◎李宇嘉

恒大的介入，讓“萬科商戰(zhàn)”從股權并購的資本市場個案，變成爭奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的金融投資趨勢，也讓輸贏難定的萬科“僵局”，開始向沒有輸家的“和局”演變。

當大家還在爭論，恒大入局到底是單純的財務投資，還是謀求萬科控制權的時候，許家印又三度舉牌廊坊發(fā)展，成為其第一大股東。看來，廊坊國資委增持的速度、重組的計劃，在恒大強大的資本面前還是顯得偏弱了。

恒大如此看重廊坊發(fā)展，原因不難解釋——北京疏導產(chǎn)業(yè)和人口、京津冀都市圈大發(fā)展，都讓作為副中心的廊坊前景可觀，這也成為未來樓市為數(shù)不多的有效空間之一。但恒大為何還要卷入可能觸及監(jiān)管紅線的萬科之爭呢？

銀河證券首席經(jīng)濟學家潘向東在研報中認為，截至2015年底，以價格衡量的北上廣深房地產(chǎn)市場規(guī)模已達到歐洲或者美國房地產(chǎn)總規(guī)模的2/ 3。如果該數(shù)據(jù)屬實，泡沫之大可想而知。2016年，樓市向上擊穿2013年公認的成交量頂部已基本沒有懸念，但局中人都懂得，這與多個城市的政策刺激密切相關。而7月的中共中央政治局會議也強調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”，這與以前的“化解或警惕”等表述有了明顯區(qū)別，也足見一些地方的樓市蘊藏著市場風險。

不過，也正是在這樣的背景下，萬科更加凸顯其投資價值。多年前就曾有朋友告訴筆者，無論什么價位買入萬科股票都不會被套住。樓市風險一旦真的發(fā)生，不管是恒大、寶能，還是華潤，甚或最新傳言中的融創(chuàng)，都持有行業(yè)內(nèi)安全邊際最厚的公司股權，此乃避險之首選。

從萬科事件演進過程中各方的態(tài)度看，再考慮到恒大和萬科過往基本沒有太多交集，前者應該很難“拿下”后者。不過，介入萬科只是恒大2015年以來在資本市場上揮斥方遒的一個案例而已。2014年底，恒大賬上現(xiàn)金不足300億元，但2015年底現(xiàn)金余額竟達1640億元，近乎可將萬科全部股份買下。而到今年1~7月，公司的累計銷售也接近1848億元。

無怪乎，恒大近期在地產(chǎn)市場咄咄逼人，自去年以來斥資數(shù)百億并購項目，還吞掉嘉凱城、舉牌廊坊發(fā)展，獲得長三角、環(huán)北京土地儲備。在資本運作上，恒大旗下的恒大人壽和恒大金服源源不斷提供彈藥，讓其入局9家A股上市公司。作為開發(fā)商中土儲最多、進入城市最多、銷售面積最大的房企，恒大發(fā)力資本運作，或許是我國樓市白銀時代和金融投資融合的標志。

樓市進入白銀時代以后，都市圈才是真正的機會所在。當前中國經(jīng)濟要“托底壓頂”（經(jīng)濟底、風險頂），還離不開房地產(chǎn)業(yè)，這也表明在中短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)還有機會。但與此同時，恒大等局中人對樓市的風險也有著清醒的認識，完成原始積累的資本要逐漸退出產(chǎn)業(yè)。

在經(jīng)濟如何轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)向何方并不明朗的情況下，防御性的金融投資成為了產(chǎn)業(yè)資本的“下一站”。因此，未來相當長的一段時間內(nèi)，樓市主題將由白銀時代和金融投資共同書寫。

全球央行“大放水”，實際利率屢創(chuàng)新低（甚至負利率），這也迫使中國央行不得不把保持基準利率的相對低位當作主要的選項。近幾年，考慮到地方政府融資、企業(yè)海外融資，境內(nèi)多渠道資本市場融資，貨幣投放保持15%~17%左右的增速。今年上半年，人民幣貸款新增高達7.53萬億，同比多增近1萬億，刷新2009年創(chuàng)下的半年新增貸款歷史紀錄。央行貨幣政策看似“穩(wěn)健”，其實已經(jīng)偏向了寬松的一邊。

近期還有很多傳聞，指產(chǎn)業(yè)資本“二代們”多數(shù)不愿按傳統(tǒng)方式接班，金融投資似乎才是他們共同的興趣。于是，產(chǎn)業(yè)資本退出的資金，經(jīng)“二代們”之手，會源源不斷地在資本市場上尋求股權投資的機會。另外，享受慣了資產(chǎn)高溢價收益的其他民間資金，通過“證信?！焙突ヂ?lián)網(wǎng)通道，將資金輸送到類似于“萬能險”的大管家手里。“資產(chǎn)荒、水汪汪”，貨幣購買力在長期可能進一步下行。

全球資金也在中國尋找機會，2015年9月，全球創(chuàng)業(yè)研究院創(chuàng)始人Andrew Gaule在2015全球500強企業(yè)VC創(chuàng)新投資論壇上表示，企業(yè)風投（VC）已在中國掀起一波新浪潮。這無疑是資本運作亙古未有的良機。名不見經(jīng)傳的寶能動員可以數(shù)百億資金，恒大一年之內(nèi)可籌到以千億計的現(xiàn)金，就在于他們當起了資金的“大管家”。

信息技術的滲透遇上了人口老齡化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資意愿不斷降低，而樓市及資本市場的發(fā)展，加大了貧富差距，居民消費傾向不斷走低，有效需求不足壓制CPI疊加轉(zhuǎn)型陣痛，這給貨幣寬松創(chuàng)造了空間，但市場對金融刺激卻越來越不信任。結果就是，資金瘋搶優(yōu)質(zhì)和安全資產(chǎn)，萬科這類遠高于平均凈資產(chǎn)收益率的企業(yè)已是稀缺的代名詞，75%的股權被富豪占據(jù)，預計有流通股釋放就會被吸籌。

更有甚者，東北特鋼事件似乎也并未影響投資者的熱情，沒有違約的城投債成了資金“新寵”。近日，湖南株洲市國有資產(chǎn)投資控股集團發(fā)行10億元5年期公司債“16株國投”，由于下限高于市場水平超過30個基點，引發(fā)市場熱捧，認購達創(chuàng)紀錄的150倍。目前，十年期國債承銷招標利率已低到2.74%，扣減銀行間市場成本，年化收益還不到千分之五，但仍舊引發(fā)承銷機構暴搶。

白銀時代，本來是“樓市+城鎮(zhèn)化”，這也是樓市高溢價和資產(chǎn)泡沫“軟著陸”的最佳選擇，但新型城鎮(zhèn)化的結構性改革依然面臨險阻，樓市還在延續(xù)著跑馬圈地的做法。看來，一些地方政府、企業(yè)和銀行對躺著發(fā)展和賺錢的依賴已到了“溫水煮青蛙”的地步。

改革倒逼已越來越逼近。在結構性改革上，各級政府要以刮骨療傷之態(tài)度和行動示人。借助高杠桿和通道實現(xiàn)的資本運作，要從資金源頭監(jiān)管上入手，希望接下來的中央金融工作會議能在跨領域穿透式監(jiān)管上有新的成果。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）