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每經(jīng)地產(chǎn)評(píng)論員楊羚強(qiáng)

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)）

今天是圣誕節(jié)，也是年末各店家瘋狂促銷的日子。不管是阿瑪尼、Gucci、愛馬仕這樣的頂級(jí)奢侈品品牌，還是國產(chǎn)快時(shí)尚，都會(huì)給出大幅折扣，有的限時(shí)搶購甚至給到了最低“1折起”。

在這場瘋狂的價(jià)格促銷商戰(zhàn)中，房地產(chǎn)是唯一的缺席者。無論是大型房企，還是中小企業(yè)，暫時(shí)都沒有降價(jià)賣房的動(dòng)力。很多樓盤售樓處甚至已經(jīng)掛起了“免戰(zhàn)牌”，準(zhǔn)備提前放假了。

可是，邦爺卻預(yù)言，現(xiàn)時(shí)最頂級(jí)的豪宅即將進(jìn)入到“跌價(jià)”時(shí)代。雖然因?yàn)樨泿虐l(fā)行量的原因，目前頂級(jí)豪宅的標(biāo)價(jià)不會(huì)下調(diào)，但價(jià)值下跌卻毋庸置疑，將很快從現(xiàn)在的“一線頂級(jí)”降級(jí)為“二線頂級(jí)”。

不能守護(hù)健康：即使湯臣一品也一文不值

看過電影《世界末日》的邦粉們都知道，一張諾亞方舟的船票有多貴。10億歐元?。ㄟ@還是歐元兌換人民幣1:10的年代）但是，即使像影片里俄羅斯土豪那樣吝嗇的葛朗臺(tái)，也愿意為了自己和兒子能夠活下來，花費(fèi)300億人民幣買一張船票。

而在《現(xiàn)代豪俠傳》里，盡管清潔水公司連續(xù)四次上調(diào)水價(jià)，但城市里的居民無論貧富，都只能默默忍受清潔水公司上調(diào)水價(jià)，因?yàn)橹挥泻雀蓛舻乃?，才能確保健康的活下去。

健康才是真正的剛需。在房地產(chǎn)市場上，同樣如此。真正的剛需住宅，其實(shí)應(yīng)該是能提供健康生活環(huán)境的房子。

就以最近肆虐的霧霾來說，央廣網(wǎng)報(bào)道稱，16日開始的霧霾的影響范圍已擴(kuò)大至17個(gè)省區(qū)市，面積142萬平方公里，也就是說，超過七分之一的國土被霧霾籠罩。而霧霾里含有的有害顆粒物更多，比吸煙更易致癌。

人們迫切地希望自己家、公司、逛的商場、孩子的學(xué)校，可以保證室內(nèi)空氣不含任何Pm2.5，客觀來說人們對這樣的房子需求非常迫切。

因此在霧霾天，最多人選擇的是房屋完全不開窗?？墒?，不開窗并非上策。就像朗綠科技總裁、合伙人陳棟梁說的，成人待在二氧化碳濃度高，氧氣含量少的空間超過六小時(shí)，就會(huì)昏昏欲睡，精神不振。缺氧對孩子成長影響更大，會(huì)直接導(dǎo)致智力發(fā)育遲緩，讓他們變傻。

在這樣一個(gè)背景下，防霧霾能力無疑也成為頂級(jí)豪宅的第一個(gè)條件。如果沒有能力抗霧霾，不能確保業(yè)主的生活健康，那么就是湯臣一品這樣的一線頂級(jí)豪宅，也只能“降級(jí)”。因?yàn)樗鼰o法業(yè)主的第一訴求——健康。

房地產(chǎn)的“天”也許會(huì)變

怎樣防霾？最簡單的辦法，就是把房子“搬”到?jīng)]有霧霾的地方，比如海南，比如廈門。

開發(fā)商宣傳海南的房子，永遠(yuǎn)只有兩個(gè)字——“健康”。雅居樂清水灣到上海推廣，宣傳的是健康；富力的紅樹灣上海推廣，宣傳的是健康；恒大?；◢u的營銷推廣，依然把健康作為賣點(diǎn)；融創(chuàng)·日月灣、融創(chuàng)·陽光小鎮(zhèn)的推廣還是要談健康。

