每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“到處都是紅旗的海洋、生產(chǎn)的景象，非常鼓舞人心，”回憶起2008年曹妃甸之行，萬年基業(yè)集團(tuán)投資發(fā)展中心（以下簡(jiǎn)稱萬年基業(yè)）總經(jīng)理劉家勝仍然激動(dòng)不已。

曹妃甸的愿景曾點(diǎn)燃了劉家勝和其團(tuán)隊(duì)的斗志，這一切與公司的理想高度吻合——綠色、生態(tài)、區(qū)域運(yùn)營(yíng)，曹妃甸國(guó)際生態(tài)城迅速被列為萬年基業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”的開幕大戲。然而，5年過去，萬年基業(yè)的曹妃甸項(xiàng)目仍停滯不前。

萬年基業(yè)曹妃甸生態(tài)城遇到的挫折只是眾多企業(yè)在環(huán)首都城市發(fā)展中的縮影，現(xiàn)實(shí)問題難以逾越，即人口增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)引入的相互作用力在過去數(shù)十年間并沒有得到有效解決。首都經(jīng)濟(jì)圈一體化3.0版本開啟，這些“先行者”繼續(xù)堅(jiān)守。

200公里外的難題/

萬年基業(yè)之所以將腳步邁到200公里以外的唐山曹妃甸，緣于北京長(zhǎng)辛店生態(tài)城項(xiàng)目的成功，如果能成功復(fù)制，難度可大大降低。

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻骨感，實(shí)際開發(fā)過程中不可控因素很多。

不同于大多數(shù)企業(yè)的開發(fā)模式，萬年基業(yè)將產(chǎn)品線確定為城市生態(tài)區(qū)域運(yùn)營(yíng)開發(fā)，“北京長(zhǎng)辛店生態(tài)城項(xiàng)目實(shí)際上是從2006年12月開始，我們委托英國(guó)的一家公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，2008年，與豐臺(tái)區(qū)政府、北京城市規(guī)劃院進(jìn)行區(qū)域生態(tài)規(guī)劃研究，最終在2010年獲得審批后取得了首發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。”萬年基業(yè)集團(tuán)副總裁郭衛(wèi)東告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

據(jù)北京市豐臺(tái)規(guī)劃分局局長(zhǎng)楊浚介紹，長(zhǎng)辛店生態(tài)城是將生態(tài)規(guī)劃融入到城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理系統(tǒng)，生態(tài)控制指標(biāo)已納入規(guī)劃行政許可文件，規(guī)劃審查管理流程付諸實(shí)施。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，隨著長(zhǎng)辛店生態(tài)城的建設(shè)，北京市規(guī)劃與國(guó)土部門已經(jīng)將生態(tài)控制條件納入規(guī)劃許可文件和土地招標(biāo)文件，建立了生態(tài)城市建設(shè)全生命周期的監(jiān)管體系。

但長(zhǎng)辛店項(xiàng)目積累的經(jīng)驗(yàn)未能在曹妃甸得到更好的發(fā)揮。

在接觸曹妃甸項(xiàng)目時(shí)，萬年基業(yè)基本已經(jīng)完成了北京長(zhǎng)辛店項(xiàng)目的前期規(guī)劃。在劉家勝看來，與曹妃甸結(jié)緣也是偶然的機(jī)遇，“當(dāng)時(shí)我們正處于‘二次創(chuàng)業(yè)’的初始階段，公司計(jì)劃從傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，并有綠色發(fā)展戰(zhàn)略，很多想法都與曹妃甸當(dāng)時(shí)打造的國(guó)際生態(tài)城發(fā)展理念不謀而合。”

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)曹妃甸國(guó)際生態(tài)城已啟動(dòng)，并委托瑞典SWECO公司制定曹妃甸新城生態(tài)指標(biāo)體系以及總體規(guī)劃，“他們也在尋求國(guó)內(nèi)企業(yè)參與投資，而我們專注做生態(tài)城項(xiàng)目的研發(fā)，在北京也有了一個(gè)項(xiàng)目，所以就決定與當(dāng)?shù)卣闪⒑献鞴敬蛟觳苠樯鷳B(tài)城。”劉家勝說。

