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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

高和資本董事長蘇鑫在最近的一篇文章中這樣寫道：這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。在最好的時(shí)代中，小米手機(jī)剛剛完成新一輪總額為11億美元的募資，一家剛剛成立4年的公司估值高達(dá)450億美元，實(shí)現(xiàn)了180倍的估值跳躍；在最壞的時(shí)代里，佳兆業(yè)總資產(chǎn)超過1000億元，好似龐然大物的佳兆業(yè)帝國一夜之間轟然倒塌，這個(gè)舊城改造的領(lǐng)軍機(jī)構(gòu)昔日所有的榮耀也將不復(fù)存在。

如此一來，規(guī)模二字似乎成為了企業(yè)發(fā)展的“絆腳石”，特別是作為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商，如何能夠讓這頭笨重的大象舞動(dòng)起來，成為越來越多的房企關(guān)注的命題。

“只有打通國際資本才能找到萬科商業(yè)的未來道路，我們?cè)诟芏鄧H資本討論未來建立開放平臺(tái)，包括麥格理?！比f科新晉商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人丁長峰在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說道。

不約而同談轉(zhuǎn)型

不管是萬科的“城市配套服務(wù)商”，還是萬達(dá)將要加碼的“服務(wù)業(yè)”，不管是郁亮還是王健林，這些越過千億門檻的大佬們已經(jīng)越發(fā)感受到來自行業(yè)天花板帶來的壓抑感，急于另辟蹊徑。

在剛剛結(jié)束的萬科松花湖度假區(qū)開幕式中，郁亮、丁長峰、毛大慶以及劉肖集體亮相，這一項(xiàng)目被視為萬科轉(zhuǎn)型的代表作?！叭f科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長，讓廣大業(yè)主和群眾享受更全面的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。”郁亮在當(dāng)日的活動(dòng)上表示，休閑度假物業(yè)將成為萬科未來業(yè)務(wù)的重要組成部分。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在萬科集團(tuán)2014年述職會(huì)上，郁亮提出2015年萬科要轉(zhuǎn)型，并鼓勵(lì)大家勇于嘗試新業(yè)務(wù)。而對(duì)于“城市配套服務(wù)商”的新定位，郁亮將其細(xì)化為住宅地產(chǎn)、消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

萬科轉(zhuǎn)型更多的發(fā)生在住宅產(chǎn)業(yè)之外，而幾乎同一時(shí)間提出轉(zhuǎn)型的萬達(dá)，則打算聚焦輕資產(chǎn)。與往年一樣，王健林在萬達(dá)年會(huì)上發(fā)表了100分鐘左右的演講，王健林表示，不要認(rèn)為轉(zhuǎn)型就是集團(tuán)的事，商業(yè)地產(chǎn)自身也要全新轉(zhuǎn)型，并且要力推輕資產(chǎn)模式。

“建一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)，這是重資產(chǎn)模式?，F(xiàn)在萬達(dá)要推一種輕資產(chǎn)模式，就是萬達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營、慧云系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)都由萬達(dá)自己做，使用萬達(dá)廣場(chǎng)品牌，但所有投資由別人出，資產(chǎn)歸投資方?！蓖踅×衷诎l(fā)言中提出，這種模式的好處是沒有任何房地產(chǎn)銷售，靠租金獲得收入，企業(yè)發(fā)展不受房地產(chǎn)形勢(shì)、房價(jià)高低影響，這就熨平了經(jīng)濟(jì)周期，使收入更加穩(wěn)定。

根據(jù)王健林的計(jì)劃，今年原計(jì)劃開業(yè)的26個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)已在建，無法改成輕資產(chǎn)模式，今年開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量保持不變，而明年開始每年開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)在50家以上，到2020年，計(jì)劃累計(jì)開業(yè)超過380家，而且2020年后萬達(dá)還要進(jìn)一步加快發(fā)展。

