每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 袁君 張昊 發(fā)自上海、成都    

◎每經(jīng)記者 袁君 張昊 發(fā)自上海、成都

一波三折之后，央行的房貸新政終于落地。

昨日午后，一則“央行下午三點(diǎn)半緊急召開新聞發(fā)布會(huì)”的消息引爆市場(chǎng)，地產(chǎn)板塊午后強(qiáng)勢(shì)拉升，數(shù)十只地產(chǎn)股集體漲停。然而隨后媒體引述央行新聞處人士稱“未聽說今天下午有新聞發(fā)布會(huì)”，給亢奮的市場(chǎng)澆了一盆冷水。

但當(dāng)日晚間，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部門還是發(fā)布了關(guān)于個(gè)人住房貸款政策調(diào)整的通知（以下簡稱《通知》），且調(diào)整力度超過預(yù)期。有某上市銀行上海分行的一位人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，預(yù)計(jì)此次新政之后，二套房成交量應(yīng)該會(huì)放大，申請(qǐng)二套房貸款的也隨之增加。不過，也有市場(chǎng)人士發(fā)問：房貸新政為何會(huì)提前曝光？是誰泄露的？

一波三折的房貸新政

上周四，中國國土資源報(bào)官微18時(shí)23分發(fā)布微博稱“有關(guān)房地產(chǎn)的重要消息一會(huì)發(fā)布”。但隨后19時(shí)28分，該微博又稱“今天消息暫不發(fā)布，預(yù)計(jì)近兩天內(nèi)發(fā)布，請(qǐng)大家耐心等待。”

上周末，有媒體報(bào)道稱，央行正在測(cè)評(píng)房貸政策，即將下調(diào)二套房首付比例至五成。昨日午后，一則“央行下午三點(diǎn)半緊急召開新聞發(fā)布會(huì)”的消息更是將市場(chǎng)情緒推至最高潮。消息稱，“中國人民銀行今天中午緊急通知媒體，下午三點(diǎn)半召開新聞發(fā)布會(huì)，有重要事項(xiàng)發(fā)布。此次發(fā)布會(huì)由金融市場(chǎng)司出面召開。”

各路記者在該消息大規(guī)模擴(kuò)散后，第一時(shí)間向央行新聞處的相關(guān)人員求證，經(jīng)過一番“圍堵”，央行新聞處回應(yīng)稱“未聽說今天下午有新聞發(fā)布會(huì)”。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后從知情人士處獲悉，央行當(dāng)日下午的確有信息會(huì)發(fā)布，但該人士對(duì)于具體內(nèi)容則稱“不了解”。

昨日下午17時(shí)許，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部門終于還是發(fā)布了關(guān)于個(gè)人住房貸款政策調(diào)整的通知，出乎意料的是，調(diào)整力度超過預(yù)期?！锻ㄖ分兄赋?，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。也就是說，對(duì)于有房有貸的家庭用商業(yè)貸款購買二套房首付比例直接降至40%，超過此前50%的預(yù)期。

其次，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。也就是說，對(duì)于有房無貸的，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至30%，同樣超預(yù)期。

緊隨央行降低二套房首付通知，財(cái)政部也發(fā)布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知。

利好傳聞攪動(dòng)市場(chǎng)

盡管樓市新政一波三折，但地產(chǎn)股早已強(qiáng)勁爆發(fā)。昨日午間，市場(chǎng)傳聞將降低二套房貸首付比例，市場(chǎng)早盤還算平穩(wěn)，但午后地產(chǎn)個(gè)股拔地而起，其中深深房、招商地產(chǎn)等多只個(gè)股直接拉升至漲停，截至收盤房地產(chǎn)板塊漲幅超過4%，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中天城投等10只個(gè)股漲停。

從盤后公布的信息看，資金似乎是賭對(duì)了消息面。不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，其實(shí)從上周以來，資金對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度就已經(jīng)在提升。

首先以房地產(chǎn)B來看，3月20日房地產(chǎn)B盤中一度漲停，尾盤大漲8.96%，次日盤中再次漲停，全日放量收漲5.72%，經(jīng)過兩個(gè)交易日小幅調(diào)整后，3月26日房地產(chǎn)B上漲3.47%，27日再次大漲9.19%。

實(shí)際上，除了房地產(chǎn)B異動(dòng)外，不少區(qū)域性地產(chǎn)股在3月中旬后就已經(jīng)受到了資金關(guān)注。比如3月16日至今，金科股份股價(jià)漲幅已達(dá)50%、中天城投漲幅已超80%。而昨日前期漲幅偏小的“招、保、萬、金”等全國性地產(chǎn)龍頭整體大漲。“政府救市動(dòng)作已然很明顯。”有券商行業(yè)研究員告訴記者，從當(dāng)前情況看，除了一線城市有所改善外，大部分二、三線城市由于此前無節(jié)制土地出讓，庫存量依然很大。

不過這并不代表整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)沒有機(jī)會(huì)。該研究員分析稱，比如像重慶、西安、廈門等二三線區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)合理，未來經(jīng)濟(jì)增速較高，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)有望享受更高的業(yè)績?cè)鲩L彈性，這也是早前區(qū)域性地產(chǎn)上市公司如金科股份、榮盛發(fā)展等走強(qiáng)的根本原因。

房貸利率或持續(xù)走低

實(shí)際上，去年中央和地方政府就已發(fā)布一批松綁政策。此次各部委再度以組合拳出手，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該政策會(huì)大幅提升二套房銷售額。

對(duì)于具體的二套房房貸利率，《通知》中指出，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。那么，銀行對(duì)于此次房貸新政的積極性直接影響二套房的按揭利率。

有國有大行人士表示，降息降準(zhǔn)讓銀行并不存在信貸額度和流動(dòng)性緊縮問題，2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個(gè)點(diǎn)，下調(diào)二套房首付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補(bǔ)充。

某上市銀行上海分行的一位人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，預(yù)計(jì)此次新政之后，二套房成交量應(yīng)該會(huì)放大不少，申請(qǐng)二套房貸款的也隨之增加。“我個(gè)人覺得二套房的按揭利率會(huì)快速下行，從當(dāng)前的基準(zhǔn)利率上浮10%，降到基準(zhǔn)利率左右。”

融360房貸分析師李立表示，銀行執(zhí)行政策一方面受房貸政策影響，最重要是受市場(chǎng)資金影響。在當(dāng)前環(huán)境下，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)為市場(chǎng)注入資金。二套房貸方面，預(yù)計(jì)房貸利率將繼續(xù)走低，更多銀行將推出更多傾向于二套房的政策，因?yàn)槎追康馁J款人更優(yōu)質(zhì)。

不過，亦有專業(yè)人士坦言，各家銀行情況不太一樣，畢竟在經(jīng)過降息并仍有降息預(yù)期的情況下，房貸業(yè)務(wù)的利潤空間已經(jīng)很有限，銀行是否會(huì)對(duì)新政持積極態(tài)度還有待觀察。