每經(jīng)記者｜沈溦    每經(jīng)編輯｜胥帥    

圖片來源：每經(jīng)記者沈溦 攝

占地7600余畝，內(nèi)設(shè)天都公園、度假酒店、商業(yè)街、游樂廣場(chǎng)等各項(xiàng)配套設(shè)施，開發(fā)近20年的杭州超級(jí)大盤廣廈天都城曾是浙江廣廈（600052，SH）最為標(biāo)桿的房地產(chǎn)項(xiàng)目。它有開發(fā)伊始的驚艷亮相，也有一度因?yàn)殇N售不力，開發(fā)緩慢等問題遭受質(zhì)疑。

盡管近年來受惠于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱態(tài)勢(shì)，天都城項(xiàng)目屢現(xiàn)銷售火爆景象，然而浙江廣廈依然于近期正式公布了剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計(jì)劃。

根據(jù)此前公司公告，擬將天都實(shí)業(yè)100%的股權(quán)，以15.38億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給公司控股股東廣廈控股。據(jù)悉，天都實(shí)業(yè)的主要資產(chǎn)即廣廈天都城，截至2017年底，天都城剩余的天祥A和天祥B兩地塊，仍有約25.85萬平方米建筑面積尚未出售，另有A07地塊尚未開發(fā)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該交易方案一經(jīng)公告即引起市場(chǎng)和監(jiān)管層的極大關(guān)注，由于天都實(shí)業(yè)至2017年為止仍為浙江廣廈主要收入來源，交易資產(chǎn)后，公司新興業(yè)務(wù)是否完善，交易對(duì)方資金能力等方面均受質(zhì)疑，此外，在杭州樓市處于明顯上行期，天都實(shí)業(yè)此次交易價(jià)格與所售資產(chǎn)價(jià)值，形成了較大差距更是引人注意。

盡管在7月27日，浙江廣廈調(diào)整交易價(jià)格為17.69億元，不過距離市場(chǎng)價(jià)格似乎仍有距離。近日，記者就此實(shí)地趕往位于杭州近郊的廣廈天都城，了解樓盤現(xiàn)狀及開發(fā)情況。

市場(chǎng)價(jià)高于披露銷售均價(jià)

從杭州火車東站所在的城東新城出發(fā)，地圖顯示到達(dá)天都城項(xiàng)目直線距離超過13公里。資料顯示，天都城項(xiàng)目位于杭州主城區(qū)東北方向，所在余杭區(qū)星橋街道，與丁橋板塊、臨平新城相隔較近。

由于近幾年的杭州城市建設(shè)開發(fā)提速，原有的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域舊城改造新城建設(shè)均已初具規(guī)模，道路建設(shè)，樓盤開發(fā)基本完備。例如途經(jīng)離天都城不遠(yuǎn)的丁橋區(qū)域，二手房每平方米均價(jià)已超過三萬元。

天都城就位于丁橋通往臨平的臨丁路上，記者在臨丁路上下車，在寫有“天都城”的牌坊外看到，天瀾楓橋亭、天瀾蘇荷苑等項(xiàng)目現(xiàn)已開發(fā)完畢，正在進(jìn)行裝修。2016年，由于性價(jià)比以及地鐵利好等因素，上述小區(qū)曾一度出現(xiàn)排隊(duì)搶房的情況。

再往里走，天星苑、天水苑等小區(qū)早已交房多年，周邊商業(yè)氛圍已顯，記者從外圍觀察，小區(qū)入住率已相當(dāng)高，而在小區(qū)中心鐵塔廣場(chǎng)南側(cè)，樓盤銷售中心仍在營(yíng)業(yè)，另一邊杭州地鐵3號(hào)線已在開挖。一名天都城銷售人員對(duì)記者表示，今年4月，地鐵工程已經(jīng)開始，天都城站將設(shè)在天都大道與鐵塔廣場(chǎng)的交接處。

“天都城在售樓盤僅有位于東北側(cè)的濱沁公寓最后兩幢樓，目前尚未開盤，均價(jià)估計(jì)接近2萬元/平方米，需要排隊(duì)搖號(hào)。”該銷售人員表示，天祥B地塊樓盤已開工但尚未上市，受政府限價(jià)因素影響，目前天都城一手房與二手房之間也存在房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，二手房均價(jià)基本已超過2萬元/平方米。

而對(duì)于剩余尚未開發(fā)的A07地塊，銷售人員告訴記者，該地塊項(xiàng)目公司初步規(guī)劃將建設(shè)高層公寓和排屋，目前還未正式動(dòng)工，至于銷售價(jià)格，由于開發(fā)時(shí)間尚未確定，還不好預(yù)測(cè)。

該人員表示，公司（此處指“廣廈控股”）剛剛在不遠(yuǎn)處星橋板塊拍的土地，樓面價(jià)1.73萬元/平方米，未來銷售價(jià)格應(yīng)當(dāng)會(huì)破3萬元/平方米，相應(yīng)的天都城未來價(jià)格應(yīng)該也會(huì)有提升，但在政府限價(jià)影響下，該利好能否成行，以及入市時(shí)間還不好預(yù)測(cè)。

此后記者又前往A07地塊實(shí)地查看，該地塊位于天都城內(nèi)部天星路與明都路交叉口西北面，目前地塊外部有圍墻圍住，目測(cè)仍沒有地上建筑，不過有不少工程車輛進(jìn)出，地塊現(xiàn)場(chǎng)也有供施工人員居住的臨時(shí)建筑。地塊周邊錦上豪庭項(xiàng)目及余杭區(qū)時(shí)代小學(xué)，離地鐵口大約500米距離。

