每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實習(xí)記者 顧晟昱發(fā)自上海    

每經(jīng)實習(xí)記者 顧晟昱發(fā)自上海

來自上海市規(guī)劃和國土局的公告顯示，4月至今，上海已有24幅工業(yè)用地因競拍人數(shù)不足，被迫延期拍賣。

對此，業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此前還一度較為平穩(wěn)的工業(yè)用地市場，突遭冷遇，眾說紛紜，而其未來一段時間內(nèi)或?qū)⒚媾R更為嚴峻的形勢。

24幅工業(yè)用地拍賣延期

世邦魏理仕于近期發(fā)布的《2013年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告中指出，一季度工業(yè)市場繼續(xù)穩(wěn)中有升，需求強勁。工業(yè)地產(chǎn)投資商仍對市場表現(xiàn)出積極的態(tài)度，積極尋求機會購買土地和收購物業(yè)以擴大市場份額。

另外，受到高標準倉庫相對較高的回報率和有限供應(yīng)的吸引，一些原本以住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主的基金和保險公司，也表現(xiàn)出對物流市場更多的興趣。

在工業(yè)物業(yè)需求強勁的同時，上海工業(yè)用地出讓卻頻遭“寒流”襲擊。上海市規(guī)劃和國土資源局在官網(wǎng)上頻頻發(fā)布工業(yè)用地延期拍賣的公告。截至4月21日，4月份共有24幅工業(yè)用地延期拍賣，最終這些地塊均以底價或極低的溢價成交，另外還有一幅工業(yè)用地終止出讓。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在融資成本、投資回報率等因素滋生不確定性的情況下，開發(fā)商“忐忑”拿地的情緒會導(dǎo)致拍賣遇冷。同時，土地出讓人在房企拿地積極性不高的情況下，也往往會延后拍賣。

他同時指出，工業(yè)用地過去拍賣情況不錯，但現(xiàn)在以底價或較低的溢價水平成交，與工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的自然規(guī)律有一定的關(guān)系。工業(yè)地產(chǎn)在粗放經(jīng)營的情況下，勢必陷入發(fā)展空間收窄的尷尬。

世邦魏理仕華東區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部負責(zé)人羅瑾則持不同意見，他認為延遲出讓公告，可能是由于多種客觀因素，例如意向企業(yè)沒有完全具備摘牌條件。

市場未來將是盤整期

從克爾瑞提供的近半年每月工業(yè)用地的成交數(shù)據(jù)來看，今年年初工業(yè)用地市場比較火熱，但從3月起便開始逐步退燒，整個3月僅成交了51萬平方米的建筑面積，尚不足2月的四分之一。

錦和集團品牌總監(jiān)沙立松指出，工業(yè)地產(chǎn)拿地有兩類人群，一類為傳統(tǒng)實體企業(yè)，拿地開發(fā)一方面是擴大企業(yè)規(guī)模，一方面借助企業(yè)與地方政府的關(guān)系，以較低的價格拿到工業(yè)地塊，開發(fā)后一部分自用，一部分作為辦公樓或者廠房出租獲益。 另一類是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，被迫轉(zhuǎn)型進入工業(yè)地產(chǎn)市場。

前一類由于實體經(jīng)濟不見好轉(zhuǎn)，企業(yè)的開發(fā)意愿自然降低；后一類在商品住房用地大幅放量的情況下，拿工業(yè)地塊的意愿也大幅降低。這應(yīng)該就是近期工業(yè)用地市場成交低迷的主要原因。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對于工業(yè)用地市場未來的發(fā)展并不看好。他指出，工業(yè)用地市場正面臨產(chǎn)業(yè)活力不足的問題，沒有了產(chǎn)業(yè)擴容的能量，自然對于“容器”土地沒有了需求。這不是一個簡單的土地價格高低的問題，降價也并未必能扭轉(zhuǎn)這一局面。

羅瑾則表示，由于受到國際經(jīng)濟的影響，目前新增的工業(yè)項目較前兩年減少，主要是出口加工為主的企業(yè)數(shù)量減少?？傮w來說，工業(yè)物業(yè)市場仍保持穩(wěn)步發(fā)展，不過，在未來兩年之內(nèi)，將是一個盤整的階段。