雙方的計(jì)劃是將曹妃甸打造成全國(guó)生態(tài)城市的標(biāo)桿。“一開始我們和政府達(dá)成的合作是利用企業(yè)的資源、專業(yè)技術(shù)平臺(tái)以及投融資能力，政府制定規(guī)則提供平臺(tái)。”劉家勝說。

如果只是單純的住宅開發(fā)，那么，只要有足夠的需求存在，項(xiàng)目的成功基本就有了保證，但劉家勝認(rèn)為，對(duì)于需要大量產(chǎn)業(yè)依托的生態(tài)城項(xiàng)目來說，考驗(yàn)的不只是開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，更需要所在區(qū)域?qū)τ谀繕?biāo)產(chǎn)業(yè)擁有足夠吸引力，這種吸引力不僅依托區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，更多決定性因素還在于政策扶持的力度。

比如長(zhǎng)辛店項(xiàng)目，“項(xiàng)目在2010年通過審批之后，政府在土地規(guī)劃、用地指標(biāo)、區(qū)域配套以及資金投入方面支持力度非常大。”劉家勝說。

“前期規(guī)劃的自由度非常大，幾乎沒有政策的限制，但后期政府的支持卻薄弱了很多。而唐山的支持力度有限，由于地緣關(guān)系，河北一直以來的發(fā)展都缺乏合力，最終這個(gè)區(qū)域出現(xiàn)了后勁不足的情況。”劉家勝說。

一位接近曹妃甸管委會(huì)的人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，由于整個(gè)河北都在壓減產(chǎn)能、轉(zhuǎn)型升級(jí)，很多項(xiàng)目的進(jìn)展都比較緩慢，“而且目前進(jìn)入的企業(yè)雖然大，但作為傳統(tǒng)行業(yè)，帶動(dòng)性較差。比如首鋼，核心利潤(rùn)還是留在了北京。”

紅利與博弈/

眼下，劉家勝基本還保持了每個(gè)月至少去一次曹妃甸的頻率，對(duì)于京津冀一體化，他也感覺到了些許變化。

“當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)開會(huì)的次數(shù)增多，都開始討論如何做好準(zhǔn)備。以前有投資意向的企業(yè)又重新有了聯(lián)系，大家都在互通有無，了解新的消息。”劉家勝說道。

“曹妃甸地處京津冀三角地帶的腹地，擁有北方優(yōu)質(zhì)的深海港口資源，同時(shí)土地不占用耕地指標(biāo)，灘涂用地的資源廉價(jià)且優(yōu)質(zhì)，作為承接京津地區(qū)的產(chǎn)業(yè)溢出和升級(jí)都非常合適。”上述接近曹妃甸管委會(huì)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從技術(shù)上看，曹妃甸國(guó)際生態(tài)城不存在問題，主要因政府管理部門的調(diào)整，規(guī)劃定位一直不明確，加之資金投入有限，只是停留在一個(gè)地級(jí)市的發(fā)展戰(zhàn)略上，很難引起國(guó)家的重視。

該人士透露，此前曹妃甸生態(tài)城的規(guī)劃是將生態(tài)城與港口分離，核心的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)中不能有住宅的配套，但隨后又進(jìn)行了多次調(diào)整，直到現(xiàn)在定位都很模糊。

根據(jù)《唐山曹妃甸國(guó)際生態(tài)城概念性總體規(guī)劃》，2008年~2010年為生態(tài)城基礎(chǔ)設(shè)施和起步區(qū)建設(shè)階段，起步區(qū)規(guī)劃面積12平方公里，形成6萬人左右的人口規(guī)模；中期(2011~2020年)要形成80萬人左右的規(guī)模；而遠(yuǎn)期(2020年以后)則要形成200萬人口、150平方公里面積的城市規(guī)模。

2012年曹妃甸新區(qū)成立，包括曹妃甸工業(yè)區(qū)、曹妃甸國(guó)際生態(tài)城、南堡開發(fā)區(qū)以及唐?？h。但擴(kuò)容后的曹妃甸區(qū)總?cè)丝谝嘀挥?6萬人。

人口增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)引入的相互作用力在過去數(shù)十年間并沒有得到有效解決，曹妃甸生態(tài)城只是京津冀融合的大背景下，很多環(huán)首都城市的一個(gè)縮影。

