原標(biāo)題：多家房地產(chǎn)公司高溢價(jià)拋售資產(chǎn)中糧被指負(fù)債繁重

中國(guó)證券報(bào)記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，目前中糧集團(tuán)、上海中虹集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)正在掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。這些標(biāo)的公司目前多擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目，且掛牌公司評(píng)估值出現(xiàn)大幅溢價(jià)。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的大背景下，這些項(xiàng)目成功脫手并不容易，其中上海中虹集團(tuán)的鎮(zhèn)江虹孚置業(yè)已是第二次掛牌。

經(jīng)營(yíng)不佳負(fù)債繁重

中糧集團(tuán)下屬中糧置業(yè)投資有限公司和中糧英屬維爾京群島玖肆有限公司合計(jì)持有的上海中糧置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)正在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。二者均持有上海中糧50%股權(quán)，掛牌價(jià)格均為17193.5萬元。轉(zhuǎn)讓方要求，兩部分股權(quán)須同時(shí)受讓，這意味著接盤方要拿下這一項(xiàng)目至少須支付34387萬元。上海中糧2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1598.82萬元，凈利潤(rùn)470.43萬元；今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入778.1萬元，凈利潤(rùn)224.34萬元。意向受讓方須承諾，代為一次性清償標(biāo)的企業(yè)所欠中糧集團(tuán)的借款5413.26萬元。

上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目信息顯示，上海中虹(集團(tuán))有限公司持有的鎮(zhèn)江虹孚置業(yè)有限公司100%股權(quán)及其對(duì)鎮(zhèn)江虹孚21929萬元債權(quán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為34535.75萬元。鎮(zhèn)江虹孚2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2012.31萬元，凈利潤(rùn)虧損226.85萬元；2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3657.09萬元，凈利潤(rùn)377.53萬元；今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2299.79萬元，凈利潤(rùn)111.42萬元。鎮(zhèn)江虹孚同樣債務(wù)累累，主要債務(wù)為應(yīng)付股東上海中虹集團(tuán)21929萬元。

上海華高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓上海華必達(dá)商貿(mào)有限公司100%股權(quán)及其對(duì)標(biāo)的企業(yè)2845.95萬元債權(quán)，掛牌價(jià)格為5725.47萬元。華必達(dá)2012年以來均未實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，2012年凈利潤(rùn)虧損95.07萬元，2013年虧損104.35萬元，今年前7月實(shí)現(xiàn)盈利40.55萬元。

此外，煙臺(tái)科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的濰坊科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及4593.03萬元債權(quán)、北京京電房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司持有的北京華中園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)也在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，掛牌價(jià)格分別為5932.67萬元和5500萬元。兩公司近來未實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，連年虧損。

評(píng)估值大幅溢價(jià)

總體來看，這些標(biāo)的公司均為小型企業(yè)，注冊(cè)資本規(guī)模不大，華必達(dá)注冊(cè)資本最少為80萬元；上海中糧目前職工人數(shù)為6人，鎮(zhèn)江虹孚為7人。與此同時(shí)，這些公司目前負(fù)債較高，盈利狀況不理想，華必達(dá)近幾年一直處于停業(yè)狀態(tài)。由于這些標(biāo)的公司旗下?lián)碛蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)評(píng)估出現(xiàn)大幅溢價(jià)。

以2014年5月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，鎮(zhèn)江虹孚資產(chǎn)總計(jì)賬面值為25279.08萬元，評(píng)估值為36556.41萬元；凈資產(chǎn)賬面值為2730.17萬元，評(píng)估值為14007.5萬元，溢價(jià)超過4倍。以2014年7月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，華必達(dá)資產(chǎn)總計(jì)賬面值為3079.02萬元，評(píng)估值為5725.5萬元；凈資產(chǎn)賬面值為233.03萬元，評(píng)估值為2879.52萬元，溢價(jià)超過11倍。

產(chǎn)生如此高溢價(jià)，與這些公司目前擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目不無關(guān)系。鎮(zhèn)江虹孚投資開發(fā)的“美馨嘉園”項(xiàng)目一期產(chǎn)品類型涵蓋聯(lián)排住宅、小戶型公寓和商業(yè)部分，目前一期銷售已達(dá)50%。二期擬建高層住宅、幼托和商業(yè)，預(yù)計(jì)2016年完成項(xiàng)目開發(fā)，2018年銷售完成。華必達(dá)主要資產(chǎn)為在建工程中的房屋建筑物，位于上海市外青松公路5086號(hào)，記載土地面積為16173平方米，房屋建筑面積為23036.07平方米。

不過，業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)公司股權(quán)項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)也遭到冷遇。以鎮(zhèn)江虹孚為例，本次掛牌為第二次掛牌，且轉(zhuǎn)讓價(jià)在首次掛牌價(jià)基礎(chǔ)上下浮了10%。(記者李香才)

原文鏈接：http://house.people.com.cn/n/2014/0922/c194441-25707578.html

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