這幾天最熱的新聞是全面放開“二孩”。各種段子在調(diào)侃這一政策的時候，市場卻在掐算投資機(jī)會。對股市來說，全面“二孩”是紅艷艷的漲停板。對消費(fèi)市場來說，全面“二孩”是算得到的內(nèi)需量。對樓市來說，開發(fā)商樂得合不攏嘴。很簡單，人多了就要增加住房嘛！保守點(diǎn)兒，全面“二孩”是樓市的接盤俠；再樂觀點(diǎn)兒，樓市又一個“黃金十年”就在不遠(yuǎn)的前方。

樂觀是有根據(jù)的，生育率與股市、樓市、消費(fèi)品市場之間有緊密聯(lián)系，這一點(diǎn)早被國內(nèi)外學(xué)術(shù)界量化，也被各國實踐佐證。戰(zhàn)后，美國、日本和中國的“嬰兒潮”，帶動了從玩具到消費(fèi)品，再到房地產(chǎn)和汽車業(yè)的繁榮，開創(chuàng)了戰(zhàn)后高增長和東亞奇跡。我國本世紀(jì)初開啟樓市“黃金十年”，70-80年代的嬰兒潮被認(rèn)為是主要驅(qū)動力。

這不，機(jī)構(gòu)開始分析全面“二孩”后樓市的投資機(jī)會。首先，家庭規(guī)模擴(kuò)大，改善型住房需求膨脹。“六普”數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民二代戶中，二室房屋占比超1/3。全面“二孩”政策落地后，房屋擁擠不堪，不改善不行??！其次，“標(biāo)準(zhǔn)房”大了一個型號，原來的改善房降格為“剛需房”，三房到四房的“多居室”戶型，才是改善型需求的主力戶型，據(jù)說有開發(fā)商準(zhǔn)備要調(diào)整戶型了。

此外，學(xué)位房、兒童樂園、教育機(jī)構(gòu)等下游需求也是地產(chǎn)發(fā)展的方向。同時，一輪嬰兒潮會帶來20年后的“回聲嬰兒潮”(嬰兒潮的下一代)，這是樓市未來需求的接力棒。由此，樓市第二個、第三個“黃金十年”或許也不是妄想。

先撇開住房需求不說，首先是全面“二孩”能讓多少小孩呱呱落地。權(quán)威機(jī)構(gòu)和人口學(xué)家預(yù)測，除去符合“單獨(dú)二孩”和農(nóng)村“一孩半”政策的獨(dú)生子女家庭，我國1.5億獨(dú)生子女家庭中，僅6000萬受益于政策，落在城鎮(zhèn)的需求可能不到3000萬，這還沒有扣除晚育趨勢下“非適育”婦女和不育不孕者。

3000萬也是個賬面數(shù)，多少變?yōu)楝F(xiàn)實不樂觀，2013年單獨(dú)“二孩”遇冷是前車之鑒。到2014年末，1100萬對“單獨(dú)”夫婦中僅有107萬對申請再育，不到10%。在后工業(yè)化和城市化的今天，服務(wù)業(yè)是效率的主導(dǎo)，智力投資加大，工作和競爭壓力與日俱增；城市化超過50%后，社會化養(yǎng)老代替養(yǎng)兒防老。因此，工作投入和人力資本投資是人在城市立足、年老退休時獲得養(yǎng)老積蓄的不二之選。

這意味著，“一孩”到“二孩”，絕非“多一人多雙筷子”，拼的是金錢和精力，具備條件的早生了。對多數(shù)父母來說，投入巨大的精力和金錢不說，犧牲十幾年的自由與閑暇，還要能承受對工作和養(yǎng)老積累的沖擊。即便發(fā)達(dá)國家有生育補(bǔ)貼、免費(fèi)教育和優(yōu)厚的養(yǎng)老，但生育率低下并無多少改觀。

FT中文網(wǎng)有篇文章《高房價壓低生育率》，文章引用NBER數(shù)據(jù)，房價上漲10%，生育率就下降1%。文章指出，世界生育率最低的五個國家(地區(qū))為臺灣、澳門、香港、新加坡和中國大陸，這些國家(地區(qū))有兩個共性：齊刷刷的華人世界、一律的高房價?？磥?，撫養(yǎng)成本已經(jīng)很高的情況下，買房和生娃是魚和熊掌的選擇，空間狹窄，小白鼠都會瘋了，別說小寶貝了，買個小房子怎么能容兩個娃呢？

看來，高房價是阻礙國人多生育的一個因素，要想讓國家多生孩子、多買房，先別急著賣房子賺一把，先得把房價降下來，讓老百姓住得起大房子。而且，人口和人力資本是國家的福祉、民族的未來，這方面投入多少都不為過?？纯次鞣絿揖椭溃⒆佑醒a(bǔ)貼、有長達(dá)480天的假期、有從幼兒園到大學(xué)的免費(fèi)教育、有免費(fèi)醫(yī)療，這些成本都得降下來。

長周期內(nèi)，住房需求決定于人口紅利和城市化，城市化也受人口紅利驅(qū)動。未來，人口紅利式微不可阻擋，城市化也進(jìn)入中速階段，住房需求勢必放緩。因此，全面“二孩”政策對住房市場略有支撐，大戶型會少量替代小戶型，但改變不了樓市大周期下行的趨勢。

(作者供職于深圳房地產(chǎn)研究中心)