一名二手房中介人士表示，目前小區(qū)內(nèi)部各類戶型二手房均價(jià)至少在2萬元/平方米以上，其向記者展示的價(jià)格來看，均價(jià)從22000元/平方米到26000元/平方米不等。

根據(jù)浙江廣廈相應(yīng)公告，天都實(shí)業(yè)天祥A地塊已開發(fā)為天都濱沁公寓，總建筑面積約18.7萬平方米，除2017年已銷售部分9.95萬平米和今年一季度銷售的5055平方米，這一地塊未售面積約8.25萬平方米。另一幅天祥B地塊的總建筑面積為17.6萬平方米，兩個(gè)住宅地塊未出售總面積約25.85萬平方米。

年報(bào)顯示，天都濱沁公寓2017年銷售均價(jià)1.37萬元/平方米，按照此價(jià)格測(cè)算，上述未售部分銷售額超過35.5億元。以上述銷售人員所述的即將上市房源約2萬元/平方米價(jià)格粗略估算，銷售額或高達(dá)50億元。

受質(zhì)疑對(duì)價(jià)調(diào)升為17.69億

如此巨大的價(jià)格差異，也引起了監(jiān)管層的發(fā)問。據(jù)7月5日問詢函顯示，上交所表示，2018年4月4日，公司控股股東廣廈控股下屬子公司廣廈通和房產(chǎn)集團(tuán)有限公司通過土地招拍掛方式以10.65億元取得余政儲(chǔ)出〔2018〕5號(hào)地塊，初步估算樓面價(jià)約1.73萬元/平方米。該地塊臨近天都實(shí)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目所在地，具有較強(qiáng)可比性。如以該地塊樓面價(jià)計(jì)算，僅天都實(shí)業(yè)所持未開發(fā)土地估算售價(jià)就達(dá)16.21億元，高于本次交易全部作價(jià)15.38億元。

對(duì)此，上交所要求公司對(duì)估值是否存在重大差異，在交易定價(jià)方面是否予以考慮，是否勤勉盡責(zé)，要求回復(fù)。

7月27日晚間，浙江廣廈回復(fù)上海證券交易所二次問詢函，補(bǔ)充披露重組資產(chǎn)A07地塊等房地產(chǎn)資產(chǎn)，及交易對(duì)方后續(xù)還款可能出現(xiàn)逾期或無法償還的風(fēng)險(xiǎn)等情況。

對(duì)于A07地塊等房地產(chǎn)資產(chǎn)的估值與本次重組估值的差異性，浙江廣廈稱，公司控股股東廣廈控股下屬子公司廣廈通和房產(chǎn)集團(tuán)有限公司通過土地招拍掛方式以10.65億元取得余政儲(chǔ)出〔2018〕5號(hào)地塊，初步估算樓面價(jià)約1.73萬元/平方米。

根據(jù)該公司及廣廈控股初步測(cè)算，該地塊預(yù)計(jì)售價(jià)需達(dá)到2.9萬元/平方米以上方可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈虧平衡。本次交易《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中A07地塊的評(píng)估售價(jià)1.73萬元/平方米與前述2.9萬元/平方米的盈虧平衡點(diǎn)存在較大差異。

但是，將A07地塊按土地拍賣樓面價(jià)單獨(dú)測(cè)算，并獨(dú)立出售不具備操作的可行性。按1.73萬元/平方米樓面價(jià)格測(cè)算A07地塊等房地產(chǎn)資產(chǎn)的估值與本次重組估值不具有可比性。

浙江廣廈表示，為保護(hù)上市公司及中小投資者的權(quán)益，經(jīng)與交易對(duì)方協(xié)商，調(diào)增交易作價(jià)2.31億元，本次交易價(jià)格由15.38億元調(diào)整為17.69億元。

同時(shí)，為保障上市公司利益，本次交易價(jià)款支付時(shí)間縮短，交易對(duì)方需對(duì)天祥A、天祥B及A07地塊實(shí)際銷售備案價(jià)與評(píng)估價(jià)格差異部分按比例補(bǔ)償，并通過廣廈控股子公司股權(quán)質(zhì)押給上市公司等方式保障此次交易價(jià)款的支付。

在前期控股股東仍有大額款項(xiàng)未償還的情況下，仍向控股股東出售資產(chǎn)及后續(xù)還款可能出現(xiàn)逾期或無法償還方面。浙江廣廈補(bǔ)充披露公司選取廣廈控股為交易對(duì)方的原因、交易對(duì)方后續(xù)還款可能出現(xiàn)逾期或無法償還的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，浙江廣廈于2018年7月30日(周一)開市起復(fù)牌。此次重組尚需經(jīng)公司股東大會(huì)批準(zhǔn)通過，因此公司將于股票復(fù)牌后繼續(xù)推進(jìn)相關(guān)工作。

相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)記者表示，伴隨著土地成本飆高，資金周轉(zhuǎn)趨緩，房地產(chǎn)政策調(diào)控，類似浙江廣廈這類中小房企“棄房”轉(zhuǎn)型已是必然，出售資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流也有利于公司開展后續(xù)動(dòng)作。不過對(duì)于上市房企來說，拋售業(yè)務(wù)會(huì)帶來一定的業(yè)績(jī)波動(dòng)，如何解釋資產(chǎn)估值，做好新業(yè)務(wù)，來應(yīng)對(duì)股東質(zhì)疑、監(jiān)管層問詢，將是一大考驗(yàn)。