每經編輯｜每經記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

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中國房企龍頭萬科公司正在對自己進行一場革命性的顛覆：以“小股操盤”、“互聯(lián)網社區(qū)服務”等一系列輕資產發(fā)展模式，逐步取代原有的重資產開發(fā)模式。

事實上，由“重”轉“輕”的，還有為業(yè)界所熟悉的綠城代建模式。在房地產行業(yè)利潤率不斷走低的當下，地產商為何要推動輕資產化？輕資產化都有哪些方向？原有的擴體量發(fā)展模式是否走到了盡頭？眼下還難以給出結論。但是，近幾年來開發(fā)商一直嘗試向輕資產模式“突圍”，事實上已經是整個房地產行業(yè)的大趨勢，房地產的“工業(yè)革命”正在集中爆發(fā)。

每經記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

在萬科年報中，“小股操盤”被賦予 “輕資產運營模式”的頭銜，這種模式操盤的項目中，萬科的身份不再是控股方，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

萬科管理層表示，“小股操盤”模式下，萬科在單個項目中的權益比例雖然不高，但因為每個項目所需要的資金投入不多，所以公司操盤的項目總數(shù)會相應增加，在同等的資產規(guī)模下可以支持更大的經營規(guī)模。

至于具體收益分配，萬科管理層介紹，這種合作模式下，雙方可以事先約定。公司認為，這種模式最大的特點在于提高操盤一方的資金利用效率。

一成樓盤試水“小股操盤”/

郁亮在上周五的年度業(yè)績會上表示，“小股操盤”有助于上市公司ROE的提升。“我們會學會使用杠桿做這件事情，用盡可能少的股東投入，給股東創(chuàng)造更多回報，”但他也坦言，從“大股操盤”到“小股操盤”，萬科還有很長的路要走。

目前，萬科已合作開展的項目占比過半，但大多數(shù)合作項目中，萬科都握有不低于50%的項目股權?！睹咳战洕侣劇酚浾吒鶕?jù)年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2013年底，萬科手握開發(fā)項目共398個，合作項目207個，占總開發(fā)項目52%，但“小股操盤”項目僅42個，占所有開發(fā)項目11%左右。

而公司今年頭兩月新增的5個項目中，4個為合作項目，其中北京昌平和昆明項目中萬科權益占比最低，均為50%，其余項目仍是“大股操盤”。

國泰君安分析師侯麗科認為，“小股操盤”模式中，一方面操盤方可以首先提取管理費，另一方面，如果項目的收益超過合作方合同約定水平，操盤方可以獲取額外的獎勵提成，即其利潤分成比例可能超過其項目持股比例。侯麗科指出，在區(qū)域市場景氣度下降的情況下，小股操盤模式更具有靈活性。

除此之外，“小股操盤”仍然面臨著項目質量和控制權的風險，有投資者質疑，“小股操盤”會不會演變?yōu)橘N牌，項目質量難以保障，最終影響萬科品牌？為此，郁亮在業(yè)績會上多次強調這種模式的重點在 “操盤”，“萬科靠一雙手賺錢，而不是別的。‘小股操盤’是干更多活，賺更多錢。”

同時，長期從事房地產投資、接近萬科的業(yè)內人士向 《每日經濟新聞》記者分析，“小股操盤”模式的關鍵是保證樓盤的品質按照萬科的水準輸出。他表示，雖然萬科有強大的品牌和規(guī)模優(yōu)勢，但仍較難大范圍展開，更多是在雙方品牌影響力不對等的情況下，手頭握有土地，同時規(guī)模較小、經驗不充足的小型開發(fā)商，愿意接受萬科小股操盤的可能性才比較高。

金融工具最全的開發(fā)商/

在地產開發(fā)模式的探索上，對于萬科的出海，郁亮明確表示，不是奔著海外抄底，而是有三個原因：借鑒經驗、請進機構，以及為中國投資者提供一個海外置業(yè)渠道。萬科董秘譚杰華曾多次表示，“小股操盤”就是向萬科的海外合作伙伴之一的鐵獅門（SpeyerProperties）學習的。事實上，鐵獅門除了項目運營模式值得借鑒以外，做輕地產項目資本的手法同樣是萬科研究目標之一。

金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹分析，鐵獅門模式的風險在于，它的激勵模式偏向高杠桿下的高資產收益，并強調規(guī)模擴張和總收益率，鐵獅門以股權資本投入的同時，使用大量的借貸資金，以提高股權資金的投資回報率，這種模式在房價下行時難以為繼。

杜麗虹分析，相對而言，新加坡凱德置地的業(yè)績提成約定是“每年凈物業(yè)收入（經營收入-運營支出）的4%”，而非總收益的提成，從而剔除了短期物業(yè)升值對管理團隊的激勵影響，減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

萬科似乎更鐘情這種風險相對較低的模式。

蘭德咨詢機構總裁宋延慶則稱萬科為 “使用金融工具最全的開發(fā)商”。包括供應鏈融資、地產基金等多項金融工具在內，目前行業(yè)內的房地產融資渠道，萬科都有涉足。

