每經(jīng)編輯｜吳若凡    

自國(guó)慶節(jié)前后，樓市調(diào)控新政襲入全國(guó)多城，樓市溫度逐漸有所減弱。

一時(shí)間，樓市與股市的資金“蹺蹺板效應(yīng)”又被瘋傳，股市上的一些所謂的“敏感人士”也開(kāi)始發(fā)表言論，認(rèn)為調(diào)控創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，樓市資金將向股市流動(dòng)了。

但資金從樓市撤出，就一定會(huì)進(jìn)入股市嗎？

誰(shuí)說(shuō)不是樓市就是股市！

且不說(shuō)樓市，當(dāng)今雖然還是資產(chǎn)荒階段，但可投資的領(lǐng)域也不止股市。

銀行理財(cái)作為今年較穩(wěn)健的投資方式，不少理財(cái)分析師都認(rèn)為，在資產(chǎn)配置上，適宜購(gòu)買中長(zhǎng)期理財(cái)產(chǎn)品，提前鎖定高收益，是目前最優(yōu)的策略配置。

此外，“2016年普通投資者的大類資產(chǎn)配置，應(yīng)該有50%配置在貨幣基金、債券基金、黃金資產(chǎn)等相對(duì)回報(bào)穩(wěn)定的品種上，以減少組合的風(fēng)險(xiǎn)。”南方基金首席策略分析師楊德龍建議。

所以，資金從股市溢出，就一定流入股市的理論本身就不太成立。更何況，調(diào)控之下資金真的就能立即從樓市流出？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月我國(guó)貨幣供應(yīng)量M1增長(zhǎng)率超25%，而過(guò)去幾年這一數(shù)值僅在15%左右，只有2009年“4萬(wàn)億”政策落地的時(shí)候，M1增長(zhǎng)率超出過(guò)30%。

而從貸款的結(jié)構(gòu)來(lái)看，1-8月企業(yè)貸款下降了13%，個(gè)人居民中長(zhǎng)期貸款卻大幅增長(zhǎng)了90%（個(gè)人中長(zhǎng)期貸款在全部貸款的占比從22%增長(zhǎng)到了40%）。

很顯然，增加的貨幣都通過(guò)個(gè)人購(gòu)房貸款進(jìn)入到了樓市。這筆資金規(guī)模很大，而且并非流動(dòng)性很強(qiáng)的純投機(jī)性資金，不可能一兩個(gè)月就能流出樓市。

樓市正在“亮劍”

即使放在調(diào)控的背景下，部分城市的住宅市場(chǎng)受抑制，但商業(yè)地產(chǎn)并未受調(diào)控影響。

相反，福建、四川、昆明等地都出臺(tái)了“商改住”的相關(guān)政策，福建的政策中，還充分鼓勵(lì)購(gòu)買商業(yè)辦公用房——“凡購(gòu)買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產(chǎn)的，由財(cái)政按所繳契稅等額給予補(bǔ)貼”。

實(shí)際上，這和商業(yè)地產(chǎn)的大庫(kù)存現(xiàn)狀有關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月全國(guó)商業(yè)辦公用房待售面積達(dá)到1.55億平，同比增長(zhǎng)22.2%；全國(guó)不少城市商業(yè)辦公用房可售周期已達(dá)50個(gè)月左右。

去庫(kù)存是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要任務(wù)，化解商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存、鼓勵(lì)資金流入商業(yè)地產(chǎn)，似乎大勢(shì)所趨。

種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇似乎再次來(lái)臨。

但一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)由于投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)、資金依賴度大大高過(guò)住宅，目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商的融資模式又較為單一、模式傳統(tǒng)。

“所以現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的大庫(kù)存、低周期現(xiàn)狀，不是因?yàn)闈摿Σ粔?，而是結(jié)構(gòu)和方式的問(wèn)題。一些二三線城市商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩，其實(shí)是一種市場(chǎng)博弈，即城鎮(zhèn)化升級(jí)、生活圈外溢產(chǎn)生的實(shí)際需求，它們釋放的速度，遠(yuǎn)低于項(xiàng)目入市的節(jié)奏。”某商業(yè)地產(chǎn)資深人士告訴邦地產(chǎn)。

開(kāi)發(fā)商想要在這一次機(jī)遇期大舉擴(kuò)張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，比如更新模式，提供資產(chǎn)證券化平臺(tái)來(lái)轉(zhuǎn)化存量地產(chǎn)，但其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于，引入個(gè)人投資者，即通過(guò)類似REITs或AMBS等可交易可流通的金融產(chǎn)品進(jìn)行權(quán)益的轉(zhuǎn)化。

采用“輕資產(chǎn)”，也是靈活盤(pán)整存量資產(chǎn)的很好方式，但這需要企業(yè)具備全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，在開(kāi)發(fā)管理資金等各方面都有運(yùn)作能力。

“就拿紅星美凱龍來(lái)說(shuō)，這個(gè)本質(zhì)上的輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商，2015年委管商場(chǎng)平均出租率在92.7%，毛利率在74.4%，這無(wú)論是在家居行業(yè)還是地產(chǎn)行業(yè)，都算不錯(cuò)了。”

上述人士指出，紅星在地產(chǎn)環(huán)節(jié)提供“輸出地塊選址評(píng)估、掛牌條件商談、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建造、開(kāi)業(yè)”的過(guò)程管理輸出；有全程參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)管理的產(chǎn)業(yè)鏈條；也具備一定資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，能找到更多合作方，嘗試整租、基金收購(gòu)、委托管理等合作方式。這是使紅星能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴(kuò)散，能介入商業(yè)存量盤(pán)活的前提。

某跨國(guó)基金公司高管就直言，目前國(guó)內(nèi)像紅星美凱龍、奧特萊斯砂之船等一些特色的商業(yè)地產(chǎn)公司越來(lái)越多，它們進(jìn)行的一些PE，四十年給LP帶來(lái)的回報(bào)率大概在25%LR，高于中國(guó)地產(chǎn)投資回報(bào)率平均數(shù)。

可見(jiàn)，在運(yùn)作端，更多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)探索出合適的更新模式。伴隨需求端，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的鼓勵(lì)，供應(yīng)端政策層面給予了控制和調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，無(wú)疑會(huì)加速消化，這正是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。