南京、青島，15日晚間，又有兩座二線城市發(fā)布限購(gòu)措施，樓市調(diào)控進(jìn)一步加力。而此前，僅本月以來，就已有杭州、南昌等九座二線城市限購(gòu)升級(jí)，還有滁州、三亞、贛州等六座三、四線城市出臺(tái)新政調(diào)控樓市。春節(jié)后短短一個(gè)多月，又開啟了一波樓市調(diào)控的“小高潮”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的1至2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)看，上升勢(shì)頭顯著，甚至超過預(yù)期，部分二、三、四線城市或暗流涌動(dòng)、或已現(xiàn)過熱苗頭，成為引發(fā)調(diào)控升級(jí)的重要原因。

限購(gòu)政策“遍地開花”

15日晚間，南京市發(fā)布《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整我市住房限購(gòu)政策的通知》，主要內(nèi)容包括：自16日起，在六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)范圍內(nèi)，暫停向已擁有一套及以上住房的非該市戶籍居民家庭出售住房。在主城區(qū)（不含上述三區(qū)）范圍內(nèi)，暫停向已擁有兩套及以上住房的該市戶籍居民家庭出售住房。以上限購(gòu)規(guī)定涵蓋新建商品住房和二手住房。

幾乎同時(shí)，青島市國(guó)土資源和房屋管理局下發(fā)《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》，要求自16日起，在市區(qū)范圍內(nèi)，能夠提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前兩年內(nèi)、在該市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明（下稱“證明”）的非該市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套住房；對(duì)在市區(qū)范圍已擁有一套及以上住房的非該市戶籍居民家庭，或無法提供上述“證明”的非該市戶籍居民家庭，暫不得購(gòu)買住房。補(bǔ)交、補(bǔ)辦個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的不予認(rèn)可。

此前一天，3月14日，贛州市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》要求：提高第二套住房公積金貸款首付比例至50%，對(duì)購(gòu)買第三套住房的，暫停辦理商業(yè)貸款；住宅用地的競(jìng)買保證金比例按不低于宗地起始價(jià)的50%交繳。另外，在市中心部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?gòu)措施。

還不止上述三地，近期，陸續(xù)有二、三、四線城市加入樓市調(diào)控行列。3月2日，杭州樓市限購(gòu)再升級(jí)，明確暫停對(duì)已擁有兩套及以上住房的該市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月7日，南昌當(dāng)?shù)毓俜矫襟w報(bào)道稱，該市即將出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，將加大限購(gòu)限貸力度，增加住宅用地和住宅有效供應(yīng)量，確保住宅量?jī)r(jià)平穩(wěn)。3月9日，安徽滁州市七部門聯(lián)合發(fā)文調(diào)控樓市，強(qiáng)調(diào)實(shí)行差別化住房信貸政策，市區(qū)居民家庭首次購(gòu)買新建商品住宅的，申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款首付款比例不低于20%；購(gòu)買第二套住宅的，首付款比例不低于40%；第三套首付款不低于60%。3月12日，三亞市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓、禁止陰陽(yáng)合同、二套房首付比例不低于50%，同時(shí)暫停向購(gòu)買第三套房以及上的家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

三、四線城市抑制“炒房風(fēng)”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自春節(jié)后，除海南、安徽、山東等省一級(jí)政府出臺(tái)各類房地產(chǎn)政策外，已有不下十個(gè)二線城市出臺(tái)調(diào)控政策，其中包括原有調(diào)控政策再升級(jí)、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以及針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)整等。另外，有六個(gè)三、四線城市也加入調(diào)控行列。節(jié)后短短一個(gè)多月的時(shí)間，又開啟了調(diào)控的“小高潮”。

克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，盡管多數(shù)城市在經(jīng)歷去年調(diào)控后成交量迅速下滑，但仍有部分城市在2017年前兩月樓市成交增長(zhǎng)顯著。例如重慶，今年前兩月住宅成交量同比增長(zhǎng)73%，而南昌前兩月成交近100萬平方米，同比增幅達(dá)到104%。三、四線城市中，徐州前兩月成交同比增長(zhǎng)超過八成，鹽城也同比上升33%。

“大部分成交下滑城市受到供應(yīng)不濟(jì)的影響，主要是因?yàn)?限價(jià) 政策所致，在導(dǎo)致成交下滑的同時(shí)，實(shí)質(zhì)上還造成新上市樓盤銷售火熱。因此，當(dāng)前市場(chǎng)也呈現(xiàn)出買房難和市場(chǎng)成交下滑共存的 奇景 。”丁祖昱指出。

在這樣的市場(chǎng)背景下，近一段時(shí)間以來，連云港、滁州、涿州、三亞等三、四線城市紛紛加入調(diào)控行列。丁祖昱分析認(rèn)為，這些實(shí)施調(diào)控的三四線城市中，涿州和張家口都處于環(huán)北京地區(qū)，由于北京房?jī)r(jià)快速上升導(dǎo)致部分剛需自住客群溢出，炒熱了當(dāng)?shù)貥鞘小Ｔ偌由蠌埣铱诘某缍Y區(qū)舉辦冬奧會(huì)等原因，也帶來部分投資客，讓市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)上升了好幾個(gè)臺(tái)階，調(diào)控強(qiáng)化也在情理之中。而涿州宣布限購(gòu)以及連云港上調(diào)公積金首付則應(yīng)屬于“未雨綢繆”。另外，如今三亞的房?jī)r(jià)也已經(jīng)達(dá)到2萬元/平方米左右，再加上去年以來整個(gè)海南樓市明顯好轉(zhuǎn)。因此，對(duì)三亞的調(diào)控也是順理成章。

而去年已過熱大漲的二線熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)也成為趨勢(shì)。自去年9月份以來，杭州、南京、合肥等城市多次發(fā)布調(diào)控政策，其中合肥、杭州、南京分別達(dá)到五次。其中，杭州的這次調(diào)整，是近幾次中比較嚴(yán)厲的一次。另外，南昌也在原有的限購(gòu)上擴(kuò)大了范圍。而這些城市限購(gòu)的加強(qiáng)都可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的降溫效應(yīng)。

宏觀方面，3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1至2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從數(shù)據(jù)看，樓市銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁超過市場(chǎng)預(yù)期，但市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。一線城市受調(diào)控影響，交易量有所降溫，二、三、四線城市則表現(xiàn)超過預(yù)期，投資外溢現(xiàn)象明顯，尤其是一線城市周邊的三、四線城市出現(xiàn)熱銷，一些樓盤的外來投資客超過六成。投資需求釋放拉動(dòng)銷售數(shù)據(jù)，這也是調(diào)控升級(jí)擴(kuò)容的重要原因。