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每經(jīng)記者 白亞靜

招商地產(chǎn)的“賀建亞時(shí)代”結(jié)束。

8月27日晚間，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，第一負(fù)責(zé)人賀建亞被免職。在招商地產(chǎn)重組的敏感期，這一人事變動顯得頗為詭異——既突然，又未宣布繼任者。恰逢中央巡視組巡視招商局集團(tuán)，以及來自招商地產(chǎn)內(nèi)部人士的一些消息，都將他的去職指向涉腐。

回顧賀建亞在招商地產(chǎn)的業(yè)績，不能不提招商地產(chǎn)之前的表現(xiàn)。2004年，招商地產(chǎn)與萬科、保利等一線房企幾乎同時(shí)起步，規(guī)模相似，然而不久招商地產(chǎn)增長開始停滯，甚至出現(xiàn)倒退，銷售規(guī)模差距越拉越遠(yuǎn)。從這個(gè)擴(kuò)張“激進(jìn)派”的升遷路線不難發(fā)現(xiàn)，招商地產(chǎn)近年來的戰(zhàn)略動作與之大致吻合。作為掌舵者之一，賀建亞的擴(kuò)張戰(zhàn)略給招商地產(chǎn)帶來了新氣象，也帶來了增收不增利的問題。

賀的離職事件帶來的最大懸疑是，處在利潤、銷售、去化纏雜的鋼絲線上，正在進(jìn)行重組式擴(kuò)張的招商地產(chǎn)將如何面對擴(kuò)張這一問題？“激進(jìn)派”賀建亞的離去，是否會減緩招商地產(chǎn)近兩年正在加速的擴(kuò)張步伐？招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，將縮減原計(jì)劃兼并擴(kuò)張的數(shù)量。

“激進(jìn)派”賀建亞

招商地產(chǎn)27日的公告稱，根據(jù)母公司招商局集團(tuán)的建議，公司董事會決定免去賀建亞擔(dān)任的公司總經(jīng)理職務(wù)，授權(quán)公司董事長孫承銘代為行使公司總經(jīng)理職權(quán)，授權(quán)有效期不超過2015年12月31日。同時(shí)被免去的還有賀建亞的董事職務(wù)。上述公告稱，公司董事會將提請股東大會通過。

對于離職原因，招商地產(chǎn)官方解釋稱是“個(gè)人原因”。

賀建亞被免，既突然，時(shí)機(jī)又很微妙。對比2014年原招商地產(chǎn)董事長林少斌的辭職，以及2011年孫承銘、林少斌的人事變動，這次董事會臨時(shí)會議的決定，不論對內(nèi)對外都頗為突然，賀建亞本人甚至沒有出席。

有消息稱，賀建亞去職與反腐有關(guān)。據(jù)悉，7月3日，中央第十巡視組正式巡視招商局集團(tuán)，目前已近兩月，接近結(jié)束。不過，上述消息并未得到招商地產(chǎn)官方確認(rèn)。

近年來，招商地產(chǎn)開始加速擴(kuò)張，賀建亞也逐漸“掌舵”招商地產(chǎn)。招商地產(chǎn)幾次大的戰(zhàn)略發(fā)展時(shí)間點(diǎn)，與賀建亞升遷路線大致吻合。

2011年，招商地產(chǎn)掉隊(duì)明顯。這時(shí)，招商地產(chǎn)進(jìn)行人事大調(diào)整，賀建亞升任招商地產(chǎn)總經(jīng)理，原總經(jīng)理林少斌接替孫承銘出任董事長。不久，招商地產(chǎn)管理層提出十年規(guī)劃，開始在全國范圍內(nèi)的二三線城市大規(guī)模拿地。當(dāng)時(shí)，招商地產(chǎn)主要在珠三角地區(qū)扎寨，珠三角地區(qū)的營業(yè)收入是其他地區(qū)總和的1.4倍。

