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歐陽(yáng)捷

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

3月27日，新城控股旗下新城萬(wàn)博置業(yè)有限公司通過(guò)拍賣方式，以5.8億底價(jià)獲得成都龍泉驛區(qū)一宗235.6畝的商住地塊，樓面價(jià)近1200元/平方米。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這是主打長(zhǎng)三角地區(qū)的上市公司新城控股，第一次進(jìn)入成都拿地，也是其在西部地區(qū)的首次布局。

新城控股品牌部媒體公關(guān)經(jīng)理韓海沫告訴記者，作為西部代表城市，公司將在成都開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目。此次拿地在“全年商業(yè)土地儲(chǔ)備拓展超10幅”的計(jì)劃中，成都項(xiàng)目也是其“2017年40個(gè)商業(yè)綜合體”的布局項(xiàng)目之一。

成都業(yè)內(nèi)人士指出，龍泉作為成都近郊，地理位置和地價(jià)的性價(jià)比相對(duì)不錯(cuò)，但成都整體商業(yè)體量?jī)A向飽和，企業(yè)進(jìn)入需經(jīng)前期切實(shí)考察，在資金等方面也要有足夠?qū)嵙Α?/p>

選擇潛力區(qū)域拿地

根據(jù)土地出讓條件，地塊兼容商業(yè)占比不小于25%且不大于35%。根據(jù)地塊可建面積（48萬(wàn)平方米）計(jì)算，地塊上建項(xiàng)目商業(yè)占比不少于12萬(wàn)平方米。

韓海沫回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，拿下這宗地塊的確是往城市綜合體方向打造。其表示，成都是西南地區(qū)的代表性城市，新城控股去年就開(kāi)始在成都調(diào)研和考察。

記者上月實(shí)探地塊了解到，該宗地所處位置是龍泉驛區(qū)龍泉街道龍工北路以北，緊鄰地鐵2號(hào)線東沿線書(shū)房站，周邊已有藝錦灣、皇冠國(guó)際社區(qū)等樓盤，物業(yè)形態(tài)涉及普通住宅和豪宅產(chǎn)品。

但目前地塊三面規(guī)劃道路尚未修通，周邊交通配套也有待升級(jí)，區(qū)域目前的商業(yè)配套也多為傳統(tǒng)底商和永輝、伊藤洋華堂等商超。

不過(guò)，記者從龍泉驛區(qū)公眾信息網(wǎng)了解到，地塊所在區(qū)域?qū)儆邶埲笊倘χ坏幕使诤F(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域定位為龍泉驛區(qū)中央商務(wù)區(qū)。區(qū)域?qū)⒉季謯W克斯龍泉商業(yè)廣場(chǎng)、龍泉世豪綜合體、森悅中心、湘銀大廈等商業(yè)體，區(qū)域綜合商業(yè)體之間發(fā)展空間與競(jìng)爭(zhēng)并存。

“龍泉驛區(qū)雖然規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目較多，但它在成都近郊區(qū)域中還算比較值得打造的。”全經(jīng)聯(lián)四川分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)何良栩告訴記者，新城控股試水龍泉驛區(qū)應(yīng)該還是經(jīng)過(guò)深思熟慮的。一方面龍泉驛的地價(jià)比主城區(qū)低很多，同時(shí)新城控股應(yīng)該也瞄準(zhǔn)著區(qū)域的潛力和商機(jī)。

何良栩也指出，由于成都商業(yè)體存在同一時(shí)間推出很多同質(zhì)化產(chǎn)品的問(wèn)題，新城控股需要通過(guò)融資渠道多樣性等方式來(lái)扛過(guò)這一段城市消化庫(kù)存的過(guò)程。

試水龍泉驛后，新城控股會(huì)否在成都進(jìn)行第二次布局？

韓海沫則表示，新城控股有穩(wěn)定的拓展節(jié)奏，基本上每年有8~10塊地的拿地計(jì)劃。在這次拿地之后，是否還會(huì)在成都拿地，要綜合調(diào)研結(jié)果考慮，看地塊各方面是否合適。

新城控股計(jì)劃規(guī)模取勝

“今年新城控股新增設(shè)了3個(gè)戰(zhàn)略投資部門專門用于商業(yè)地產(chǎn)的前期拿地和規(guī)劃，預(yù)計(jì)2015年商業(yè)土地儲(chǔ)備將拓展到10幅以上。”在今年初的媒體會(huì)上，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示。

記者從新城控股官方網(wǎng)站看到，除成都以外，其目前已布局了上海、常州、蘇州、無(wú)錫等14座城市。2013年至2017年集團(tuán)的城市布局戰(zhàn)略為“1+3”，即由目前的長(zhǎng)三角區(qū)域擴(kuò)展至珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)。

“其中，商業(yè)地產(chǎn)方面，從2008年到目前，新城控股發(fā)展了13座‘新城吾悅’系列廣場(chǎng)，目標(biāo)是到2017年開(kāi)業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，在建25個(gè)購(gòu)物中心，持有商業(yè)面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，截至2017年的商業(yè)綜合體將達(dá)40個(gè)，銷售規(guī)模超過(guò)500億元。”歐陽(yáng)捷向記者指出。

在他看來(lái)，白銀時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)僅剩10年的發(fā)展空間。新城控股商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃在2030年完成全國(guó)化城市戰(zhàn)略布局，加速開(kāi)發(fā)、搶占市場(chǎng)勢(shì)在必行。

目前新城控股采取的是“5高”戰(zhàn)略，即“高強(qiáng)度投資、高增長(zhǎng)市場(chǎng)、高適銷產(chǎn)品、高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、高組織效能等”。在對(duì)全國(guó)的加速布局中，記者注意到，新城控股披露的2014年財(cái)報(bào)顯示，2014年集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額245.1億元，同比增長(zhǎng)18.8%，超過(guò)全年目標(biāo)，提速較明顯。

但銀行及現(xiàn)金等物價(jià)賬面值24.7億，減少35%。由于單位成本的增加，集團(tuán)毛利率18.7%，比例偏低，且同比降低22.5%。同時(shí)，權(quán)益持有人的核心盈利7億元，同比下降26.4%。集團(tuán)凈負(fù)債權(quán)益比也同比上升61.1%（為52.6%）。不過(guò)，年度資本化優(yōu)先票據(jù)利息的增加，使得新城控股在2014年的融資成本凈額同比減少65.6%，為1.4億。

“房地產(chǎn)在未來(lái)還是要有規(guī)模取勝，有規(guī)模才有行業(yè)地位和話語(yǔ)權(quán)。”歐陽(yáng)捷認(rèn)為，凈利潤(rùn)水平往下走是現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀，必須要提高質(zhì)量做出盈利和投資人回報(bào)。但同時(shí)，規(guī)模也然很重要。“沒(méi)有規(guī)模，排名下滑，銀行評(píng)級(jí)下滑，供應(yīng)商和合作方就可能減少，政府不看重，銀行評(píng)級(jí)下滑，還有什么資本呢？”