除了對輕資產探索外，萬科在融資渠道上也在逐步變革，根據(jù)2013年萬科年報披露，公司“一年內到期的長期借款”中，銀行貸款比例已由90.1%銳減至29%，而在今年的“金額前五名的一年內到期的長期借款”中，信托占據(jù)所有名額，而2012年則是銀行四席，信托一席位，可見萬科已經減少對銀行貸款的依賴，信托貸款比例不斷上升。

值得注意的是，2013年萬科金額前五名的一年內到期的長期借款中，信托利率在6.16%~10.6%之間，較2012年信托成本明顯降低，中國房地產財稅咨詢網總經理任偉分析，國內信托基本無法做到12%以下，萬科的信托利率能低至6.16%，極可能是通過海外機構獲得信托，這也許是萬科出海后，成功引進海外機構的表現(xiàn)。

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溯因

輕資產變革遠景：ROE平均值將超20%

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

嚴格意義上說，萬科并不是第一家采用輕資產模式發(fā)展的房地產企業(yè)。早在2010年，綠城就希望以代建模式大幅提升市場份額，提高凈資產收益率（ROE）。此后，濱江地產、朗詩地產等一批品牌開發(fā)商紛紛推出了代建業(yè)務。

世聯(lián)地產華東區(qū)域總經理袁鴻昌說，房地產企業(yè)輕資產經營的根本目標就是為了提升公司的凈資產收益率。那些選擇輕資產經營的開發(fā)商，ROE沒有一家低于20%。美國鐵獅門以不到5%的資本投入，就可以獲得40%的項目收益。高額的回報率顯然讓開發(fā)商們垂涎。

轉型“輕資產”模式尋因

蘭德咨詢總裁宋延慶說，此前開發(fā)商嘗試重資產發(fā)展，卻很少有地產公司獲得成功。在這樣的背景下，開發(fā)商選擇輕資產方向運轉幾乎是理所應當?shù)氖隆?/p>

根據(jù)宋延慶的說法，在2009、2010年還很多開發(fā)商試圖向香港的開發(fā)商學習，使用重資產的物業(yè)持有方式，以確保在住宅開發(fā)業(yè)務收縮后，仍然能通過投資物業(yè)獲得寶貴的現(xiàn)金流。但是，除了萬達、世茂等少數(shù)地產商，多數(shù)開發(fā)商的重資產化并沒有獲得成功。宋延慶曾計算過包括恒隆地產在內的諸多持有商業(yè)物業(yè)的“重資產”公司投資物業(yè)回報率，發(fā)現(xiàn)大部分都沒有超過3%。

因此，開發(fā)商向“輕資產”方向發(fā)展幾乎成為必然。

此前，諸多開發(fā)商便是采用高周轉的方式，提升資金的利用率，實現(xiàn)凈資產的年化高收益。但高周轉模式的一大缺點在于，企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展，必須持續(xù)銷售和持續(xù)拿地，規(guī)模因此不斷擴大，也加重了對資金的依賴程度。一旦銀行的融資環(huán)境發(fā)生變化，開發(fā)商就有“斷供”的風險。

與此同時，房地產行業(yè)的開發(fā)利潤不斷走低。由于土地價格不斷上漲，以及房價受調控影響，過去幾年房地產行業(yè)平均利潤率一直在下降。據(jù)宋延慶統(tǒng)計，房地產行業(yè)的凈利潤率平均以每年一個百分點的速度下滑。

這使得房地產龍頭企業(yè)的凈資產收益率目前普遍不高，只有10%的公司年平均ROE值能達到20%。

睿信致成管理咨詢有限公司董事總經理薛迥文說，在目前環(huán)境下，通過向“輕資產”模式轉型，開發(fā)商還能獲得實際的收益。

兩種模式的比較

說到輕資產模式的發(fā)展，最為業(yè)界所熟悉的，無疑是綠城的代建模式。然而，對綠城來說，無論是代建業(yè)務還是電商業(yè)務，目前占集團總收入的比重并不高。

相比之下，業(yè)界人士更看好萬科“小股操盤”的盈利前景。袁鴻昌告訴《每日經濟新聞》記者，萬科“小股操盤”模式的盈利點遠多于代建。萬科不僅可以收取項目管理費，還可以參與項目利潤分成，獲取投資回報，凈資產收益率會遠超過代建模式，并有機會因房價上漲獲得超額利潤。

“房價上漲時，‘小股操盤’收益更高；房價下跌時，代建模式的收益更穩(wěn)定些。”在比較代建和“小股操盤”的收益差異時，袁鴻昌這樣認為。

但是，“小股操盤”在業(yè)內的推廣，卻可能比不過代建模式。宋延慶說，相比于代建，“小股操盤”對內部的控制要求遠遠超過代建。這使得其他房企要想效仿萬科的 “小股操盤”，難度會很大。

