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每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

繼常州、杭州多個樓盤降價促銷后，去年房價領(lǐng)漲全國的廣州樓市也出現(xiàn)調(diào)整跡象，越來越多的樓盤加入促銷大潮。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自3月起，廣州約有20個樓盤采用“墊首付”的促銷方式，部分樓盤甚至打出“零首付”的旗號吸引買家。此外，加大折扣力度、返還稅費等促銷手段也頻頻現(xiàn)身。

促銷潮背后，是廣州樓市調(diào)整壓力加大的現(xiàn)實，經(jīng)歷了去年的大漲后，市場出現(xiàn)承接力不足跡象。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣州新房成交量較去年同期大跌40%。

盡管通過“墊首付”能在一定程度上減輕購房者的資金壓力，但背后隱藏的風(fēng)險卻不容小覷。在日前舉辦的“商業(yè)推動地產(chǎn)論壇”第九屆年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，“墊首付”加大了房企的資金壓力與風(fēng)險，很難大面積推廣，未來更有可能遭銀監(jiān)會叫停。

“墊首付”促銷潮起

“現(xiàn)在購買我們的房子，你可以在6個月以內(nèi)分期繳納首付款，我們不會收取任何的利息費用。”在位于廣州市黃埔區(qū)中新知識城的合景天峻銷售中心內(nèi)，售樓小姐告訴記者。

以一套33平方米的酒店式公寓為例，毛坯售價約為7500元/平方米。由于該項目為商業(yè)性質(zhì)公寓，政策要求繳納五成首付，首付款約為12.37萬元，但如今買家可以在簽約后6個月內(nèi)每月分期繳納約2萬元的首付款。

自今年3月起，“墊首付”促銷在廣州樓市蔓延。記者獲悉，從3月8日起，保利地產(chǎn)廣東公司旗下的保利西海岸、保利公園九里、保利塞納維拉3個樓盤開始實施 “首付分期付款”活動，這其中首套房首付可以分4個月陸續(xù)付清，二套房首付更可以分9個月付清。

“我認為剛需的首付應(yīng)該是零，這才是政府與銀行應(yīng)盡的責任，保利地產(chǎn)只是希望幫助那些攢不夠首付的人，能推遲兩三個月繳納。”保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英表示。

時代地產(chǎn)也悄然推出“首付分期”的促銷活動，位于白云區(qū)的時代花生II只需要在5天內(nèi)繳納首付款的30%，余款可以在未來12個月或18個月內(nèi)繳清，一次性付款則可以分3年內(nèi)付清。位于番禺的時代外灘，買家只需繳納首付款的20%，余下的80%首付款更可以在未來3年內(nèi)，分12個季度支付完，不需要繳納利息。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至4月13日，包括保利地產(chǎn)、合景泰富、雅居樂、敏捷地產(chǎn)等多個開發(fā)商推出“墊首付”的促銷活動，涉及樓盤接近20個。

“墊首付”存政策風(fēng)險

“類似首付款分期的促銷方式，已經(jīng)在市場上消失好幾年，開發(fā)商之所以故伎重演，是因為市場壓力所致。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向記者表示，與直接降價相比，“墊首付”相當于免利息給購房者短期貸款，能幫助部分資金周轉(zhuǎn)存在短期困難的買家完成交易，也避免了由于直接降價引發(fā)前任買家不滿所導(dǎo)致的糾紛。因此在采用直接降價的手段前，“墊首付”是試探市場承接力的有效方法。

黃韜也坦言，從目前已經(jīng)采取“墊首付”項目的銷售狀況來看，對成交的拉動作用相當有限。“開發(fā)商允許首付款分期繳納，只不過是為部分具備購房能力但資金在短期內(nèi)尚未到位的買家提供了緩沖期，但對于選擇觀望或者購買力不足的買家而言并不具備吸引力”。

歐陽捷也認為，“墊首付”不太可能會成為市場主流的促銷方式：一方面，如果主流開發(fā)商大規(guī)模推廣，將會對資金鏈造成極大壓力；另一方面，如果在分期償還首付款期間房價出現(xiàn)下跌，購房者有可能會因為拒絕付款引發(fā)違約糾紛。

此外，“零首付”促銷手段也存在政策風(fēng)險。深圳世聯(lián)行董事長陳勁松直言，房企為購房者墊支首付款的行為，存在違反國家房貸政策的嫌疑。歐陽捷更認為，如果“墊首付”的做法在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)大面積推廣，極有可能會引發(fā)銀監(jiān)會的關(guān)注并叫停。

廣州樓市降溫明顯

數(shù)據(jù)顯示，去年廣州房價全年漲幅達到20.1%，領(lǐng)漲四大一線城市。但進入今年一季度以來，廣州樓市降溫跡象明顯。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比去年大跌40%，合計成交面積為184.6萬平方米，同比大跌42.5%。

黃韜認為，在經(jīng)歷了去年房價大漲后，目前市場承接力不足，加上今年以來銀行收緊房貸，加大了需求端壓力，廣州樓市面臨調(diào)整。部分大型開發(fā)商察覺到市場的變化，采取更積極的促銷手段“以價換量”。

記者發(fā)現(xiàn)，調(diào)整壓力下，部分此前醞釀漲價的樓盤不得不改變定價策略。以位于海珠區(qū)的羅馬家園為例，在去年緊鄰項目的南洲路地塊以36361元/平方米的樓面地價晉身廣州新任單價地王后，羅馬家園一度延遲銷售醞釀漲價，但項目卻于上周六（4月12日）推出了20套特價現(xiàn)樓單位，單價僅為24000~26000元/平方米，與2012年9月項目的開盤價基本持平，但銷售狀況也并不理想。

今年以來，廣州部分大型房企加大了促銷力度。繼此前時代地產(chǎn)宣布旗下廣州六盤全線8.8折外，在日前由保利地產(chǎn)與越秀地產(chǎn)聯(lián)合舉辦的房展會上，兩家公司旗下共28個樓盤均可享受“98*98”的折扣，以及買房送稅的減負優(yōu)惠。

“今年以來，銀行收緊房貸對樓市造成的沖擊不可小覷，房貸利率的提升提高了購房者的月供負擔，對購買力造成了削弱。”歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，按照目前情況，開發(fā)商不要幻想資金面會有改善，堅持市場主流的產(chǎn)品策略、采用積極的定價“跑量”才是最合適的做法。

然而，多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，目前廣州樓市只是出現(xiàn)短期調(diào)整，房價并未出現(xiàn)拐點。戴德梁行廣州及鄭州分公司總經(jīng)理黎慶文表示，房地產(chǎn)市場是否迎來拐點受供求關(guān)系決定。根據(jù)廣州市市長陳建華近期公布的一項數(shù)據(jù)，未來每4年廣州市戶籍人口將增長100萬，由于流動人口不斷增加帶來的“機械式增長”，剛性需求還在不斷積累，從長期來看廣州房價仍處在上漲通道之中。