每經記者｜張蕊    每經編輯｜陳旭    

租期“20+20年”、一次性收費32.8萬元——盡管“天價車位”的新聞屢見報端，不過北京市西城區(qū)信和嘉園小區(qū)因停車位而起的這場糾紛依然走入大眾視野，并引發(fā)公眾關注。

近日，每日經濟新聞記者來到涉事小區(qū)，業(yè)主閆女士告訴記者，自4月下旬以來，轄區(qū)民警已數十次到該小區(qū)調解糾紛。

此外，針對該小區(qū)提出的車位“租20年贈20年”，北京冠領律師事務所主任律師周旭亮認為，根據《合同法》相關規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。這意味著，租賃車位20年后，業(yè)主的權益恐怕不能得到法律保護。

車庫管理方易主后車位租金大漲

從西門進入小區(qū)后，一條白底黑字的標語——“宣和小航 無恥無信 無法無天 狼狽為奸”映入眼簾。這似乎也從側面印證了閆女士所言不虛。

小區(qū)里張貼的標語 每經記者 張蕊 攝

標語中的“宣和”指的是該小區(qū)此前的車庫管理方——北京宣和嘉美物業(yè)管理公司（以下簡稱“宣和嘉美”）。啟信寶信息顯示，該公司成立于2008年，注冊資本100萬元，經營范圍包括物業(yè)管理、公共機動車停車場服務兩項。去年3月15日，該公司的法定代表人、投資人、董事等事項出現多項變更。

“小航”即小航（北京）科技有限公司（以下簡稱“小航科技”），是小區(qū)目前的車庫經營方，也是此次糾紛的主要當事方。啟信寶信息顯示，公司成立于去年4月12日，距今不到一年半的時間，注冊資本1000萬元。今年4月4日，該公司有兩條工商變更，除地址由大興區(qū)宏業(yè)路變更為西城區(qū)馬連道南街外，經營范圍去掉了“專業(yè)承包；施工總承包”兩項。

圖片來源：啟信寶

建成于2006年的信和嘉園小區(qū)最初規(guī)劃了兩層地下車庫，均為多層機械停車設備，共計400余個停車位。業(yè)主馬先生向記者介紹，今年3月5日，宣和嘉美貼出通知告知業(yè)主：車庫需要重新整修，要求小區(qū)地下二層業(yè)主挪車到旁邊新年華購物中心停車，兩個月后待整修結束可再將車開回停放。該層車主也根據通知要求，于3月12日前將車輛全部挪走。

4月25日，宣和嘉美稱車庫即將維修完畢，并將車庫轉手給小航科技管理。隨后，小航科技貼出告示，聲稱B2層車庫車位將以32.8萬元的價格，對外預售無法取得產權的“40年車位使用權”，錢款需一次性付清，剩余車位再以每月1000元的價格對外出租。

“之前租金是每月450元，價格翻了一番還多，我們當然沒辦法接受。”閆女士說，而且改造后的B2層車庫裝修非常豪華，“我們只是想停個車，完全不需要裝修得那么好。”

小區(qū)B2層車庫 每經記者 張蕊 攝

每日經濟新聞記者隨后跟隨幾名業(yè)主來到地下停車場發(fā)現，B2層寬敞明亮、裝修一新的平層停車位，與B1層設施老久的機械停車位形成鮮明對比，精致的吊燈、壁燈等各種燈飾，配備了卷簾門的封閉式車位也讓隨行的業(yè)主連連感嘆，“這停車場儼然五星級酒店的配置。”

小區(qū)B1層車庫 每經記者 張蕊 攝

記者看到B2層有不少停車位是空置的，對此業(yè)主張先生表示，由于不少車輛沒有按規(guī)定交納長期停車費，所以開不進來。目前停在B2的多是合同還沒到期的，一些車主因為擔心車開出地庫后再也進不來了，所以只好不動車。

