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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“四季度我們還是很關(guān)注土地市場(chǎng)，目前接觸的幾個(gè)地塊都將通過(guò)收購(gòu)的方式進(jìn)行，公開(kāi)競(jìng)拍的底價(jià)還是比較貴。”北京一家國(guó)資房企的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購(gòu)金額合計(jì)1054.04億元。而去年同期這一數(shù)值僅為552.38億元，同比增長(zhǎng)90%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的完成的交易達(dá)87宗，交易總價(jià)值為205.52億元；未完成（指交易進(jìn)度到了董事會(huì)預(yù)案階段，甚至已經(jīng)簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但工商過(guò)戶變更手續(xù)辦理尚未完畢）的并購(gòu)標(biāo)的交易數(shù)目為119宗、交易總額為848.52億元。

昨日（10月16日），蘭德咨詢總裁宋延慶在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，今年并購(gòu)增加趨勢(shì)十分明顯，但絕大部分并購(gòu)涉及到復(fù)雜的債務(wù)債權(quán)關(guān)系，只是很多問(wèn)題并沒(méi)有浮出表面。

自去年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入下行趨勢(shì)，即便是被視為避風(fēng)港的一線城市，依然難逃厄運(yùn)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：前9月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，合計(jì)土地出讓金為3671.16億元，較2013年同期的3672.7億元基本持平，但僅完成了2013年全年5242.3億元的70%。在土地市場(chǎng)降溫的情況下，北京、上海都出現(xiàn)了多宗流標(biāo)地塊。

此外，相比2013年40%左右的土地成交溢價(jià)率，2014年最近幾個(gè)月的溢價(jià)率均在20%左右。20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地額度連續(xù)多月銳減，4~8月連續(xù)5個(gè)月不足200億元，最近3個(gè)月更是在百億周?chē)腔病?/p>

“標(biāo)桿房企不拿地，主要是因?yàn)槿?kù)存，但不拿地對(duì)土地市場(chǎng)的影響越來(lái)越大，導(dǎo)致地方政府的財(cái)政壓力逐漸增加。最近部分城市的土地價(jià)格開(kāi)始下調(diào)，加上救市政策的疊加，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)在降溫半年后，部分企業(yè)可能開(kāi)始抄底拿地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

談及四季度的拿地計(jì)劃，多位房企人士均表示會(huì)持續(xù)密切關(guān)注土地市場(chǎng)，但堅(jiān)決不拿高價(jià)地。

“目前在接觸的幾個(gè)地塊都將是通過(guò)收購(gòu)的方式進(jìn)行，公開(kāi)競(jìng)拍的底價(jià)看起來(lái)還是比較貴。”北京一家國(guó)資房企的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)透露。

實(shí)際上，這種土地項(xiàng)目以及房企之間的并購(gòu)頻頻發(fā)生。一位知情人士介紹，江蘇省一家國(guó)資背景的房企今年已經(jīng)陸續(xù)并購(gòu)了七家小的房地產(chǎn)公司，并購(gòu)杠桿也比較高，僅花了七八億元，但并購(gòu)的公司總貨值接近90億元。

“一般招拍掛的杠桿倍數(shù)在3倍左右，但上述并購(gòu)杠桿遠(yuǎn)高于招拍掛。”宋延慶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道，今后并購(gòu)重組的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，而擁有多種低成本融資渠道的標(biāo)桿房企也在伺機(jī)通過(guò)并購(gòu)獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊。

值得關(guān)注的是，從并購(gòu)交易的主體來(lái)看，在已完成的并購(gòu)案例中，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方多為格力集團(tuán)、萬(wàn)恒投資、香江控股、揚(yáng)州泰達(dá)、榮安地產(chǎn)等中小房企，而買(mǎi)方則包括華夏幸福、陽(yáng)光城、融創(chuàng)、泰禾等快速擴(kuò)張的企業(yè)。

“不排除收購(gòu)一些中小房企的項(xiàng)目公司，這時(shí)候的收購(gòu)價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是偏低的。換言之，一些股權(quán)交易市場(chǎng)上的中小房企掛牌項(xiàng)目，可能會(huì)比較受青睞。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

“對(duì)于中國(guó)絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，四季度以來(lái)，住房需求會(huì)逐漸釋放，這是房企未來(lái)戰(zhàn)略擴(kuò)張的最基本邏輯。所以一旦房企資金充?；蝾A(yù)計(jì)市場(chǎng)走勢(shì)觸底反彈，今年四季度土地?cái)U(kuò)張的態(tài)勢(shì)就會(huì)明顯加快。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

為應(yīng)對(duì)供應(yīng)過(guò)剩的住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)，目前已有42個(gè)城市取消了自2010年出臺(tái)的購(gòu)房限購(gòu)政策，僅北、上、廣、深4個(gè)一線城市仍未放松限購(gòu)。

以北京為例，第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，更多開(kāi)發(fā)商選擇“以價(jià)換量”，因此8月一手住宅價(jià)格指數(shù)比2014年6月下降1.8%。同時(shí)，盡管三季度供應(yīng)量環(huán)比下降26.6%至250萬(wàn)平方米，但是成交量環(huán)比上升36.6%至200萬(wàn)平方米。