每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“經(jīng)與有關(guān)各方論證和協(xié)商，光明食品（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱光明食品集團(tuán)）等擬以其所持有的農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司股權(quán)等與本公司進(jìn)行發(fā)行股份購買資產(chǎn)類重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。”4月12日，海博股份（600708，SH）的一份重大資產(chǎn)重組公告，引發(fā)上海農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱農(nóng)工商地產(chǎn)）將借殼上市的猜測。

昨日（4月15日），上海農(nóng)工商地產(chǎn)給出的新聞稿確認(rèn)，公司將借殼海博股份上市，并預(yù)計(jì)一個(gè)月后公布重組方案。

借殼海博股份或重演“蛇吞象”

和綠地借殼金豐投資一樣，農(nóng)工商地產(chǎn)借殼海博股份將上演上海國資改革版本的“蛇吞象”。

停盤前，海博股份凈資產(chǎn)僅10多億元，股價(jià)僅9.28元/股，而總股本是5.1億。根據(jù)新浪樂居的報(bào)道，截至2012年底，農(nóng)工商地產(chǎn)的凈資產(chǎn)超過49億元。

截至2013年底，光明食品集團(tuán)持有海博股份35.81％的股份；光明食品集團(tuán)實(shí)際持有農(nóng)工商地產(chǎn)96.57％的股份，其中，光明食品集團(tuán)直接持有72.55％，光明食品集團(tuán)通過全資子公司間接持有24.02％的股份。

目前尚不知道，一個(gè)月后公布的農(nóng)工商地產(chǎn)借殼海博股份的方案究竟如何，但有一點(diǎn)可以肯定，若光明食品集團(tuán)將其所擁有的農(nóng)工商地產(chǎn)全部股權(quán)注入海博股份，那將重演綠地借殼金豐式的資產(chǎn)重組。

農(nóng)工商地產(chǎn)方面引述光明食品集團(tuán)新聞發(fā)言人潘建軍證實(shí)，農(nóng)工商房地產(chǎn)將借殼上市，這是光明食品集團(tuán)提高核心資產(chǎn)證券化率的一個(gè)戰(zhàn)略舉措，集團(tuán)近年來一直在推動(dòng)農(nóng)工商房地產(chǎn)上市，現(xiàn)在時(shí)機(jī)已經(jīng)較為成熟。

利潤最大化和快速周轉(zhuǎn)難兼顧

對投資者來說，海博股份的未來，不僅與農(nóng)工商地產(chǎn)的借殼方案有關(guān)，也與農(nóng)工商地產(chǎn)的運(yùn)營策略有很大關(guān)聯(lián)。

追求快速周轉(zhuǎn)，是目前農(nóng)工商地產(chǎn)的一個(gè)主要方式。“營銷工作必須要造勢、順勢、因勢。所謂造勢，就是要認(rèn)真分析各項(xiàng)目在售樓盤的優(yōu)劣勢，把握當(dāng)?shù)厥袌龃缶郑怀鲰?xiàng)目特性，尋找樓盤亮點(diǎn)，制造樓盤引爆點(diǎn)，創(chuàng)造項(xiàng)目利潤最大化。”“營銷工作要突出一個(gè)‘快’字，快推盤、快銷售、快去化、快回籠，上半年要確保完成銷售合同簽約金額50億元的任務(wù)。”這是農(nóng)工商地產(chǎn)網(wǎng)站刊登的2014年?duì)I銷工作會(huì)議上，董事長張智剛的兩項(xiàng)要求。

根據(jù)新聞稿，去年2月至今年2月，農(nóng)工商新增土地儲(chǔ)備3290畝，是過去三年新增土地儲(chǔ)備的總和。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》此前的統(tǒng)計(jì)，農(nóng)工商地產(chǎn)去年在土地市場上砸金百億。此外，來自光明食品集團(tuán)和農(nóng)工商地產(chǎn)官網(wǎng)的信息顯示，今年全年，農(nóng)工商房產(chǎn)的銷售目標(biāo)將達(dá)到130億元，成為上海前5的房企。其中，今年上半年的銷售任務(wù)就達(dá)到50億元。

對農(nóng)工商地產(chǎn)來說，拿地時(shí)正逢地價(jià)相對比較高的時(shí)間點(diǎn)，在快速銷售“現(xiàn)金為王”的同時(shí)，農(nóng)工商地產(chǎn)又提出要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化，上述任務(wù)完成起來并不輕松。

睿信致成董事總經(jīng)理薛迥文說，其中的難點(diǎn)在于農(nóng)工商地產(chǎn)在全國還沒有足夠的品牌和產(chǎn)品積累，要實(shí)現(xiàn)類似綠城或者其他一些品牌開發(fā)商那樣的高品牌溢價(jià)有不小的難度。

地產(chǎn)研究人士薛建雄認(rèn)為，如果無法兼顧利潤和銷售速度，那么犧牲利潤保證現(xiàn)金流的回籠可能性很大。

根據(jù)公司方面提供的資料，目前公司去化速度還不錯(cuò)。今年新開項(xiàng)目的去化率都在70％以上。從一季度的銷售數(shù)據(jù)來看，合同簽約收入、簽約套數(shù)、簽約面積同比增長30％、60％、40％。