每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

7月16日~17日，上海市委書記韓正率領(lǐng)的上海市黨政代表團在江蘇省學(xué)習(xí)考察。考察期間韓正表示，上海正在按照中央的部署探索自由貿(mào)易試驗區(qū)建設(shè)，這不是以往的政策優(yōu)惠，而是深刻的制度創(chuàng)新。韓正的這一表態(tài)使上海自由貿(mào)易區(qū)的概念被業(yè)內(nèi)廣泛議論，一些開發(fā)商甚至開始對上海自由貿(mào)易區(qū)所處地域的土地競拍情況進行關(guān)注。

但 《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，自5月以來，上海自由貿(mào)易區(qū)所在區(qū)域及周邊，僅成交了2幅工業(yè)地塊，而今年前5個月，上述地區(qū)總共成交了17幅土地，其中有11幅是住宅或商業(yè)用地。

區(qū)域及周邊成交萎縮

3月27~29日，國務(wù)院總理李克強在江蘇、上海調(diào)研，他鼓勵支持上海積極探索，在現(xiàn)有綜合保稅區(qū)基礎(chǔ)上，研究如何先行試點，建立一個自由貿(mào)易區(qū)試驗區(qū)，進一步擴大開放，推動完善開放型經(jīng)濟體制機制。

此后，上海自貿(mào)區(qū)就成為社會各界關(guān)注的焦點。但當(dāng)時上海自貿(mào)區(qū)還僅僅停留在概念上，尚無人知道其具體范圍。

5月初，《上海證券報》刊發(fā)報道稱，由洋山港臨港新城為起點一路北上，沿著海岸線途經(jīng)機場保稅區(qū)，直至外高橋地區(qū)，在這條海岸線上，有望崛起內(nèi)地首個真正意義上的自由貿(mào)易區(qū)。該報道同時指出，近期，上海各部門正緊鑼密鼓地為自貿(mào)區(qū)做配套調(diào)研與方案制訂，其中涉及海關(guān)、稅務(wù)、銀行、土地、工商等多個職能部門，而上海自貿(mào)區(qū)具體方案有望于5月底6月初完成并上報國務(wù)院，并于今年下半年正式掛牌運營。

該消息一出立刻引起了業(yè)界的高度關(guān)注，一些房地產(chǎn)開發(fā)商更是把目光聚焦到該區(qū)域的土地市場上。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上海自由貿(mào)易區(qū)雖然成為目前地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱的話題，但自貿(mào)區(qū)所處區(qū)域及其周邊卻沒有呈現(xiàn)出土地出讓和成交井噴的狀況。

克而瑞日前公布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月初至目前，上海自由貿(mào)易區(qū)所處區(qū)域及其周邊有5幅進行掛牌出讓，其中總共只有臨港新城板塊的兩幅土地出讓成功，分別為洋山保稅港區(qū)A1904地塊和臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)B0112-B地塊，兩塊土地均為工業(yè)用地。

而據(jù)記者了解，今年前5個月，上述地區(qū)總共成交了17幅土地，其中有11幅是住宅或商業(yè)用地。

儲備不足或是主因

克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示，5月以來上海自由貿(mào)易區(qū)土地成交量低最主要的原因是其所在區(qū)域及其周邊所儲備的土地量不夠。

薛建雄進一步分析稱，目前因為財政比較吃緊，地方政府普遍有出讓土地的動力。在這樣的背景下，大多數(shù)地方政府都希望快速出售土地，以獲取足夠的土地出讓收入。造成上海自由貿(mào)易區(qū)土地及其周邊成交減少的原因，應(yīng)該就是土地不足。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理崔霽表示，陸家嘴、金橋、張江、外高橋等浦東地區(qū)之所以能發(fā)展得如此迅速，是因為其都有重大的產(chǎn)業(yè)支撐，而這些產(chǎn)業(yè)支撐的背后有很多優(yōu)惠政策的存在。自由貿(mào)易區(qū)對上海而言是新一輪的發(fā)展機遇，因此必然會提供更好的優(yōu)惠政策。也正是這些優(yōu)惠條件使上海自貿(mào)區(qū)前景被廣泛看好。

據(jù)了解，目前自貿(mào)區(qū)已經(jīng)明確的優(yōu)惠政策包括企業(yè)和個人可以享受優(yōu)惠政策，包括貨幣自由兌換、貿(mào)易貨物長時間儲存、個人離境購物免稅等。與此同時，包括離岸飛機和高端設(shè)備租賃、外匯集中運營和離岸管理、航運金融和保險、國際貿(mào)易技術(shù)服務(wù)等諸多離岸金融業(yè)務(wù)均將出現(xiàn)在自由貿(mào)易區(qū)。

著名房地產(chǎn)專家學(xué)者蔡為民認(rèn)為，上海自由貿(mào)易區(qū)所處區(qū)域及其周邊目前的土地價格并沒有反映出其真正的價值，等上海自由貿(mào)易區(qū)正式運作后，該區(qū)域及其周邊土地價格顯然會有大幅上升。