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每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自香港

針對龍頭地產商降價賣樓、香港樓市拐點漸現(xiàn)等困惑，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）專訪了中原地產創(chuàng)始人兼董事施永青。

NBD：去年下半年起，龍頭地產商降價賣樓的新聞，新鴻基的爾巒更是以最高降幅45%震驚了業(yè)界。目前香港一手房市場的降價真相是什么？

施永青：一些大型地產商降價賣樓是不可否認的事情，背后主要有兩方面因素。一方面，這些大地產商都是上市公司，背負業(yè)績壓力，因此它們有降價促銷拉動銷售的動力。

另一方面，為了吸引買家注意力，這些項目宣傳的降價幅度往往有夸大成分，比如某項目宣稱最高降幅達四成，但它的參考價是前一期推出的高端大戶型產品，而現(xiàn)在推的大多是中小戶型產品，產品并無可比性。

NBD：以新鴻基為首的大型地產商率先降價賣樓，是否意味著他們不看好后市？

施永青：應該說香港地產商從去年下半年開始對于后市態(tài)度轉為謹慎，最重要的原因是“雙辣招”發(fā)揮了作用，內地買家與投資客撤出了市場，購買力急劇下滑，地產商推新貨的時候發(fā)現(xiàn)市場承接力不足，為了盡快回籠資金，只能降價吸引買家。

NBD：新盤頻頻降價促銷，對于二手市場產生怎樣的影響？

施永青：壓力肯定是有。實際上，一手房市場并不能代表香港樓市走勢，在“辣招”出臺前，二手房成交量占香港商品住宅成交高達八成，如今受新盤降價潮影響，成交占比降至六成左右。

目前二手房市場成交急劇萎縮，市場也出現(xiàn)了一些二手房業(yè)主降價賣樓的案例，但我們注意到，業(yè)主的拋售意愿并不強，這主要由于目前按揭利息為2.2%，低于約3%的租金回報率，大多數(shù)業(yè)主房貸壓力并不大。當然，部分以公司名義入市或者內地炒家由于自身資金原因，出現(xiàn)零零星星的減價套現(xiàn)個案。

我預計，今年內一手市場售價降幅或將達到15%~20%，二手房價年內降幅應該在5~10%。

NBD：“雙辣招”與美國退出量化寬松政策帶動利率上漲，哪個才是影響香港樓價的最重要因素？

施永青：“雙辣招”不過是行政干預政策，通過大幅加稅抑制需求達到降低房價的目的，但這個政策并沒有改變香港樓市的基本面。如果現(xiàn)在“雙辣招”退出，市場必然出現(xiàn)劇烈反彈。

相對而言，香港樓市受到全球低息環(huán)境的影響更大。以往數(shù)年，香港房價之所以大幅上漲，與美聯(lián)儲大量“放水”不無關系。如果美聯(lián)儲退出QE，由于香港實行聯(lián)系匯率，銀行勢必跟進加息，如果屆時中國內地經濟向好，加息對樓市的影響較少，但如果中國經濟走弱，在市場預期轉為悲觀的情況下，加息的負面作用或許會被放大，所以美國量化寬松政策下一步怎么走，對香港樓市影響重大。

NBD：自2003年末見底后，香港房價開啟了一波十年牛市。目前是否到了房價的拐點？

施永青：是否到了拐點，目前還看不清。如果中國經濟能夠完成結構性改革并重拾升勢，香港特區(qū)的經濟也必然受惠，樓市也能走出新一波的漲勢。但如果中國經濟走入困境，那么香港經濟也難幸免，樓市無可避免受到拖累。

很多人擔憂香港樓市重蹈1997年崩盤的覆轍，我覺得可能性很小。在經歷了數(shù)次房地產牛熊周期轉換后，香港無論是地產商還是小業(yè)主財務狀況都較以往更穩(wěn)健，香港龍頭地產商負債率都很低，就算熊市來了，他們受到的影響也相當有限。相反，內地房地產市場尚沒有經歷了一次完整的周期，很多內地地產商發(fā)展策略激進，負債率高企，一旦熊市來臨，大量企業(yè)將面臨生存危機，進一步加大市場波動。