每經(jīng)編輯｜郭榮村 吳抒穎    

每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實習記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 魏文藝

雖然今年以來房地產(chǎn)市場的總體銷售在下降，但龍頭房企的擴張速度卻在加速。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，突破千億規(guī)模的房企已達12家，預計年底千億房企有望達到17家。與此同時，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房企負債率再創(chuàng)新高，板塊資產(chǎn)負債率高達79%以上。

在強調控、嚴監(jiān)管的背景之下，與房地產(chǎn)行業(yè)有關的融資活動面臨著監(jiān)管趨緊的局面。2016年底至今，一行三會、上交所、深交所頻頻發(fā)文，限制房企融資。在此情況下，多家在過去幾年舉債走在規(guī)?；飞系姆科?，主動提出降負債目標，包括恒大、綠地、碧桂園、陽光城等。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，主動降負債并不代表房企不再追求規(guī)模。在規(guī)?；耐瑫r，房企開始注重效益，多家房企已重申了規(guī)模與效益并行的要義，“利潤王”中海地產(chǎn)、沖擊千億目標的禹洲地產(chǎn)等，均以此作為擴張的前提。

                                                     圖片來源：視覺中國

融資渠道進一步收緊

歷經(jīng)了舉債高速擴張階段后，目前房地產(chǎn)行業(yè)的債務水平再度達到歷史高位。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企負債達445億元。

與債務水平高企并行的是融資渠道的進一步收緊。“以往房企的融資方式主要有公司債、開發(fā)貸、中期票據(jù)和信托融資等，但目前監(jiān)管和審批都很嚴格，公司債、開發(fā)貸等都不太好做了。即使是能夠發(fā)債，目前的成本也很高。”一名從事公司債融資的券商人士告訴記者。

一名銀行內(nèi)部人士也表示，“我們現(xiàn)在已經(jīng)基本不做房企融資了，有需求的都會介紹給信托做。我們預測明年也會有持續(xù)收緊的趨勢。”

央視消息稱，住建部近日會同國土部、央行在湖北省武漢市召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會部署近期房地產(chǎn)工作時繼續(xù)強調，將加強金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，房企信用債融資規(guī)模3275.05億元，其中，公司債749億元，中票1393.70億元；而2016年同期房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行10345.50億，其中中票843.3億元。整體而言，今年前10月房企信用債銳減近70%。

中國人民銀行上?？偛康慕y(tǒng)計數(shù)字也顯示，上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈減少趨勢。10月份，上海本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多減120.62億元。其中房產(chǎn)開發(fā)貸款減少36.04億元，為今年來首次減少。

值得注意的是，在公司債與開發(fā)貸受限之后，不少房企轉而倚重信托融資，但這一渠道也有被收緊的跡象。中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，10月份，房地產(chǎn)信托成立78只，募資108.48億元，僅高于今年2月份募集的98.58億元，只有今年5月鼎盛期448.9億元的四分之一。環(huán)比9月單月募資365.39億元，下調70.3%。

一名信托從業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“目前我們對房企信托融資的態(tài)度是謹慎樂觀，且目前也主要是和大中型的房企合作，如恒大、萬科等。”

降負債的生存之道

強調控、嚴監(jiān)管和難融資的三重夾擊下，不少前幾年大幅舉債高速擴張的房企開始提出降負債的目標，這其中最典型的代表是恒大和融創(chuàng)。

8月28日的中國恒大2017年年中業(yè)績會上，恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞向股東承諾：未來一年，公司凈負債率由240%降至140%，未來兩年降至100%，三年后則平穩(wěn)保持在70%合理區(qū)間。

中報顯示，截至2017年6月30日，中國恒大公司總資產(chǎn)規(guī)模已達14930億元，總借貸6735億元，現(xiàn)金余額2699億元，凈負債率比上年底大幅下降近一半。

降負債也帶來了積極變化。近日評級機構穆迪將恒大企業(yè)信貸評級由“B2”升至“B1”，高級無抵押債務評級由“B3”升至“B2”，前景展望評級為“穩(wěn)定”。

與恒大有著同樣選擇的是融創(chuàng)，在通過頻密并購收入巨量土儲后，融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌也公開表示：“近期我們會停緩發(fā)展，加速去化，降低負債率，確保健康安全。”

在年中業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)方面提出了降負債目標：未來公司準備在2018～2019年大幅降低負債率，在現(xiàn)有充足土地儲備的基礎上暫停買地，計劃在2018底將凈負債降低至90%。

雖然都不約而同放緩增加土地儲備，但并不意味著恒大、融創(chuàng)不重視規(guī)模。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，目前正在積極主動“去降”的企業(yè)大多是已階段性達成規(guī)?；瘮U張的。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，此前融創(chuàng)中國控股有限公司執(zhí)行總裁汪孟德也曾指出，公司降負債不是因為公司不安全，而是因為公司已經(jīng)到了現(xiàn)在這個規(guī)模。“我們降負債不是靠還債，而是靠回款之后資產(chǎn)的增加來實現(xiàn)。”

規(guī)?；疇幍暮蟀氤?/h2>

經(jīng)歷了高速增長的房企在降負債，一些過去幾年選擇平穩(wěn)發(fā)展的房企卻在適度加杠桿，如萬科、中海等。

萬科近幾年的發(fā)展重心一直在多元化業(yè)務上，并不十分追求規(guī)模。也因此去年萬科“讓”出了把持多年的銷冠寶座。但今年以來，萬科的購地力度明顯加大。2017年三季度報顯示，三季度末萬科的凈負債率較中期時有所提升，為38.2%。

萬科方面稱是“適時加大了投資力度”，一名長期跟蹤萬科的券商分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“銷售規(guī)模太大，萬科的土地儲備有點吃緊，所以加大力度買地了。”據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年前10月，萬科拿地金額1525億元。

又如中海地產(chǎn)，據(jù)Wind統(tǒng)計，今年以來購地金額已達600多億元，而去年全年中海拿地耗資僅370億元。中報顯示，截至6月末，中海地產(chǎn)的凈負債率升至16.1%，而2016年末，中海地產(chǎn)的凈負債率僅為4.77%。

不過在加杠桿的過程中，中海地產(chǎn)仍然注重規(guī)模與效益的平衡。在年中業(yè)績發(fā)布會上，中海董事局主席顏建國稱，“利潤總額是企業(yè)發(fā)展要點，優(yōu)先于規(guī)模增長。規(guī)模必須服從效益的發(fā)展，沒有效益的生意公司不會做，這是對規(guī)模發(fā)展設置的前提條件。”

在規(guī)?；偁幍暮蟀氤?，無論是降負債或是加杠桿，龍頭房企們都開始有意識地構筑新的發(fā)展篇章。在最近的一次公開場合，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮稱，“萬科要成為美好生活的場景師，匹配城市配套服務戰(zhàn)略。”目前萬科已經(jīng)將業(yè)務板塊延伸至物流地產(chǎn)、長租公寓、醫(yī)養(yǎng)和教育等多個領域。