同樣作為生態(tài)城項(xiàng)目，長(zhǎng)辛店與曹妃甸項(xiàng)目的不同命運(yùn)似乎也能體現(xiàn)出不同發(fā)展環(huán)境、政府推力對(duì)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的重要性?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的一份關(guān)于《豐臺(tái)園西區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》的報(bào)告顯示，北京長(zhǎng)辛店生態(tài)城預(yù)期在2023年，綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展將對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)的貢獻(xiàn)產(chǎn)出在250億元，就業(yè)崗位47300個(gè)。

不難看出，除了直接的經(jīng)濟(jì)效益，綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以帶動(dòng)一系列與科技研發(fā)以及金融后臺(tái)服務(wù)相關(guān)的差異性商業(yè)及物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。這恰恰是京津冀一體化所需要推動(dòng)的環(huán)節(jié)。

據(jù)記者了解，長(zhǎng)辛店生態(tài)城項(xiàng)目的規(guī)劃研究主力并非只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還包括了豐臺(tái)區(qū)政府以及北京市規(guī)劃委員會(huì)，雖然由地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，但從園區(qū)規(guī)劃過程中的建設(shè)框架、土地、交通、能源、水資源等一系列環(huán)節(jié)都建立了嚴(yán)格的指標(biāo)，北京市規(guī)劃與國(guó)土部門更是將生態(tài)控制條件納入了規(guī)劃行政許可文件和土地招標(biāo)文件，力求實(shí)現(xiàn)低碳綠色。

房企的新角色/

10年過去，京津冀一體化的熱潮抵不過房地產(chǎn)開發(fā)大潮，在房地產(chǎn)開發(fā)下，北京成為購(gòu)房者的“殤城”，而河北成為“睡城”。

顯然這并非京津冀一體化的本意，如果希望從賺“快錢”到賺“穩(wěn)錢”，獲得豐厚持久的收益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要新的變局。

“原來京津冀的發(fā)展還是相對(duì)本位主義，但現(xiàn)在上升到國(guó)家戰(zhàn)略之后，資源該如何分配、北京的資源怎么疏解，這些問題我們都很重視。”在萬科集團(tuán)副總裁毛大慶看來，京津冀一體化不再只是房地產(chǎn)開發(fā)，視野應(yīng)該更加寬廣。據(jù)毛大慶透露，需要跟北京的城市功能更加配套，這些城市配套將會(huì)成為萬科發(fā)力的重點(diǎn)。

在萬科的京津冀一體化戰(zhàn)略地圖中，目標(biāo)并非僅僅是住宅。在毛大慶看來，中國(guó)電子商務(wù)還處于初級(jí)發(fā)展階段，物流地產(chǎn)圍繞大都市周圍的高鐵、機(jī)場(chǎng)布局，空間很大。特別是京津冀一體化，城市群建設(shè)將給物流地產(chǎn)帶來很多想象空間。

不同于住宅地產(chǎn)，工業(yè)物流地產(chǎn)雖然地價(jià)相對(duì)低廉，但能否吸引足夠的需求來支撐同樣面臨挑戰(zhàn)。據(jù)了解，萬科有意進(jìn)入物流地產(chǎn)，開發(fā)模式將更加金融化，“上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢(shì)來做服務(wù)商，這是我們的思路。”毛大慶說。

“從物流地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)到未來的全產(chǎn)業(yè)鏈，我相信這絕不僅僅是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)。”毛大慶說。

曹妃甸區(qū)情簡(jiǎn)介

位置

唐山市南部沿海，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心位置、河北沿海經(jīng)濟(jì)隆起帶的中心區(qū)域，毗鄰京津兩大城市，距北京220公里，距天津120公里,處在京津冀一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)

時(shí)間

2012年7月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立

構(gòu)成

曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐山灣生態(tài)城、南堡開發(fā)區(qū)以及3個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)農(nóng)場(chǎng)和2個(gè)養(yǎng)殖場(chǎng)

面積

1943平方公里，其中：耕地38萬畝，擁有可利用岸線69.5公里、已開發(fā)利用20.03公里

《《《

投資機(jī)會(huì)

