每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

萊蒙國際（03688，HK）曾在今年年報(bào)中高調(diào)提出80億港元銷量年度目標(biāo)，如今4個(gè)月過去，集團(tuán)首季度卻只完成年度目標(biāo)的6.9%。

近日，萊蒙國際公布公司2013年第一季度銷售數(shù)據(jù)，截至3月31日，萊蒙國際錄得合同銷售約5.51億港元，已售合同總建筑面積約38988平方米，分別同比下降約44.4%及49.1%。

萊蒙國際表示，首季銷售下降的主要原因是本季度主要集中推銷舊樓盤，除了常州萊蒙城4A項(xiàng)目并無其他新盤開售。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年首季度，集團(tuán)在常州地區(qū)銷量同比暴跌70%，在常州已經(jīng)積壓了近50萬平方米庫存。此外，計(jì)劃今年第四季度推出的南昌項(xiàng)目，據(jù)年報(bào)披露，去年底并未拿到土地使用權(quán)證，今年能否及時(shí)入市尚有不確定性。

常州巨額庫存難消化

萊蒙國際2012年憑借常州萊蒙城、萊蒙都會(huì)賣出約18.4萬平方米，占總銷售面積的49.8%，但由于大量推盤，單價(jià)不高，這兩個(gè)項(xiàng)目卻拖累了公司整體毛利率，片區(qū)全年銷售額約18.4億元港幣，不到總銷售額的三成。

資料顯示，萊蒙國際2012年全年毛利為31.75億港元，同比下降18.1%。毛利率由去年的66.2%減至52.4%。集團(tuán)承認(rèn)，常州項(xiàng)目，尤其是常州萊蒙城是全年毛利率下降的主要原因。

然而，除了拖低整體毛利率以外，常州讓萊蒙國際更頭疼的問題是有該地區(qū)巨大的儲(chǔ)備量，銷售速度緩慢。集團(tuán)今年首季度銷售數(shù)據(jù)顯示，萊蒙國際在常州地區(qū)銷售面積約3.2萬平方米，相比去年首季度10.74萬平方米的銷量，驟降70.2%，公司在常州地區(qū)首季度銷售額為3.68億港幣，同比下降約兩成。

萊蒙國際一位營銷高層對(duì)此解釋，由于主要是尾盤處理，所以導(dǎo)致整體銷量數(shù)字不高，但從存量去化的情況來看，一季度銷售情況還不錯(cuò)，目前集團(tuán)存量已經(jīng)處于業(yè)內(nèi)較低水平，今年二、三季度推盤比較集中，相信等到深圳、南京陸續(xù)開盤，銷售的提升會(huì)比較明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，目前萊蒙國際在常州持有大量樓盤和土地，截至2012年12月31日，集團(tuán)在常州已竣工項(xiàng)目的可租售面積約19.9萬平方米，在建可租售面積共計(jì)28.2萬平方米，位列所有城市在建面積之首，其中計(jì)劃今年內(nèi)竣工的面積已達(dá)到19.6萬平方米。

另外，萊蒙城八期、十期等作為公司在常州的儲(chǔ)備項(xiàng)目，還有56.4萬平方米的建筑面積尚未動(dòng)工。不難看出，常州項(xiàng)目在集團(tuán)計(jì)劃中所占比重不輕。

南昌項(xiàng)目今年或難入市/

然而，常州的房子并不那么好賣，由于新建住宅空置率過高，常州被稱為繼鄂爾多斯之后的又一個(gè)“鬼城”。今年一月，記者探訪常州萊蒙城發(fā)現(xiàn)，兩年前便已交付的樓盤中，夜晚亮燈率不足五成，而周邊配套的商業(yè)項(xiàng)目也大量空置，招商效果不佳。而萊蒙城所處的武夷路上，新盤扎堆，許多新盤亮燈率不足三成。

在前幾年興起的房產(chǎn)商由一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的熱潮中，常州成交地塊爆炸性增長，僅2010和2011年兩年間，土地成交量便達(dá)399幅。新樓盤大量堆積的情況下，2012年常州市區(qū)成交量雖然以62093套創(chuàng)三年新高，但卻出現(xiàn)了房子越賣越多的怪相，庫存不降反升。根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年底常州商品住宅的存量達(dá)679萬平方米，去庫存化周期約14個(gè)月。這種情況下，萊蒙在常州卻擁有數(shù)十萬體量的樓盤尚待出售，情況不容樂觀。

