每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

互聯(lián)網(wǎng)金融的高速發(fā)展催生了更多的新興融資渠道。去年獲得雷軍1億元投資的YOU+國(guó)際青年社區(qū)，日前宣布與P2P公司懶投資達(dá)成合作，通過(guò)將YOU+未來(lái)獲得的租金現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)化成固定收益項(xiàng)目賣給投資人的方式來(lái)募集資金。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，類似的“租金證券化”融資在國(guó)內(nèi)并非首例，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，海印股份（000861，SZ）此前也曾通過(guò)變現(xiàn)未來(lái)租金的形式完成資產(chǎn)證券化。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖表示，相對(duì)于海外發(fā)達(dá)國(guó)家，租金證券化在國(guó)內(nèi)方興未艾，這是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的融資渠道更看重資產(chǎn)抵押。盡管互聯(lián)網(wǎng)金融的興起有望讓類似的融資模式成為新潮流，但它對(duì)融資方獲取穩(wěn)定租金流的營(yíng)運(yùn)能力提出了更高要求。

用租金收益再融資

據(jù)介紹，YOU+國(guó)際青年社區(qū)與P2P理財(cái)公司懶投資合共推出6款金融產(chǎn)品，融資期限包含有1月、2月、3月、6月、9月、12月期，年化收益率分別為7.5~12.5%，融資采取等額本息方式還本付息。第一期3款產(chǎn)品在今天上線開售，五分鐘內(nèi)全線售磐?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，上述理財(cái)產(chǎn)品采用“租金證券化”概念，以房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流為標(biāo)的，將其變成若干個(gè)按月付息到期還本的固定收益產(chǎn)品，并賣給投資人來(lái)募集資金。

YOU+國(guó)際青年社區(qū)首席財(cái)務(wù)官沙涌表示，由于YOU+在拿項(xiàng)目、改造房屋時(shí)需要沉淀巨大資金，前期開發(fā)不可能單純依賴股權(quán)融資。通過(guò)出讓租金收益權(quán)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，將募集的資金用于開發(fā)后續(xù)項(xiàng)目，是公司在開拓融資渠道的一次嘗試?！澳壳靶磐械娜谫Y成本大概是15%~20%，相對(duì)而言我們通過(guò)P2P融資的成本更低，還款方式也更加靈活，”沙涌表示，此次推出的6款理財(cái)產(chǎn)品預(yù)計(jì)最高募資額約為340萬(wàn)元，未來(lái)還會(huì)探索更多元化的融資模式，比如說(shuō)面對(duì)租戶推出可以抵房租的理財(cái)產(chǎn)品。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力是關(guān)鍵

隨著政策層面對(duì)資產(chǎn)證券化開“綠燈”,不動(dòng)產(chǎn)證券化有望在未來(lái)數(shù)年內(nèi)迎來(lái)高速發(fā)展。相對(duì)于重資產(chǎn)開發(fā)商采用的Reits（房地產(chǎn)信托投資基金）而言，租金證券化為“二房東”營(yíng)運(yùn)商開拓了新的融資渠道。

將未來(lái)一段期間內(nèi)租金收益權(quán)通過(guò)證券化融資，在國(guó)內(nèi)曾有先例。海印股份于2013年曾發(fā)布資產(chǎn)證券化計(jì)劃，以公司旗下管理的15家商業(yè)物業(yè)五年內(nèi)的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，公司作為融資方通過(guò)這部分未來(lái)收益提前獲得現(xiàn)金。而投資者則通過(guò)購(gòu)買資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以還本付息的形式獲得未來(lái)收益。

“將租金收益權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資，在海外發(fā)達(dá)國(guó)家是很普遍的”，黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)格過(guò)高，對(duì)于自持物業(yè)的開發(fā)商而言，通過(guò)資產(chǎn)抵押融資顯然更加劃算。隨著房企越來(lái)越傾向于輕資產(chǎn)的發(fā)展模式，加上互聯(lián)網(wǎng)金融的快速興起，類似的融資模式有望得到高速發(fā)展。

相對(duì)于抵押融資，由于“租金證券化”缺乏資產(chǎn)抵押物，風(fēng)險(xiǎn)把控至關(guān)重要。以YOU+此次發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品為例，據(jù)沙涌介紹，一方面，由于所有租客都已經(jīng)繳納2個(gè)月的房租押金，加上YOU+的所有已開業(yè)項(xiàng)目入住率達(dá)到100%，且存在大量輪候入住者，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流；另一方面，擔(dān)保方負(fù)有連帶責(zé)任保證擔(dān)保，加上P2P平臺(tái)懶投資設(shè)定了風(fēng)險(xiǎn)備付金，能更好地保障投資者資金安全?！白饨鹱C券化產(chǎn)品的成功發(fā)行，對(duì)于其他房地產(chǎn)企業(yè)具有極強(qiáng)的借鑒意義”，沙涌認(rèn)為，但由于穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金流是該類型證券化產(chǎn)品的最佳基礎(chǔ)資產(chǎn)，只有出租率高、成本控制好、運(yùn)營(yíng)效率高的企業(yè)才能從中受益。