另一方面，很多房企與萬科合作“小股操盤”的目的，是想從萬科那里學到東西。但萬科對核心的工藝、管理流程和技術嚴加保密，同行很難從萬科學到太多本事。這也大大影響了中小房企和萬科合作的意愿，影響了萬科這一開發(fā)模式的推廣速度。

不單如此，萬科的“小股操盤”，需要合作伙伴也使用萬科的供應鏈。而綠城的代建和電商對此均沒有強制性的要求。

變革成為行業(yè)風潮

“小股操盤”、“代建”、“建材電商”等，不過是開發(fā)商輕資產化的一種方向。今年2月份，綠城董事長宋衛(wèi)平提出向“生活服務商”升級的想法，而在此之前，世茂的“云平臺”、花樣年的“彩生活”等社區(qū)服務業(yè)務已經在悄悄實踐。

與此同時，資產管理業(yè)務從去年開始也被屢屢提及，無論是龍湖的“金蘋果計劃”，還是嘉凱城的體驗式消費型城鎮(zhèn)商業(yè)資產管理，都成為開發(fā)商為業(yè)主提供服務的新平臺。除此之外，開發(fā)商還涉足地產基金的設計和管理等金融領域的業(yè)務。

宋延慶說，理論上這些業(yè)務都可以看作開發(fā)商輕資產轉型的一部分，但如果從行業(yè)變革的角度看，“輕資產化”僅是房地產開發(fā)“工業(yè)革命”的一個部分。

類似的變革還有很多，模式變革、業(yè)務變革、技術變革……這些不同領域的變革，正在構建房地產“工業(yè)革命”的全貌。

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對手

輕資產VS擴體量 “小股操盤”難保萬科“老大”地位

每經記者 沙斐 發(fā)自上海

2013年，萬科憑借1709億元的銷售額再次坐上了國內房企“老大”的寶座，而之前還排在第七位的綠地集團，去年卻以1625億元一躍成為亞軍，與“老大”萬科只有84億元的差距，用綠地董事長張玉良的話來說，“也就是幾個項目的差距。”

2014年，張玉良給綠地定下了2400億元的銷售額指標，已有反超萬科“老大”之勢。雖然萬科總裁郁亮公開表示，自己真的不在乎 “老大”地位，并指出公司不爭規(guī)模，重視上市公司ROE提升以滿足股東的需求。但是，“小股操盤”的模式，無疑再為綠地和萬科“老大”之爭平添新的懸念：“小股操盤”能否保住萬科老大的位置？

對此，在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，從目前萬科制定的戰(zhàn)略看，今年綠地銷售額領跑全行業(yè)已經是板上釘釘?shù)氖?，而萬科在強調ROE的同時，也需要面對利潤率不斷下滑的現(xiàn)實。

“輕資產”叫板“擴體量”

萬科新出爐的年報顯示，2013年公司實現(xiàn)開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%，分別完成年初計劃的128.9%和101.0%。但從去年下半年開始，公司開始回籠現(xiàn)金流，采用現(xiàn)金為王策略。與上述策略配套的，是萬科發(fā)明的一個新操作模式，其年報顯示，在新獲取項目中，進一步深化合作開發(fā)，探索“小股操盤”的輕資產運營模式。

3月7日，萬科總裁郁亮現(xiàn)身萬科2013年度業(yè)績發(fā)布會，親自解釋這一新模式為何物。

郁亮稱，自己真的不在乎 “老大”地位，不爭規(guī)模，不博高利潤率，重視上市公司ROE，并認為“小股操盤”的方式有利于提升公司ROE。

面對萬科轉變策略，綠地方面表示，“轉型、升級”仍是綠地擴大競爭優(yōu)勢的核心動力，綠地將繼續(xù)在轉型、升級中實現(xiàn)“擴體量、提質量、增能量”。

房地產業(yè)利潤率下降

一邊是輕資產，一邊是擴體量，與綠地加速實現(xiàn)從單一開發(fā)到綜合開發(fā)、從國內開發(fā)到國際開發(fā)、從單純開發(fā)到開發(fā)運營并重的轉型不同，萬科通過小股操盤瓦解規(guī)模意識，此舉是否真的會對其強調的提高ROE產生實質性影響呢？

蘭德咨詢總裁宋延慶接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，萬科凈資產投入減少，肯定有助于ROE提升，但不見得會有立竿見影的作用。

郁亮認為，房地產利潤率下降，符合調控時代對房地產行業(yè)的總體要求，從政府到老百姓都樂于見到房企利潤率下降，但萬科的凈資產收益率自1993年以來不斷提高，2103年為19.66%，符合股東的要求。

另一方面，近年來，綠地雖然一直在走大舉擴張的道路，但其憑借“高周轉”、“走出去”等策略，其贏利能力一直被外界看好。據(jù)《東方早報》報道，綠地董事長張玉良年初透露，綠地目前的ROE水平保持在20%左右，似乎與萬科不相上下。