題，上述房管局負責人對《每日經濟新聞》記者解釋道，“2006年政策變化前確實存在這種狀況，當時只要手續(xù)沒辦，購房合同什么都沒簽，買賣雙方可以換，自從出現(xiàn)搖號情況后，名字不讓換了，轉讓情況就不存在了，現(xiàn)在新的項目全部做了電子樓盤表和合同聯(lián)機備案，新上市的房源全部在我們控制范圍內，企業(yè)一套房都銷售不了。”

鄭州市保障性住房辦公室副主任李保憲向記者表示，“（如果有倒賣經適房的情況）會交給房管局的監(jiān)察部門，一經查實后會從嚴從重處理”。

“三房并軌”機制浮現(xiàn)/

去年，多個省份宣布將停建經適房，河南省也是其中之一。全國政協(xié)委員、中國保利集團公司董事長賀平就認為，“就經適房……來說，也不是很完善，比如誰能入圍購買，公布了以后，往往是搞不清楚哪些人可以住進經適房里面去。經濟適用房以后還能不能在市場上繼續(xù)周轉，也不好說。”

他認為，應當適當修改投資建設經適房的決策，而擴大廉租房建設、棚戶區(qū)改造和災區(qū)的保障性住房建設，則應由政府去投資。

賀平提到的保障房政策，正是鄭州經適房下一步發(fā)展的方向。鄭州市房管局一個內部報告指出，“由于社會誠信體系尚未完全建立，保障房申請、審批、監(jiān)督、后續(xù)管理困難多多，尤其是經適房分配不公平現(xiàn)象頻發(fā)，究其原因是福利性與經濟利益未完全分離，加上退出機制無法從根本上做到及時和公平公正，甚至部分人群將申請到的保障房轉手出租、出售，謀取經濟利益，沒有起到真正的住房保障作用。河南省政府提出了重點發(fā)展公租房，大力推進棚改房，限時退出經適房，有序推進廉租房與公租房并軌運行管理的總體構想。為穩(wěn)步擴大住房保障覆蓋面，簡化住房保障品種，滿足更多住房困難群體的住房需求，實現(xiàn)保障房的可持續(xù)發(fā)展，鄭州市于2013年1月1日起，全面推行實施了廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房‘三房合一’住房保障管理新機制。”

上述鄭州市保障性住房辦公室負責人稱，“‘三房合一’住房保障新機制的內涵就是全面停止新的項目選址建設廉租房、經適房，新建保障房統(tǒng)稱為公租房。符合公租房保障條件的廉租房、經適房與公租房對象統(tǒng)一納入公租房保障范圍，經適房、廉租房資格申請并入公租房資格申請。”

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，鄭州市已建設（含在建）公租房項目53個63126套，已實現(xiàn)入住近30萬人，極大地緩解了來鄭務工人員住房困難。

按照鄭州市擬定的 “三步走”發(fā)展戰(zhàn)略，目前已面向入住園區(qū)的來鄭務工人員建設公租房項目27個50709套，其中21個項目39081套已形成實際供應；面向社會公開供應建設的公租房項目26個12417套。

相對于仍然居高不下的房價和人們的“安居夢”，2012年12月，鄭州市物價局、房管局、財政局聯(lián)合下發(fā)了 《關于公布鄭州市區(qū)公共租賃住房租金標準的通知（試行）》，其中將鄭州市按地段分為五類區(qū)域，公租房市場租金每月最高為15元/平方米（一類區(qū)域電梯房），最低為5元/平方米（五類區(qū)域非電梯房）。同時規(guī)定經鄭州市住房保障部門批準納入政府統(tǒng)一管理并面向社會供應的公共租賃住房，承租人按照通知規(guī)定繳納公共租賃住房租金，實施分級補貼。

“加上政府補貼，一個家庭只需要付幾十元到最高五六百元的價格就可租到一套房，更大范圍地實現(xiàn)了民眾的安居夢”，房管局上述負責人表示。