2013年，林少斌不再擔(dān)任招商地產(chǎn)黨委書記等職，賀建亞成為招商地產(chǎn)第一責(zé)任人，外界視前者為被“架空”。當(dāng)時(shí)，招商地產(chǎn)拋出注入蛇口工業(yè)區(qū)資產(chǎn)、增發(fā)募集64億元的擴(kuò)張方案，后來中止。這距離上一次大手筆融資已時(shí)隔5年。同年，廣為人知的5年內(nèi)“千億銷售、百億利潤”的發(fā)展目標(biāo)被提出。

2014年4月，林少斌辭任董事長一職。招商地產(chǎn)一反穩(wěn)健常態(tài)，在開發(fā)商普遍拿地意愿不高之際，逆市激進(jìn)拿地。當(dāng)年，招商地產(chǎn)土地投資金額累計(jì)達(dá)334億元，占當(dāng)年銷售金額的65%。

今年初，招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧還向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，年內(nèi)將適時(shí)加大凈負(fù)債率，為兼并擴(kuò)張做準(zhǔn)備。

誰都不曾料到，招商地產(chǎn)啟動了擴(kuò)張式重組，然而，積極擴(kuò)張派賀建亞卻在這個(gè)當(dāng)口被免職。

擴(kuò)張與利潤間的平衡

“激進(jìn)派”賀建亞成功做大了招商地產(chǎn)的銷售盤，卻始終面臨增收不增利的問題。除了行業(yè)整體毛利率下降的因素，這一問題還同招商地產(chǎn)近年的產(chǎn)品布局有關(guān)。

2011年的十年規(guī)劃，使得招商地產(chǎn)手中存了大量二三線貨源，兩年后，其產(chǎn)品毛利率較高的珠三角地區(qū)收入結(jié)轉(zhuǎn)占總收入比例開始同比下降，拉低整體毛利率。另外，部分城市風(fēng)險(xiǎn)較大，比如當(dāng)時(shí)的青島、煙臺等項(xiàng)目開始陸續(xù)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

一直到現(xiàn)在，招商地產(chǎn)的低毛利產(chǎn)品占比仍在持續(xù)上升。這使得該公司在去年底和今年年中都遭遇了增收不增利的尷尬。

2014年全年，招商地產(chǎn)營業(yè)收入434億元，同比增長33%；凈利潤42.6億元，同比增長1.75%。

2015年上半年，招商地產(chǎn)營業(yè)收入179.7億元，同比增加12%；凈利潤21.46億元，同比增長20.17%。不過，需要指出的是，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤增幅并沒有達(dá)到兩位數(shù)，只有7.31%，低于營收增速。凈利大幅增加的原因是，報(bào)告期內(nèi)招商地產(chǎn)將某子公司合并報(bào)表，直接增加的投資收益達(dá)4.44億元。

對于投資者而言，股東回報(bào)是最重要的考量因素之一，作為實(shí)際持股約一半的招商局集團(tuán)而言，顯然不會滿意增收不增利的結(jié)果。

不過需要注意的是，招商地產(chǎn)目前的產(chǎn)品布局并非簡單的戰(zhàn)略失誤所導(dǎo)致。在賀建亞上臺之前，招商地產(chǎn)雖然毛利高，但是增長慢，營收有時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)增長，而且由于定位高、戶型大等原因，去化周期比現(xiàn)在更長。

今年年中，賀建亞曾在2015年中期工作研討會中指出，要兼顧“銷售與利潤的平衡問題”。如今，他已去職，招商地產(chǎn)的新思路是什么？

據(jù)悉，招商地產(chǎn)今年初制定的兼并擴(kuò)張計(jì)劃將有所調(diào)整。昨日（8月30日），劉寧回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，將縮減原計(jì)劃兼并擴(kuò)張的數(shù)量，更重視收購標(biāo)的是否有優(yōu)質(zhì)土地資源，至于今年的買地量，目前還不會改變計(jì)劃。

不過，她表示，調(diào)整兼并擴(kuò)張主要是由于重組注入大量資產(chǎn)，與賀建亞去職事件無關(guān)。國企的個(gè)人色彩很淡，雖然外界都認(rèn)為賀建亞是激進(jìn)派，但戰(zhàn)略不是他一個(gè)人就能定下來的，招商地產(chǎn)作為多年的上市公司，有健全的公司治理機(jī)制，這次人事變動不會對公司后期的經(jīng)營和重組造成影響。