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每經(jīng)記者 杜冉樂

2015年，房企轉(zhuǎn)型也是蠻拼的。年底了，房企頻繁亮出成績單。懂行的人都清楚，這不單是成績單，更是“亮劍”之舉。

1月11日，在資本市場上賺足眼球的中天城投（000540，SZ）披露了預(yù)增公告，預(yù)計2015年實現(xiàn)凈利潤24.05億元到28.86億元，同比增長50%~80%，這主要得益于房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)增加與稅收優(yōu)惠。

當(dāng)天，滬指大盤再跌5.33%，多數(shù)地產(chǎn)股遭遇跌停，但受上述預(yù)增刺激，中天城投尾盤微跌1.67%。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，為落實“大金融與大健康”戰(zhàn)略，中天城投已斥巨資砸向金融牌照。

1.4億凈利來自政府補貼

實際上，房地產(chǎn)預(yù)售回款與結(jié)算營收之間往往存在一個時間差，如果一家房企的銷售業(yè)績不穩(wěn)定，那么結(jié)轉(zhuǎn)收入就可能遭遇較大幅度的震蕩。

以此觀察中天城投，2013年實現(xiàn)合同銷售面積298萬平方米，同比增長91%，實現(xiàn)合同銷售金額176億元，其中僅未來方舟一個大盤就賣了80億元，該年銷售首次突破百億元，實現(xiàn)同比增長98%。

2014年財報顯示，中天城投實現(xiàn)銷售面積248萬平方米，實現(xiàn)銷售金額186億元，與前一年相比，銷售面積有所下滑，銷售金額只是微增，但受惠于貴廣高鐵等利好，貴陽商品房均價同比上漲8%達5300元/平方米，中天作為當(dāng)?shù)佚堫^，自然受益頗豐。

按照業(yè)績預(yù)增公告，中天城投預(yù)計2015年實現(xiàn)凈利潤24.05億元到28.86億元，同比增長50%~80%，并稱這主要得益于房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)量增加及受益于西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠。

2015年底，中天城投公告稱，獲得當(dāng)?shù)卣剟钯Y金約1.86億元，計入營業(yè)外收入之后為公司2015年預(yù)增凈利潤約1.4億元。

記者觀察到，中天城投近3年在營收和凈利潤兩個指標(biāo)的同比發(fā)展上，經(jīng)歷了一個從高速增長到中速增長的發(fā)展趨勢。比如，2013年營收75.7億元，同比增長113%，凈利潤約10.8億元，同比增長146.6%，扣非后凈利潤10億元，同比增長678.9%。

2014年，中天城投實現(xiàn)營收113.9億元，同比增長50%，實現(xiàn)凈利潤16億元，同比增長48.3%，扣非后凈利潤約12.3億元，同比增長20.9%。

記者觀察到，當(dāng)前樓市整體不景氣，中天城投基本上已暫停了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大規(guī)模擴張，尤其是異地“重資產(chǎn)”擴張，而是轉(zhuǎn)向“小地產(chǎn)”戰(zhàn)略，不少券商分析其基于貴州當(dāng)?shù)氐?ldquo;省域化”模式安全邊際相對較高。

中天城投內(nèi)部一位不愿具名人士告訴記者，上述高預(yù)增業(yè)績主要是以往“舊地產(chǎn)”模式帶來的增長，與當(dāng)前提出的“小地產(chǎn)”有區(qū)別。

斥資百億購金融牌照

2014年以來，龍頭房企頻繁提出各種跨界轉(zhuǎn)型概念，比如金融、醫(yī)療與健康等。2015年，這些概念已在部分上市房企陸續(xù)落地，但相關(guān)個股的股價似乎并未得以充分反映，估值明顯偏低。

以中天城投為例，其股價已跌至7.66億元，據(jù)最新一個高點每股12.59元，已跌去了40%，一路震蕩下行，最新動態(tài)市盈率只有15.1倍，標(biāo)桿房企如保利地產(chǎn)，動態(tài)市盈率也僅7.55倍。

從業(yè)績預(yù)增原因來看，絕大多數(shù)上市房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型基本上還是依托于原來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做“滑翔”運動，試圖進一步“軟著陸”，而跨界轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)仍處于資金投入期。

自確立“大金融、大健康與小地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略以來，中天城投以全資子公司貴陽金控為戰(zhàn)略棋子，通過自有資金向其多次注資，貴陽金控現(xiàn)時注冊資本已增至60億元，在房企金控平臺實力的打造上遙遙領(lǐng)先，屢屢展開對金融牌照的搶奪。

按照去年10月底的公告，中天城投實施或擬實施的重大投資或資產(chǎn)購買的計劃支出總金額約90億元，扣除向子公司及合伙企業(yè)出資的部分，目前已有明確投向或計劃的支出約40億元，加上后來競拍海際證券牌照耗資30億元、成立華宇再保險與百安互聯(lián)網(wǎng)金融合計13億元以及向貴陽金控注資24億元，可能已耗資過百億元。

接近中天城投的一位資本人士表示，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，中天基于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需要而采取的策略是將大量的房地產(chǎn)資產(chǎn)進一步套現(xiàn)，將這些資金拿出來做大金融和大健康產(chǎn)業(yè)。

記者注意到，中天城投對房地產(chǎn)的未來策略是“小地產(chǎn)”，按照前述內(nèi)部人士的話說，就是一種開放式地產(chǎn)模式，包括品牌輸出、股權(quán)合作以及做地產(chǎn)基金投資的LP等靈活運作模式。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波