首都經(jīng)濟(jì)圈一體化催熱了誰(shuí)？專家：真正利好尚待時(shí)日

每經(jīng)記者 黃志偉 發(fā)自北京

據(jù)財(cái)政部測(cè)算，京津冀一體化未來6年需要投入42萬億元。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這將給房地產(chǎn)、建材、交運(yùn)、環(huán)保等方面帶來確定性投資機(jī)會(huì)。

3月11日以來，京津冀一體化概念頻頻出現(xiàn)在兩市漲停榜上，炒作潮也從河北迅速蔓延到天津、北京地區(qū)的房地產(chǎn)、基建等行業(yè)，甚至一度出現(xiàn)24只個(gè)股集體漲停局面。

但瘋狂過后，業(yè)內(nèi)專家提出冷思考：京津冀一體化不僅僅面臨行政考核，還包括財(cái)政改革、戶籍制度、配套措施完善等一系列問題，相關(guān)利好消息還有待頂層設(shè)計(jì)的出臺(tái)。

多個(gè)行業(yè)迎利好

銀河證券首席策略分析師孫建波對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，京津冀一體化首先帶來的是地價(jià)變化。在北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)的遷移過程中，由于周邊地區(qū)會(huì)承接一些新的商業(yè)用途，土地用途發(fā)生變化，地價(jià)也會(huì)發(fā)生變化，土地會(huì)增值，相關(guān)的地產(chǎn)板塊會(huì)受益。

孫建波還表示，環(huán)保也是京津冀一體化的概念所在，這給鋼鐵、水泥等板塊帶來利好，國(guó)家對(duì)鋼鐵、水泥產(chǎn)業(yè)本身是有限制的，而隨著一體化進(jìn)程，這些產(chǎn)業(yè)面臨搬遷和轉(zhuǎn)移，會(huì)給這些公司帶來地價(jià)和設(shè)備補(bǔ)償，給相關(guān)上市公司帶來利好。

民生證券發(fā)布報(bào)告稱，京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展上升到國(guó)家戰(zhàn)略后，后續(xù)政策將迅速跟進(jìn)，有四類機(jī)會(huì)值得關(guān)注：一是去產(chǎn)能帶來的部分產(chǎn)業(yè)局部供需逆轉(zhuǎn)，在華北地區(qū)大量清理水泥企業(yè)的背景下，華北地區(qū)的水泥產(chǎn)能將顯著收縮，這無疑利好華北地區(qū)的水泥概念股；二是機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移承接帶來的機(jī)會(huì)，主要包括規(guī)劃建設(shè)及區(qū)域概念股，其中河北承接地域的可能性更為廣泛；三是環(huán)境污染治理帶來的機(jī)會(huì)，主要涉及大氣和水治理概念；四是交通設(shè)施互聯(lián)互通帶來的機(jī)會(huì)，主要涉及京津冀地區(qū)港口。

華泰證券策略研究團(tuán)隊(duì)表示，一體化過程中，河北基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施建設(shè)將提速、北京周邊房地產(chǎn)的需求也將大幅上升，新型城鎮(zhèn)化指引下，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)也將實(shí)現(xiàn)升級(jí)，建議積極關(guān)注京津冀地區(qū)建材、鋼鐵、電力設(shè)備、房地產(chǎn)、環(huán)保、交運(yùn)、化工、汽車等行業(yè)及個(gè)股的投資機(jī)會(huì)。

利好真正實(shí)現(xiàn)尚待時(shí)日

不過，孫建波表示，地價(jià)雖然有升值潛力，但目前有過度炒作嫌疑。據(jù)其研究，只有在產(chǎn)業(yè)功能遷移之后，地價(jià)才能提升，而這至少是五年以后的事情。

由于京津冀一體化戰(zhàn)略是在新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)布之后出爐的，北大縱橫合伙人張文悅對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，必須在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)這一大宏觀背景下考慮一體化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的新要求，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)“城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必須雙管齊下，既要利用當(dāng)前在基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)建設(shè)方面多年積累的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步做好做優(yōu)，通過綠色技術(shù)、智慧技術(shù)與基建、房建技術(shù)的融合進(jìn)一步搶占發(fā)展高地；同時(shí)更要研究城市運(yùn)營(yíng)后端的內(nèi)容，研究如何產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、如何人文建設(shè)，通過發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴引入相關(guān)資源彌補(bǔ)短板，成為真正意義上的“城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”。