購房人劉女士以800余萬元高價，購買了蘇女士一套房屋，其中包括了30多平方米的“違建”。沒曾想在簽訂購房合同2個月后，違建就被城管部門拆除，劉女士認為吃了虧，便以房屋買賣合同糾紛為由將蘇女士訴至法院，要求解除合同，雙倍返還定金并賠償損失。可蘇女士認為是劉女士違約在先，又提起了反訴。近日，海淀法院審結了此案，在解除雙方簽訂合同的同時，判決劉女士額外給付蘇女士違約金。

起因：出售違建被拆除 買賣雙方起爭議

劉女士訴稱，她和蘇女士、中介公司在今年3月簽訂了《居間服務合同》和《房屋買賣合同》，約定蘇女士將涉案的房屋出售給她（實際面積83.93平方米），成交總價為870萬元。其中，房屋主體價格為140萬元，房屋裝飾、裝修和相關設施的價格為730萬元。結果5月2日，該房屋有31.5平方米違建被強行拆除。劉女士認為，現(xiàn)蘇女士無法按照合同約定交付房屋原狀，已構成根本違約。

蘇女士則辯稱，她雖同意解除合同，但是不同意劉女士的其余訴訟請求，認為是劉女士違約在先。蘇女士還提出反訴，要求法院依法判令劉女士支付違約金174萬元。

在審理中，劉女士提交了她與蘇女士簽訂的合同，其中第六條明確約定，蘇女士同意在交付房屋時將房屋附屬設施設備及物品、裝修隨同房屋一并轉讓給劉女士，保證自合同簽訂之日起至完成物業(yè)交驗止，房屋保持原狀，如違反承諾承擔違約責任。但對于具體有哪些物品，合同并未涉及。

庭上，雙方均認可涉案房屋在簽訂合同的時候包含違章建筑，但違建部分不包含在買賣合同所指的房屋面積52.43平方米中，補充協(xié)議對該違建也沒有任何約定。

法院：購房者違約在先 判決支付違約金

法院經(jīng)審理認為，從文義解釋的角度來講，合同第六條所指的房屋應當與涉案房屋買賣合同所約定甲方出售的房屋一致，也即建筑面積為52.43平方米的房屋?？珊贤把a充協(xié)議中均沒有任何條款顯示交易的房屋包含有違建，以及交付時應當連同違建部分一并交付的類似約定，故該條所約定的在交付時保持原狀的房屋應當僅指房產(chǎn)證有記載的建筑面積。

由此法院認定，違建部分的拆除并不影響蘇女士將房屋房產(chǎn)證記載的面積交付給劉女士，不會構成房屋買賣合同的實質履行障礙。在此情況下，劉女士僅以違建被拆除為由要求解除房屋買賣合同，于法無據(jù)。劉女士僅以違建被拆除為由，要求解除房屋買賣合同，缺乏事實和法律依據(jù)，行為構成違約。鑒于蘇女士也同意解除合同，故法院對合同解除不持異議。

針對蘇女士的反訴請求，法院認為于法有據(jù)，應當予以支持，但提出的違約金數(shù)額過高。故綜合本案具體案情，法院酌情判定劉女士給付蘇女士違約金60萬元，折抵劉女士已給付的定金20萬元后，劉女士還需另行給付蘇女士違約金40萬元。

（來源：北京晨報 記者 黃曉宇）