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廣州樓市首季成交降40%“墊首付”重出江湖

2014-04-14 00:59:31

繼常州、杭州多個樓盤降價促銷后,去年房價領(lǐng)漲全國的廣州樓市也出現(xiàn)調(diào)整跡象,越來越多的樓盤加入促銷大潮。

每經(jīng)編輯|每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

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每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

繼常州、杭州多個樓盤降價促銷后,去年房價領(lǐng)漲全國的廣州樓市也出現(xiàn)調(diào)整跡象,越來越多的樓盤加入促銷大潮。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),自3月起,廣州約有20個樓盤采用“墊首付”的促銷方式,部分樓盤甚至打出“零首付”的旗號吸引買家。此外,加大折扣力度、返還稅費等促銷手段也頻頻現(xiàn)身。

促銷潮背后,是廣州樓市調(diào)整壓力加大的現(xiàn)實,經(jīng)歷了去年的大漲后,市場出現(xiàn)承接力不足跡象。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年一季度廣州新房成交量較去年同期大跌40%。

盡管通過“墊首付”能在一定程度上減輕購房者的資金壓力,但背后隱藏的風(fēng)險卻不容小覷。在日前舉辦的“商業(yè)推動地產(chǎn)論壇”第九屆年會上,新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示,“墊首付”加大了房企的資金壓力與風(fēng)險,很難大面積推廣,未來更有可能遭銀監(jiān)會叫停。

“墊首付”促銷潮起

“現(xiàn)在購買我們的房子,你可以在6個月以內(nèi)分期繳納首付款,我們不會收取任何的利息費用。”在位于廣州市黃埔區(qū)中新知識城的合景天峻銷售中心內(nèi),售樓小姐告訴記者。

以一套33平方米的酒店式公寓為例,毛坯售價約為7500元/平方米。由于該項目為商業(yè)性質(zhì)公寓,政策要求繳納五成首付,首付款約為12.37萬元,但如今買家可以在簽約后6個月內(nèi)每月分期繳納約2萬元的首付款。

自今年3月起,“墊首付”促銷在廣州樓市蔓延。記者獲悉,從3月8日起,保利地產(chǎn)廣東公司旗下的保利西海岸、保利公園九里、保利塞納維拉3個樓盤開始實施 “首付分期付款”活動,這其中首套房首付可以分4個月陸續(xù)付清,二套房首付更可以分9個月付清。

“我認為剛需的首付應(yīng)該是零,這才是政府與銀行應(yīng)盡的責任,保利地產(chǎn)只是希望幫助那些攢不夠首付的人,能推遲兩三個月繳納。”保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英表示。

時代地產(chǎn)也悄然推出“首付分期”的促銷活動,位于白云區(qū)的時代花生II只需要在5天內(nèi)繳納首付款的30%,余款可以在未來12個月或18個月內(nèi)繳清,一次性付款則可以分3年內(nèi)付清。位于番禺的時代外灘,買家只需繳納首付款的20%,余下的80%首付款更可以在未來3年內(nèi),分12個季度支付完,不需要繳納利息。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計,截至4月13日,包括保利地產(chǎn)、合景泰富、雅居樂、敏捷地產(chǎn)等多個開發(fā)商推出“墊首付”的促銷活動,涉及樓盤接近20個。

“墊首付”存政策風(fēng)險

“類似首付款分期的促銷方式,已經(jīng)在市場上消失好幾年,開發(fā)商之所以故伎重演,是因為市場壓力所致。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向記者表示,與直接降價相比,“墊首付”相當于免利息給購房者短期貸款,能幫助部分資金周轉(zhuǎn)存在短期困難的買家完成交易,也避免了由于直接降價引發(fā)前任買家不滿所導(dǎo)致的糾紛。因此在采用直接降價的手段前,“墊首付”是試探市場承接力的有效方法。

黃韜也坦言,從目前已經(jīng)采取“墊首付”項目的銷售狀況來看,對成交的拉動作用相當有限。“開發(fā)商允許首付款分期繳納,只不過是為部分具備購房能力但資金在短期內(nèi)尚未到位的買家提供了緩沖期,但對于選擇觀望或者購買力不足的買家而言并不具備吸引力”。

歐陽捷也認為,“墊首付”不太可能會成為市場主流的促銷方式:一方面,如果主流開發(fā)商大規(guī)模推廣,將會對資金鏈造成極大壓力;另一方面,如果在分期償還首付款期間房價出現(xiàn)下跌,購房者有可能會因為拒絕付款引發(fā)違約糾紛。

此外,“零首付”促銷手段也存在政策風(fēng)險。深圳世聯(lián)行董事長陳勁松直言,房企為購房者墊支首付款的行為,存在違反國家房貸政策的嫌疑。歐陽捷更認為,如果“墊首付”的做法在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)大面積推廣,極有可能會引發(fā)銀監(jiān)會的關(guān)注并叫停。

廣州樓市降溫明顯

數(shù)據(jù)顯示,去年廣州房價全年漲幅達到20.1%,領(lǐng)漲四大一線城市。但進入今年一季度以來,廣州樓市降溫跡象明顯。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示,今年一季度,廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套,同比去年大跌40%,合計成交面積為184.6萬平方米,同比大跌42.5%。

黃韜認為,在經(jīng)歷了去年房價大漲后,目前市場承接力不足,加上今年以來銀行收緊房貸,加大了需求端壓力,廣州樓市面臨調(diào)整。部分大型開發(fā)商察覺到市場的變化,采取更積極的促銷手段“以價換量”。

記者發(fā)現(xiàn),調(diào)整壓力下,部分此前醞釀漲價的樓盤不得不改變定價策略。以位于海珠區(qū)的羅馬家園為例,在去年緊鄰項目的南洲路地塊以36361元/平方米的樓面地價晉身廣州新任單價地王后,羅馬家園一度延遲銷售醞釀漲價,但項目卻于上周六(4月12日)推出了20套特價現(xiàn)樓單位,單價僅為24000~26000元/平方米,與2012年9月項目的開盤價基本持平,但銷售狀況也并不理想。

今年以來,廣州部分大型房企加大了促銷力度。繼此前時代地產(chǎn)宣布旗下廣州六盤全線8.8折外,在日前由保利地產(chǎn)與越秀地產(chǎn)聯(lián)合舉辦的房展會上,兩家公司旗下共28個樓盤均可享受“98*98”的折扣,以及買房送稅的減負優(yōu)惠。

“今年以來,銀行收緊房貸對樓市造成的沖擊不可小覷,房貸利率的提升提高了購房者的月供負擔,對購買力造成了削弱。”歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,按照目前情況,開發(fā)商不要幻想資金面會有改善,堅持市場主流的產(chǎn)品策略、采用積極的定價“跑量”才是最合適的做法。

然而,多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,目前廣州樓市只是出現(xiàn)短期調(diào)整,房價并未出現(xiàn)拐點。戴德梁行廣州及鄭州分公司總經(jīng)理黎慶文表示,房地產(chǎn)市場是否迎來拐點受供求關(guān)系決定。根據(jù)廣州市市長陳建華近期公布的一項數(shù)據(jù),未來每4年廣州市戶籍人口將增長100萬,由于流動人口不斷增加帶來的“機械式增長”,剛性需求還在不斷積累,從長期來看廣州房價仍處在上漲通道之中。

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