“其實(shí)，開(kāi)始買樓的時(shí)候也有些猶豫，不過(guò)考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場(chǎng)所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)”，某銀行前行長(zhǎng)曾對(duì)記者談及“購(gòu)房心得”，“當(dāng)時(shí)確實(shí)沒(méi)想到，才幾年時(shí)間房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了數(shù)倍，不過(guò)由于房子是自用，并未覺(jué)得地產(chǎn)升值對(duì)銀行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”。

記者注意到，在16家上市銀行中，絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價(jià)值，并按照每年折舊3%-5%的速度進(jìn)行減值，比較激進(jìn)的會(huì)計(jì)手法對(duì)于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。而四大行的地產(chǎn)資產(chǎn)的入賬方法有些與眾不同，因?yàn)槠渖鲜兄敖?jīng)歷了大規(guī)模的財(cái)務(wù)重組和注資，因此，其部分固定資產(chǎn)是按照重組時(shí)的評(píng)估值入賬。

不過(guò)，四大行中除農(nóng)行外重組已經(jīng)歷數(shù)年，即使是當(dāng)年的評(píng)估值也遠(yuǎn)非目前的市價(jià)，且由于其基數(shù)巨大，其增值部分也將十分驚人。

史玉柱[微博]曾“隔空喊話”

要求以公允價(jià)值入賬

對(duì)于銀行合規(guī)“隱匿”的這部分房地產(chǎn)財(cái)富，很多投資界大佬其實(shí)也是心知肚明。

史玉柱曾在微博中表示，“增加銀行資本金，減少募資，還有一方法：各銀行擁有大量黃金地段房產(chǎn)，數(shù)量大得嚇人，都是按當(dāng)年建造或購(gòu)買的成本做賬的，往往按10年20年30年前的成本入賬，入賬金額低得變態(tài)。如果按國(guó)際慣例重新評(píng)估，以公允價(jià)值入賬，銀行資本金就會(huì)大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。

此外，私募界人士、上海寶銀創(chuàng)贏董事長(zhǎng)崔軍曾經(jīng)“逼宮”銀行，提出將銀行房產(chǎn)按公允價(jià)值入賬，“這樣一來(lái)，銀行的資本金會(huì)大幅增加，凈資產(chǎn)也會(huì)大幅度提升。

對(duì)于為什么我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求成本法入賬，一位會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人對(duì)記者道破天機(jī)——“公允價(jià)值的計(jì)量，首先要有健全、完善的市場(chǎng)體系；其次是對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)有較高的要求；再次是信息使用者對(duì)信息提供者有較高的信任度，而這幾方面的要求在國(guó)內(nèi)目前的實(shí)踐中確實(shí)很難達(dá)標(biāo)”，“其實(shí)從二手房交易就可以一窺端倪，現(xiàn)在二手房的計(jì)稅地區(qū)指導(dǎo)價(jià)與真實(shí)成交價(jià)往往有百分之五十以上、甚至是一倍以上的差距，因此所謂的‘陰陽(yáng)合同’屢禁不止，這反映出市場(chǎng)體系并不完善的一面”。

據(jù)其介紹，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為了達(dá)到國(guó)際協(xié)調(diào)的目的，須充分考慮各國(guó)環(huán)境，故提出了成本和重估價(jià)兩種計(jì)量模式。不過(guò)，在該會(huì)計(jì)師眼中，隨著今后我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制的逐步健全和相關(guān)法律、法規(guī)的完善，公允價(jià)值的取得將變得越為容易，其可靠性也會(huì)加強(qiáng)，我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用也將會(huì)和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，“畢竟采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、美國(guó)及多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的普遍做法，國(guó)際上也早已越過(guò)‘要不要用’公允價(jià)值的爭(zhēng)論階段，而主要進(jìn)入‘如何用’的階段”。

比較有趣的是，史玉柱還曾在微博中提及，“投資領(lǐng)域常有怪事。一個(gè)房地產(chǎn)朋友說(shuō)，他原計(jì)劃去拍一塊土地。后來(lái)發(fā)現(xiàn)，在某地上市的某房地產(chǎn)公司，其擁有土地的價(jià)值(考慮負(fù)債后)攤到每股股價(jià)上，買股票比自己去拍地，便宜40%，于是他放棄買地，計(jì)劃改買股票”。需要說(shuō)明的是，土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，與固定資產(chǎn)并非一個(gè)概念，但這個(gè)事例恰恰反映了資產(chǎn)的賬面值與實(shí)際價(jià)值的巨大反差。

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