每經編輯｜區(qū)家彥    

每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

從萬科、恒大入股銀行，到綠地聯(lián)手阿里打造“地產寶”，房地產與金融加速融合，推動了新型融資模式的涌現(xiàn)。

《每日經濟新聞》記者了解到，保利地產于日前宣布將聯(lián)手民生銀行推出名為“利民保”的理財產品，購買產品的用戶可以用優(yōu)惠價格鎖定項目開盤時的售價，并享受封閉期內的理財收益，即使用戶不購買也可享受由民生銀行提供的保底收益。

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，類似“利民保”這樣的理財產品不僅能有效降低融資成本，也能協(xié)助房企圈定客戶群。隨著房企面臨越來越高的資金成本，倒逼他們尋找新的金融工具解決這個難題，新興的融資模式有望如雨后春筍般涌現(xiàn)。

房價可以打85折

上周五（4月10日），在位于廣州琶洲保利世界貿易中心舉行的第三屆保利房展會上，保利地產與民生銀行正式簽署《戰(zhàn)略友好合作協(xié)議》，并宣布共同推出的互聯(lián)網金融產品“利民保”。

據廣東保利商業(yè)地產部經理羅琳介紹，“利民保”的推出是為了解決在不動產投資中，客戶、開發(fā)商與銀行三者的資金壓力難題，實現(xiàn)共同盈利。其操作模式為投資人購買銀行提供的理財產品，銀行在扣除服務費用成本后把資金貸給地產商，地產商由于節(jié)省了融資成本，因此可以通過價格讓利將房屋的優(yōu)先購買權給予投資人。在整個環(huán)節(jié)中，投資者能以更便宜的價格購買到房產，銀行降低了貸款風險，地產商也提前鎖定自己的目標客戶，并且實現(xiàn)開盤的熱銷。

以一套總價為177萬元的公寓為例，據羅琳介紹，客戶只需要以總價20%的金額選擇購買對應的理財產品，即能以150萬元的定制總價鎖定項目開盤后的價格，產品有半年或一年的投資封閉期。待項目開盤后，若房價沒有上漲，客戶行駛優(yōu)先購買權便可獲得封閉期內的理財收益與27萬元的折扣收益，即便最終選擇不買房子，也可以獲得由民生銀行保底的4%年化理財收益。但若房價出現(xiàn)上漲，除了上述收益外，用戶還能獲得相當于5倍杠桿的房價上漲收益。

據介紹，“利民保”將首次運用在保利地產在廣州國際金融城的綜合體項目--保利金融中心，未來公司旗下的商業(yè)項目將陸續(xù)參與到該理財產品的應用中。

提前鎖定消費者

在經歷了2014年行業(yè)轉折之后，樓市新常態(tài)鞭策房企們紛紛走向自救之路，房地產金融化更成為主流房企的共識。從萬科、恒大接連入股商業(yè)銀行，招商地產與招商銀行百億授信合作，到中國平安聯(lián)姻碧桂園，以及綠地聯(lián)手阿里推出“地產寶”，新型融資模式如雨后春筍般涌現(xiàn)。

在鉅派投資聯(lián)席董事長倪建達看來，過去的黃金十年，由于所有銀行對房地產的支持力度相當大，資金成本非常便宜，開發(fā)商日子過得很滋潤。但隨著近年來利率市場化推進，特別是余額寶出來以后，整體資金成本大幅上升，銀行主導的間接融資模式也隨著金融業(yè)的發(fā)展在瓦解。但與此同時，移動互聯(lián)網的興起推動金融體系的“技術性脫媒”，也推動了互聯(lián)網金融與房地產的結合，使得房企直接融資更加便利、快捷，從而推動了房企加速金融創(chuàng)新。

“類似‘利民保’這種金融產品，實際上就是房企在開發(fā)貸款層面的一次金融創(chuàng)新”，歐陽捷向記者表示，對于保利而言，理財收益的保底實際上是由它來承擔，如果按照4%的保底收益率計算，加上銀行的通道費用，預計保利的實際融資成本約為6%，低于銀行正常的開發(fā)貸款成本。對于銀行而言，由于理財產品并不占用貸款額度，同時也能增加銀行的非息收入，他們也很樂意為地產商設計類似的金融產品。更重要的是，在房地產巨大的庫存壓力下，房企相當于在開發(fā)前把客戶群提前“鎖定”，這為后續(xù)銷售提供了有力的保證。

“隨著以銀行貸款為主導的間接融資比重在降低，房企未來融資將更多嘗試包括眾籌、互聯(lián)網金融等新模式”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴也認為，但由于直接融資更依賴于企業(yè)信用評級，大型房企有望在這輪融資創(chuàng)新浪潮中更多受益。