“近幾年重資產(chǎn)模式也不能丟，輕資產(chǎn)模式實(shí)行幾年后，一旦租金分成收入比較理想，萬達(dá)今后就以輕資產(chǎn)模式為主。”王健林如是說。

金融化或?yàn)槌雎?/p>

一家是以住宅為基石的龍頭企業(yè)，另一家則以商業(yè)地產(chǎn)組建起龐大帝國，萬科與萬達(dá)的轉(zhuǎn)型之路有相似之處，輕資產(chǎn)、金融化是這兩家千億巨頭不約而同嘗試的方向。

丁長峰此前曾表示，萬科一直走金融化之路，在相繼涉足商業(yè)、養(yǎng)老以及旅游等領(lǐng)域后，萬科已積累了相對(duì)可觀的經(jīng)營性物業(yè)。據(jù)丁長峰透露，萬科在上述物業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)沉淀了200多億元的資金，到了需要整合的節(jié)點(diǎn)。

丁長峰說，近期在香港出差時(shí)會(huì)見了6家投行，目的就是想搞明白如果未來萬科商業(yè)地產(chǎn)金融化或者上市，從現(xiàn)在開始投行對(duì)萬科有什么要求，萬科要怎么做。

“重資產(chǎn)的回報(bào)率是沒法解決的，萬科需要打通國際資本才可以在商業(yè)地產(chǎn)上找到未來發(fā)展的道路?！倍￠L峰透露，萬科初步計(jì)劃在一季度末宣布成立一家獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)公司，在6月底完成25個(gè)商業(yè)中心的資產(chǎn)處理，今年還將提出目標(biāo)，建立一個(gè)統(tǒng)一的萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌，建立一套統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)，打造全國性的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，而不是原先分散在各個(gè)城市公司的零散隊(duì)伍。

對(duì)房企商業(yè)運(yùn)營來說，“金融小伙伴”似乎越發(fā)重要。盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖對(duì)此表示，經(jīng)過近十年的高速發(fā)展，一些龍頭房企的規(guī)模已經(jīng)很大，在這樣的基數(shù)下要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然困難，未來“跨界”發(fā)展不可避免。房地產(chǎn)作為類金融行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對(duì)安全并合理的做法。

根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)關(guān)于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型披露的消息，萬達(dá)目前已經(jīng)和4家機(jī)構(gòu)簽訂240億元26個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的投資協(xié)議，還在跟海內(nèi)外多家投行、保險(xiǎn)及基金洽談。根據(jù)王健林的要求，2015年萬達(dá)將確保簽訂63個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)投資合同，也就是說將在2016年開業(yè)的23家、2017年開業(yè)的40家輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)合同簽完，2015年內(nèi)收現(xiàn)金300億元。目標(biāo)是3年內(nèi)將租金占凈利潤的比重提升超過50%，而且以后還要逐年提升。

蘇鑫對(duì)此表示，商業(yè)地產(chǎn)作為最“沉重”的資產(chǎn)類別，開發(fā)商和投資人都有非常強(qiáng)的創(chuàng)新沖動(dòng)，然而到目前為止尚未真正形成成熟的投資產(chǎn)品和投資生態(tài)系統(tǒng)。金融創(chuàng)新和互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展為上述問題的解決提供了可能性。

“實(shí)際上，從國外的發(fā)展歷史來看，以商業(yè)地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs已經(jīng)是一種非常成熟的金融產(chǎn)品，其以租金回報(bào)和收益分紅為核心，是介于傳統(tǒng)的普通股股票投資和債權(quán)類投資之間的一種非常重要的穩(wěn)健型投資品種?！碧K鑫表示，國內(nèi)房地產(chǎn)類的投資品種主要包含兩大類：純股權(quán)投資 （以股票投資和PE類投資為代表）和純債權(quán)投資（以理財(cái)和信托等為代表）。

“未來商業(yè)物業(yè)投資的兩個(gè)能力決定了誰將成為最大贏家，一是資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，二是金融創(chuàng)新能力?！碧K鑫如是說。