每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對人和商業(yè)而言，眼下最需要解決的問題或許不是扭虧，而是即將到來的償債高峰。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，人和商業(yè)于2010~2011年共發(fā)行9億美元海外優(yōu)先票據(jù)（約56.2億元人民幣）。這其中，3億美元的優(yōu)先票據(jù) （約18.72億元人民幣）將于明年5月償還，剩下的6億美元優(yōu)先票據(jù)（約37.44億元人民幣）需要在2016年9~11月償還。

然而，截至2013年末，人和商業(yè)的現(xiàn)金存款下降至12.8億元人民幣，公司近兩年的營業(yè)收入甚至不足以支付優(yōu)先票據(jù)利息。由此，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪再次下調(diào)了人和商業(yè)的債務(wù)評級，由Caa1下調(diào)至Caa3，成為“垃圾”級別的債券。

財務(wù)狀況堪憂的人和商業(yè)，將會面臨怎樣的局面？香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，人和商業(yè)的地下商城并沒有產(chǎn)權(quán)，這加大了公司融資的難度，接下來除非公司能通過變賣資產(chǎn)用于償債，否則未來極有可能出現(xiàn)債務(wù)違約，甚至遭到債權(quán)人清算的要求。

深陷資金危機(jī)

人和商業(yè)深陷資金危機(jī)，與公司利用人防工程開發(fā)地下商城的特殊發(fā)展模式不無關(guān)系。

根據(jù)《中國人民防空法》及其他相關(guān)規(guī)定，開發(fā)、運(yùn)營地下商城的人和商業(yè)并沒有項(xiàng)目的土地使用權(quán)，這導(dǎo)致其無法像一般開發(fā)商那樣通過抵押土地獲得開發(fā)貸款。

由此，人和商業(yè)融資的主要途徑就只剩下抵押股權(quán)貸款以及發(fā)行高息債。而地下商城的開發(fā)在建設(shè)期間需要大量資本支出，高息海外優(yōu)先票據(jù)成為人和商業(yè)最重要的融資渠道。

2010年5月18日，人和商業(yè)發(fā)行了3億美元、2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.75%；2011年9月10日與11月15日，公司合共再次發(fā)行了6億美元、2016年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率13%，利息均為每半年支付一次。上述兩筆優(yōu)先票據(jù)僅年利息就已經(jīng)超過7億元人民幣。

年報顯示，截至2013年，除了折合約56.2億元人民幣的海外優(yōu)先票據(jù)外，人和商業(yè)從銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款總額為23.8億元人民幣，有息負(fù)債合達(dá)到80億元。公司在2012年與2013年附息借款利息分別為8.85億元和8.8億元，高昂的借貸成本正變?yōu)槌林氐呢攧?wù)負(fù)擔(dān)。

此外，由于缺乏土地使用權(quán)，承讓經(jīng)營權(quán)的商戶也無法通過抵押土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的方式從銀行獲得商業(yè)貸款，因此，人和商業(yè)為商戶設(shè)計了一套特殊的融資模式——用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔(dān)保，這就導(dǎo)致人和商業(yè)置于銀行的存款中，有相當(dāng)一部分其實(shí)是受到限制的。

人和商業(yè)2013年年報顯示，人和商業(yè)為各種貸款提供擔(dān)保的受限制存款金額達(dá)到1.85億元，倘若承讓經(jīng)營權(quán)的商戶違約未能償還相關(guān)貸款，按規(guī)定人和商業(yè)必須承擔(dān)償還責(zé)任。一旦發(fā)生這樣的情況，人和商業(yè)的資金流動性將進(jìn)一步惡化。

存高違約風(fēng)險

根據(jù)穆迪投資者服務(wù)公司于4月22日發(fā)布的報告預(yù)計，未來12~18月內(nèi)，人和商業(yè)將面臨更大的債務(wù)再融資風(fēng)險，到期債務(wù)將增多，但中國經(jīng)濟(jì)增長趨緩，且信貸環(huán)境趨緊。因此，將人和商業(yè)的公司家族評級和高級無抵押債務(wù)評級，由Caa1下調(diào)至Caa3。

“Caa級別代表的是投機(jī)級別的高風(fēng)險債券，其代表的是債務(wù)人面臨極高的信用風(fēng)險，Caa3更是達(dá)到垃圾債券的級別，這表明人和商業(yè)的財務(wù)狀況已經(jīng)達(dá)到極其惡劣的程度。”黃立沖表示。

2013年年報數(shù)據(jù)顯示，人和商業(yè)全年?duì)I業(yè)收入為5.47億元，但公司行政費(fèi)用達(dá)到4.6億元，經(jīng)營費(fèi)用達(dá)到3.45億元，加上每年需要償還約8.8億元的借款利息，營運(yùn)資金缺口達(dá)到11.38億元。

此外，人和商業(yè)的現(xiàn)金存款從2011年的88億元大幅下降至2013年的12.8億元，假如未來12個月內(nèi)，公司的轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收入沒有改善，單靠每年約5億~6億元的運(yùn)營現(xiàn)金流，不足以償付明年5月到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)。

穆迪指出，人和商業(yè)逾期一年的應(yīng)收賬款規(guī)模為人民幣15億元，計劃2014年收回約人民幣7億元資金。但即使能成功催收，收回的現(xiàn)金也僅能覆蓋部分管理費(fèi)用、利息支出及開發(fā)成本。由于公司大部分產(chǎn)品在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方面存在限制，使其難以實(shí)施大規(guī)模融資以償付3億美元債券，加上其商鋪經(jīng)營權(quán)的潛在買家很難獲得銀行信貸，這些因素導(dǎo)致人和銷售欠佳，在未來12個月內(nèi)，上述不利因素將依然存在。

黃立沖表示，要解決債務(wù)壓力，目前最直接的辦法就是出售用于出租的物業(yè)。但這一方面會大幅降低公司未來的租金收入；另一方面，即使成功出售，賬款能否在償債期前成功回收也是疑問。