每經記者 吳若凡

每經編輯 楊 軍

今年8月29日，國土部、住建部印發(fā)的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》顯示，根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

如果“集體建設用地建租賃房”在全國鋪開，那么8年前上海在閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯明村的試點情況具體如何，能否為其他城市提供可行性經驗？近日，《每日經濟新聞》記者實地調查采訪發(fā)現，如今，該村試點建起的“聯明雅苑”，已經是一個有著5棟樓的小區(qū)了。

據上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯明村黨總支副書記、村委會主任沈春軍介紹，聯明雅苑小區(qū)連同動遷、建造、裝修的支出差不多8000多萬元，年租金回報率約為15%。目前村里每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅。

同時，《每日經濟新聞》記者還了解到，聯明雅苑小區(qū)里的租賃住房的租住率比較好，租客選擇住在那里的原因之一是租金便宜、配套較為完善，居住方便，但也有不能辦理長期居住證等不足。此外，就“集體建設用地建租賃房”而言，2012年上海已在全市新規(guī)劃了21處項目，在“十三五規(guī)劃”中，上海又提出未來供應70萬套租賃房的計劃。

每家每年分紅2萬~3萬元

位于上海中春路的聯明雅苑小區(qū)里，有兩棟綠色的住宅樓十分顯眼。這里住著當地村民，此外還住著很多來自附近公司的租客。這些租客之所以選擇住在這里，其中一個原因就是租金比周邊的商品房便宜。記者在小區(qū)內看到，保安亭、公告牌、閱報欄等一應俱全，而從空調安裝量和窗口晾曬情況來看，入駐率也基本滿格。

作為上海首批試點的公租房項目之一，如今的聯明雅苑，被租戶稱為“螞蟻工房”。

而沈春軍介紹，這個公租房試點項目可以追溯到2010年，彼時，上海市推出集體用地建租賃房的政策，閔行區(qū)被選為試點區(qū)域。

七寶鎮(zhèn)聯明村響應號召，投資8000余萬元，在集體用地上建起了約400多套的公租房，即為“聯明雅苑小區(qū)”，小區(qū)在2010年正式投入了使用。

沈春軍告訴記者，聯明雅苑雖然是集體用地，但原先地塊上有一家企業(yè)，是聯明村將其動遷，進行了土地出讓之后，根據招投標做的建設。

“當時土地成本和建設成本都比較低。”據沈春軍透露，上述小區(qū)連同動遷、建造、裝修的支出差不多8000多萬元，通煤氣花了幾百萬元。

另外，項目由聯明村下屬的公司運營，啟動資金來源為村民，而村委會給村里承諾的的回報率是7%。雖然只比銀行借貸的利率略高，但更加穩(wěn)定安全。

不過，上述項目運營至今，大概明年就能收回成本。沈春軍告訴記者，小區(qū)的房租價格要比周邊市場優(yōu)惠2~3成，很受周圍企業(yè)職工的歡迎。而七寶鎮(zhèn)范圍內有不少年稅收達50萬元的企業(yè)，他們普遍存在解決職工住宿問題的需求。

“如今小區(qū)一年的租金收入可以達到1200萬元左右，年租金回報率約15%。”沈春軍興奮地表示，小區(qū)的租金到年底還有上漲趨勢，不過具體價格還要綜合考量出租率來制定。

實際上，聯明雅苑在2016年經歷了一次租金快速上漲，幅度達20%。在此前的五六年，小區(qū)每年的租金漲幅大約在5%~8%左右。不過小區(qū)目前一套一室一廳40平方米房屋的月租金約為2450元，依然比較優(yōu)廉。

實際上，聯明雅苑已經不僅是收回成本的問題了。沈春軍還表示，除了兩棟公租房的租金收入外，小區(qū)的兩個市場、商務樓等都會產生收入，目前村里每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅。

據了解，全村共有500多戶家庭，村民2400多人，以家庭為單位，村民每年可從項目獲得的收益，已高于銀行存款利率。

租戶：居住方便但美中不足

逐漸取得投資回報，聯明雅苑似乎依靠的是“價格優(yōu)勢”，那小區(qū)的居住體驗究竟如何？

《每日經濟新聞》記者在聯明雅苑隨機采訪了幾家租戶。曾先生（化名）是聯明村的村民，房子拆遷后被村委會安置在聯明雅苑小區(qū)。

目前曾先生住的是一套一室一廳的房子，雖然較小，但房屋配有獨立的廚房、衛(wèi)生間、餐廳，天然氣、有線電視、空調等配套設施也很齊全，房子住起來還算方便。

不過曾先生直言，美中不足的是，小區(qū)是集體用地性質，只有被大家稱為“大產證”的集體產權證，而大產證不符合居住證辦理要求，所以聯明雅苑的租戶是不能辦理長期居住證的。

另據了解，聯明雅苑小區(qū)聘請了專業(yè)的物業(yè)公司管理，每個月會為小區(qū)租戶提供免費的法律咨詢、免費的圖書閱覽，每家每戶入住前也會開展身份備案登記。

“原先小區(qū)都是提供給七寶鎮(zhèn)轄區(qū)內各個優(yōu)質的企事業(yè)單位的，以企業(yè)出面推薦租借為主，優(yōu)秀的白領、藍領申請入住，住戶資質是很好的。目前小區(qū)逐漸開放對社會的出租。”沈春軍表示。

也由于租賃開放，據公共租賃房綜合事務受理大廳窗口工作人員透露，小區(qū)已有的404套房屋已經全部租罄，而且在后面排隊、候租的承租企業(yè)與承租人還有90戶之多。

上海將新增70萬套租賃房

從目前聯明雅苑小區(qū)的試點情況來看，公租房的低成本、低租金，高需求、高增值，既能滿足村民的利益需求，也能給有需人群提供較高性價比的居住選擇。

據了解，就“集體建設用地建租賃房”而言，2012年上海已在全市新規(guī)劃了21處項目，用地面積約55公頃，可建建筑面積約106萬平方米，主要分布在浦東、松江、嘉定、青浦、閔行、寶山、奉賢、崇明8個區(qū)（縣）。而在“十三五規(guī)劃”中，上海又提出未來供應70萬套租賃房的計劃。

上海中原地產分析師盧文曦直言，顯然租賃已成為趨勢，這能更好地滿足無能力購買住房的居民、困難家庭的居住需求，同時，這也能增強集體土地的利用效率和土地價值。

近日，易居執(zhí)行總裁丁祖昱也對《每日經濟新聞》記者表示，房屋租賃市場會越來越大。政府調控的思路正由需求端控制轉向供給端。僅上海而言，租賃住房比例就由13%提升到了41%，其效果則會是上海房價穩(wěn)住了，上海房租回落了。