然而，海南雖然是一個(gè)健康休閑的度假勝地，但多數(shù)人的事業(yè)不在海南，家庭成員不在海南，子女教育不在海南。要防控霧霾，光靠躲到海南島，完全不現(xiàn)實(shí)。

人們更需要的是自己工作、生活、學(xué)習(xí)的城市，有辦法解決包括霧霾、光污染、水污染等一系列危害人體健康的“環(huán)境災(zāi)害”。

然而解決霧霾談何容易。要知道洛杉磯，用了整整60年才清除了霧霾；倫敦也用了至少30年，才讓空氣達(dá)到潔凈的標(biāo)準(zhǔn)。

靠等顯然不現(xiàn)實(shí)！

當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)，只需要多付100萬，就可以把多種癌癥、白血病、心臟病等重癥擋在家門之外，綠色地產(chǎn)這個(gè)小眾的市場，開始變成了大眾市場。因?yàn)?.5億的中產(chǎn)階層，現(xiàn)在很愿意為自己的健康和生命“埋單”。

于是，有部分開發(fā)商看到了這樣的商機(jī)，乘機(jī)造勢希望一改現(xiàn)有的市場格局，并且已經(jīng)嘗到了甜頭。

中國金茂，這個(gè)在7年前還被潘石屹稱為“從未聽說過的小公司”，在短短7年間靠著綠色科技住宅的概念迅速崛起?？硕鸸嫉?—11月房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名顯示，中國金茂已經(jīng)是第27位，進(jìn)入前20名只是時(shí)間問題。

另一家以綠色科技住宅著稱的地產(chǎn)商——朗詩科技地產(chǎn)，則憑借著進(jìn)入綠色地產(chǎn)早、積累深，發(fā)展輕資產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)，力圖以最小的代價(jià)，讓朗詩的旗幟插遍全國的大城小鎮(zhèn)。

葛洲壩，這個(gè)綠色地產(chǎn)的后來者，如今也是野心勃勃。下屬5G科技專家委員會(huì)居然網(wǎng)羅了中國工程院院士劉加平、中國葛洲壩地產(chǎn)董事長何金鋼、中國建筑科學(xué)研究院副院長王清勤、中國綠色建筑委員會(huì)主任王有為、清華大學(xué)建筑學(xué)院院長莊惟敏、中國建筑科學(xué)研究院專業(yè)總工程師徐偉、北京市室內(nèi)空氣質(zhì)量評(píng)價(jià)與控制重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室主任張寅平、清華大學(xué)建筑學(xué)院院長助理林波榮、世界綠色建筑委員會(huì)主席戴禮翔、德國可持續(xù)建筑委員會(huì)（DGNB）主席亞歷山大·魯?shù)婪?、中國葛洲壩地產(chǎn)總工程師焦家海……這些“國士”級(jí)別的專家，雄心直指綠色地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)制訂的話語權(quán)。

這些企業(yè)能否最終把地產(chǎn)行業(yè)的格局顛覆還不得而知，但從健康的風(fēng)口看，這個(gè)市場顯然存在著巨大的機(jī)會(huì)，而且機(jī)會(huì)可能還不僅僅局限于房子本身。

去年，上海融創(chuàng)的一個(gè)項(xiàng)目操盤負(fù)責(zé)人就和邦爺聊過，融創(chuàng)未來對業(yè)主的健康管理，甚至有可能會(huì)涉足業(yè)主家庭的廚房，讓那些有害食品遠(yuǎn)離業(yè)主。如果，某一天我們的房企能做到這一步，這個(gè)市場將比樓市更為廣闊。

因?yàn)楹蜁r(shí)尚界的頂級(jí)奢侈品一樣，一線頂級(jí)豪宅也要求景觀、功能、設(shè)施的最高水準(zhǔn)。一旦這些條件中有一項(xiàng)達(dá)不到要求，就只能降級(jí)。而這次可能讓頂級(jí)豪宅降級(jí)的，是健康的生活環(huán)境。