每經(jīng)記者｜ 邊萬莉     每經(jīng)編輯｜ 盧九安    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

8月25日，為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發(fā)布了關于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告。

人民銀行表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。

個人住房貸款如何改革？

1、以LPR為定價基點，加點確定后合同內(nèi)固定不變。

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

2、可協(xié)商約定利率重定價周期，最短為1年。

公告表示，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。

公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的LPR。

3、因城施策

公告表示，人民銀行省一級分支機構(gòu)應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

對居民家庭有何影響？

值得一提的是，人民銀行副行長劉國強在8月20日的國務院政策例行吹風會上明確表示，“房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。”

人民銀行表示，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構(gòu)將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。另外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

交行金研中心首席金融分析師鄂永健分析認為，“有兩方面重點，一是新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率，無論是首套還是二套，都和之前基本不變，二是人行各地分支行會結(jié)合各地情況，規(guī)定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。”

興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，央行要求首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，目前5年以上LPR是4.85%，而之前相應的貸款基準利率為4.9%，這相當于限定了首套房貸款利率下浮的下限，對于過去房貸利率下浮比例較高的城市來說可能使房貸利率上升。此外，央行將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限，這說明LPR下限將因城而異，房價上漲較快的地區(qū)LPR加點可能更高，一城一策、房住不炒的政策導向沒有改變。

盤古智庫高級研究員吳琦告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在LPR定價機制調(diào)整首次報價后，5年期LPR實際降幅偏窄，就體現(xiàn)了加強房地產(chǎn)調(diào)控的原則?？傮w來看，調(diào)整后的居民住房貸款利率水平將與之前的最低利率基本相當，總體穩(wěn)定的利率水平不僅有利于保障借貸雙方的合法權益，同時也進一步強調(diào)了房住不炒的原則，避免房價出現(xiàn)過熱的情況。對于居民買房總體影響不大。

中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅則認為，新房貸利率將與宏觀房地產(chǎn)調(diào)控方向保持一致，且做到“因城施策”。新房貸利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，商業(yè)銀行可根據(jù)不同地區(qū)樓市運行情況、房地產(chǎn)調(diào)控政策要求、借款人個體差異，靈活決定具體的加點數(shù)值。既有利于保障房貸利率與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向相一致，也有利于綜合考慮不同地區(qū)間的差異，做到“因城施策”。

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