每經編輯｜每經記者 吳若凡    

◎每經記者 吳若凡

10月14日，住建部發(fā)布通知，要求進一步整頓規(guī)范房地產市場秩序，并對房地產開發(fā)企業(yè)的9種不正當經營行為作出了明確界定。

深圳、上海、武漢、成都等城市先后對房地產市場專項整治活動中的違規(guī)企業(yè)進行了通報。

近日，媒體也接連曝光一些涉嫌違規(guī)收取“團購費”“電商費”等款項的樓盤。

據(jù)《每日經濟新聞》記者調查了解，這些附加費能為開發(fā)商節(jié)省3%~5%的營銷費用，但這類違規(guī)的額外費用一經取消，開發(fā)商銷售利潤或將縮水。

開發(fā)商算得一手好賬

針對住建部所界定的9種不正當經營行為，有業(yè)內人士向記者直言，違法違規(guī)銷售，會影響市場健康交易，影響房地產企業(yè)的口碑；落到每個購房者身上，則會加重購房成本，而且權益得不到保證，滋生的投訴案例會越來越多。

這種行為對購房者來說是增加成本，對房地產企業(yè)來說卻是降成本。據(jù)某業(yè)內資深一線操盤手透露，一般每個樓盤原本就會有幾個點的優(yōu)惠，定下來后，樓盤營銷給出的優(yōu)惠都在里面包裝。開發(fā)商不會做虧本買賣，甚至連利潤都不會真的削減。

而代理公司的存在，能用各種名義來降低營銷費用。“比如購房者通過電商渠道繳納了電商費，這部分費用看似換取了樓盤的高額度優(yōu)惠，但其實開發(fā)商并沒有因為優(yōu)惠而虧本；另一方面，這部分電商費被代理公司或者操盤的互聯(lián)網中介收取了，相當于開發(fā)商分配給上述合作公司的獎金。如此一來，公司不必出多少營銷費用，就可以把房子賣掉。”

資深地產人士薛建雄表示，以一套總價300萬元的房子為例，開發(fā)商內部的營銷費用差不多是總價的3%~5%，其中中介代理費1%~2%，營銷推廣費用2%。向消費者收取的電商費或其他名目的類似收費，可以正好抵消代理費用和一部分營銷費用。

開發(fā)商銷售利潤或縮水

“團購費”、“優(yōu)惠費”、“折扣款”、“電商費”等房價之外的違規(guī)費用，被明令禁止。不少業(yè)內人士認為，這對開發(fā)商來說，可能不是少賺一筆錢的問題。

薛建雄表示，開發(fā)商不敢巧立名目收取各種附加費，公司營運成本會大增。

如果不能收取電商費用，開發(fā)商相應的營銷費用等于一下增加3%~5%。如果想要獲得原先的推廣效果，還需要增加相應的營銷費用，如果沒有增加，銷售實力或將會受到影響。

伴隨開發(fā)商營銷費用的增加，土地成本和財務成本都在上升，接下來可能導致的，便會是企業(yè)利潤率的下滑。

以某上市房企位于上海泗涇的一個樓盤為例。該樓盤單價40000元/平方米（精裝修），按8%的凈利率水平來計算，單價凈利潤在3200元左右。據(jù)購房者向媒體爆料，該樓盤在首付五成的基礎上加收了40萬元的裝修費。按照100平方米的房屋粗略計算，開發(fā)商賣一套房每平方米能多收4000元，扣除10%的企業(yè)所得稅，每平方米也能多得3600元。從上述單價利潤可見，附加費一收，該項目利潤近乎翻番。

目前，在房地產市場秩序整頓過程中，不計入購房款的附加費被取消了，這意味著開發(fā)商單盤的銷售利潤率將直接縮水。

隨著市場供求關系的變化，新城控股高級副總裁歐陽捷認為，“開發(fā)商為了搶占份額，或者出現(xiàn)主動降價的情況。部分項目價格下降，開發(fā)商的利潤會進一步折損。”

不過，歐陽捷預測，今年很多房企在前10個月已經基本完成全年任務，年內“以價換量沖業(yè)績”的情況不大可能出現(xiàn)，而且結余部分會放到明年，大企業(yè)降價的可能性也比較低。

對于購房者來說，這些附加費用沒有了，買房的支出可以少一些，但不少購房者擔心，上述電商費等附加費被禁，會否“變形”成其他方式，最終轉嫁到消費者身上？

歐陽捷認為，電商的邏輯是人氣越高、成交概率越大，它的最大價值在于帶客，還不在于保證成交，但“羊毛出在羊身上”的邏輯依舊，這樣的情況可能出現(xiàn)。

不過，薛建雄認為，現(xiàn)在市場競爭日漸激烈，在房地產向買方市場轉變的過程中，大多開發(fā)商是不敢大肆提高價格的，因為這會削弱它的市場吸引力和競爭力。