目前，萊蒙國際已試圖脫身，今年一月底，公司“以調(diào)整業(yè)務(wù)策略及改善現(xiàn)金狀況”為由，出售常州太湖灣全部股權(quán)，公司表示，所得凈額6.6億元將用于投資、償還借貸及一般營運(yùn)中。

由于常州地區(qū)銷量不佳，萊蒙國際開始低調(diào)改變推盤重點(diǎn)。雖然公司在首季度宣稱，常州萊蒙城第8期預(yù)計(jì)2013年3季度開售，但萊蒙國際營銷方面某高層向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，常州兩個(gè)盤基本上都是尾盤，結(jié)束后今年也不再有新盤推出。

該高層表示，今年二、三、四季度將分別推出南京、惠州、南昌三地樓盤。而根據(jù)萊蒙國際2012年報(bào)顯示，今年預(yù)計(jì)開工的項(xiàng)目中南昌體量最大，可租售建筑面積達(dá)到42.5萬平方米，但公司年報(bào)披露，截至2012年12月31日，該塊土僅簽訂土地出讓合同，并未拿到相應(yīng)土地使用權(quán)證，如果最終未能及時(shí)入市，年度計(jì)劃中的5億港幣銷量就此流失。

深圳市綜合開發(fā)院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，房地產(chǎn)開發(fā)一般周期是兩年，如果至今仍未拿到土地使用權(quán)證，今年入市的可能性非常小。

業(yè)績(jī)依賴單一樓盤存隱憂/

萊蒙國際企業(yè)融資主管梁家樂表示，今年萊蒙八十億港元中，深圳約占38億，不難看出，萊蒙依然走單盤為王的路線，讓深圳大本營承擔(dān)近半的銷售額目標(biāo)。但隨著深圳水榭春天系列單盤的進(jìn)入收尾期，長期看來，公司在此地區(qū)的業(yè)績(jī)后勁不足，過于依賴單一系列樓盤的隱憂也隨之暴露。

萊蒙在深圳的水榭春天項(xiàng)目一直是集團(tuán)的金字招牌，2011年，深圳水榭春天更以29.47億港元的合同銷售額拿下了總銷售額的59.4%。2012全年深圳水榭春天貢獻(xiàn)33.26港元，也托起了萊蒙全年過半的銷售額。

萊蒙國際對(duì)深圳區(qū)域的依賴不僅體現(xiàn)在銷售額上，更體現(xiàn)在毛利率方面，由于深圳幾乎涵蓋了萊蒙所有的高利潤項(xiàng)目，所以一旦該片區(qū)結(jié)算比重減少，公司的毛利率便會(huì)立刻受到波及。2012年上半年，公司毛利率則由2011年的66.2%下降至39.2%，重要原因之一就是因?yàn)樗看禾斓雀呃麧欗?xiàng)目結(jié)算比重的減少。

目前，深圳萊蒙水榭春天第6期已于上周正式推出，首批出售單位共665個(gè)，總樓面面積約為65398平方米，首日銷售便達(dá)九成的亮麗業(yè)績(jī)。但深圳水榭春天在今年12.6萬平方米的房源全部推出后，將正式完結(jié)，而根據(jù)萊蒙國際2012年年報(bào)披露，集團(tuán)在深圳僅剩1.5萬平方米水榭藍(lán)灣度假別墅項(xiàng)目，另外，123.9萬平方米的萊蒙都會(huì)項(xiàng)目還處于約定但未簽約狀態(tài)，今年推出的概率不大。

宋丁認(rèn)為，萊蒙國際借由深圳水榭春天系列單盤的帶動(dòng)，確實(shí)在效益和知名度上得到了很大的提高，但過度依賴單盤，卻會(huì)在成長性方面出現(xiàn)問題。萊蒙在深圳拿地有一定局限性，被逼到了二三線城市，本來在深圳做得不錯(cuò)，有一定口碑、作風(fēng)穩(wěn)健的品牌，到了外地卻成了無品牌、無背景、缺經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)和全國性的品牌企業(yè)相比，未必競(jìng)爭(zhēng)得過。宋丁認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)于萊蒙最大的問題是能否在深圳以外能不能讓新的單盤崛起，能否把品牌效應(yīng)傳承下來。

另有業(yè)內(nèi)人士表示，如果水榭春天之后，集團(tuán)無法推出其他高利潤項(xiàng)目，未來萊蒙國際或面臨更多業(yè)績(jī)壓力。