一線城市50天內(nèi)賣地693億元  專家稱節(jié)后房價(jià)將步入上漲通道

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，一線城市房價(jià)將步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情

■本報(bào)記者 王麗新

隨著北京土地市場的春節(jié)前最后一拍結(jié)束，截至2月16日，在不足50天內(nèi)，北京土地市場成交額達(dá)到了452.29億元。

值得一提的是，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，從2015年1月份一線城市的庫存消化情況來看，新建商品住宅成交均有所上漲，去庫存速度也明顯加快。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘表示，隨著降準(zhǔn)效應(yīng)的釋放，預(yù)計(jì)春節(jié)后一線城市供求雙方會(huì)繼續(xù)活躍。同時(shí)，這也會(huì)帶來一線城市各類物業(yè)的價(jià)格上漲。

一線城市成搶地“集中營”

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2月16日，今年年內(nèi)，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市賣地收入達(dá)693億元，約占2014年1月份賣地收入914億元的75%。其中，北京一城土地出讓金額達(dá)一線城市賣地總收入的65%以上。

在廣州，2月10日，廣州市國土資源和房屋管理局公布了廣州市2015建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)2015年出讓204幅地塊，總面積達(dá)1621.46萬平方米。

而從上海方面來看，2月5日，上海大寧掛牌一幅新地塊，掛牌起始價(jià)為60.67億元。據(jù)悉，該地塊將成為新“地王”，而上海3月份預(yù)計(jì)有超過145億元的土地出讓。

值得注意的是，2月11日，當(dāng)代置業(yè)以17.35億元拿下上海閔行區(qū)一幅地塊，成交樓板價(jià)18777元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)95.55%。

據(jù)記者了解，爭奪該地塊的企業(yè)多達(dá)19家，在競買過程中，僅開始報(bào)價(jià)兩輪，即有19號(hào)開發(fā)商直接報(bào)出13億元的價(jià)格，跳價(jià)近50%，最終由當(dāng)代置業(yè)以接近96%的溢價(jià)率奪得該地，可見競爭的激烈程度。

對(duì)此，有接近當(dāng)代置業(yè)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，當(dāng)代置業(yè)2014年以股權(quán)方式戰(zhàn)略登錄上海，感受到上海作為國際化大都市在房地產(chǎn)市場中的巨大潛力及市場變化下的抗跌特性。此外，據(jù)當(dāng)代置業(yè)2015年的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)顯示，北京、上海等一線城市為當(dāng)代置業(yè)2015年土地甄選重點(diǎn)城市之一，因此在年初發(fā)力搶攻土地市場，是為了在年底前就能讓產(chǎn)品入市，進(jìn)而為完成銷售目標(biāo)“保駕護(hù)航”。

事實(shí)上，上述現(xiàn)象也折射出房企的主體拿地思路，即全面回守一線城市及部分重點(diǎn)二線城市，撤離三、四線城市。鑒于此，一線城市的土地價(jià)格被不斷推高，這也將導(dǎo)致其未來的豪宅市場競爭將變得更為激烈。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者表示，今年開始，北京將會(huì)有大量“被豪宅”項(xiàng)目上市，其中既有城市核心區(qū)、單價(jià)15萬元∕平方米量級(jí)的頂級(jí)豪宅，也有位于近郊新城，單價(jià)6萬元-8萬元∕平方米的區(qū)域標(biāo)桿型樓盤，在北京樓市的需求結(jié)構(gòu)仍以剛需為主體的背景下，大量中高端項(xiàng)目涌入市場，將會(huì)加劇房企的去化壓力，保持流動(dòng)性安全也將是持續(xù)擺在房企面前的要?jiǎng)?wù)。

一線城市房價(jià)將明顯上漲

事實(shí)上，在房企爭相搶奪一線城市土地儲(chǔ)備的背后是有邏輯的，即房價(jià)正呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，即使一線城市成交量減少，也能通過降價(jià)迅速實(shí)現(xiàn)反彈，進(jìn)而資金回籠。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為24138元/平方米，環(huán)比增長0.4%，同比增長8.1%；“北上廣深”4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為27510元/平方米、28588元/平方米、14176元/平方米和27146元/平方米，環(huán)比增幅分別為6.4%、-4.8%、-3.2%和2.4%，同比增幅分別為3.9%、11.1%、7.5%和-6.9%。其中，北京和深圳環(huán)比增幅較大，上海的同比增幅較大。

對(duì)此，姚臘表示，受春節(jié)效應(yīng)影響，無論是一、二手住宅、還是商辦物業(yè)成交量均有所回落。但除辦公以外，其它物業(yè)成交均價(jià)均有小幅微漲。最重要的是，一線城市庫存量降低。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3748萬平方米，環(huán)比降低3.9%，同比增長35.5%。這意味著一線城市1月份新建商品住宅存銷比為11.4個(gè)月，相比2014年12月份12.6個(gè)月的數(shù)值出現(xiàn)了小幅下跌，說明一線城市去庫存的速度在繼續(xù)加快。

鑒于此，姚臘認(rèn)為，從去庫存周期看，一線城市住宅類物業(yè)的去庫存速度明顯加快，這反映了住宅市場去庫存壓力得到了進(jìn)一步的釋放。此外，隨著降準(zhǔn)效應(yīng)的積極釋放，預(yù)計(jì)春節(jié)后一線城市供求雙方會(huì)繼續(xù)活躍，這將會(huì)帶來一線城市各類物業(yè)的價(jià)格上漲，尤其是存銷比快速改善中的住宅市場。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也向記者表示，在降準(zhǔn)降息等政策刺激之下，一線城市樓市房價(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情。