“現在這里的租金還是長租40年一次性付款32.8萬元嗎？”對記者的問詢，業(yè)主紛紛給出肯定的答復。

記者隨即來到小航科技辦公區(qū)咨詢租車位事宜。一名工作人員告訴記者，若汽車高度在1.5米以下可以租B1層，在12月31日之前租價都是450元/月，之后價格會上漲。他解釋稱，由于機械車位有使用期限，現在已經超期不安全了，本來B1也要改造，但業(yè)主不讓拆，所以只能加強維修，“200多個車位每月450元的租金還不夠維修費。”

“如果車高1.5米以上，想要大一點的車位，只能租小區(qū)一層底商外圍的停車位，在宣和嘉美交費，每月600元或650元。”該工作人員說，B2層目前只有中租（租期20年）和長租（租20年送20年）兩種，費用分別為19萬和32.8萬。

不過對于長租“一次性結清”的規(guī)定，該工作人員表示，雖然公司規(guī)定是這樣，但其實“任何問題都能談”，可以先交10萬元定金先用著，過完年再交剩余的錢。

車庫改建行為涉嫌違建

除了收費問題，業(yè)主馬先生告訴記者，小航科技對車庫的改造涉嫌屬于違建。“原本B2層也是機械停車位，能停三層車，但經過裝修改造，現在只剩一層，減少了100多個車位。”在這樣的情況下，除了現有停放車輛以外，其余業(yè)主的車輛只好停到小區(qū)周邊的停車場，然后再步行回到小區(qū)，十分不便。

不過在交談中，小航科技的工作人員則對每日經濟新聞記者表示，B2目前有101個車位，以前雖然是三層機械停車位，但由于“沒有電機，高度不夠，最小的小轎車都上不去”，所以三層實際上只能用一層，只有86個車位能停，這是開發(fā)商建設時候的遺留問題。

當記者問及為何不在三層的基礎上進行改造時，該工作人員表示，因為“動不了土建，必須往下挖，機械車位高度才夠，但是這樣會危及建筑物本體。”此外，機械車位的改造比裝修要貴，裝修改造花費差不多150萬元。

相關職能部門的通知或作出的答復 每經記者 張蕊 攝

在小區(qū)外的社區(qū)居委會門前宣傳欄內，記者看到相關職能部門對小區(qū)停車位糾紛給出的通知和答復，落款分別有廣外街道辦事處、北京市規(guī)劃和自然資源委員會西城分局、西城區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局等。

其中，北京市規(guī)劃和自然資源委員會西城分局的答復稱，“經查，地下二層原機械車位已拆除，原預留坑已加橫向隔板及步入式樓梯，造成車位減少。改建行為違反了相關規(guī)定，建議城管部門進行處理”。

西城區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局的答復稱，信和嘉園地下二層車庫加建橫向地板的改建行為涉嫌違法建設。經西城區(qū)規(guī)自委協查認定，信和嘉園地下二層停車位因改建造成機械車位設備拆除，減少停車泊位150個。依據《北京市機動車停車條例》第三十三條第一款“任何單位和個人不得違反規(guī)劃將停車設施改作他用”，已對小航科技（北京）有限公司在信和嘉園地下二層車庫改造期間，涉嫌違反規(guī)劃將停車設施改作他用一事立案調查。

馬先生告訴記者，有關部門答復業(yè)主說，拆除地下車庫涉嫌違建，還在走程序。但公告欄內的通知張貼近一個月了，目前B2層的車位依然不能用。

事實上，為了合理利用道路停車資源，緩解居住停車矛盾，北京市采取了不少舉措。記者注意到，就在7月14日，北京市交通委員會發(fā)布了《關于道路居住停車管理工作的意見（試行）》，要求各區(qū)政府負責指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）建立居住停車機制。

其中，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要組織開展好停車資源調查，指導、支持、協調開展停車自治管理和停車設施共享、挖潛、新增等工作；發(fā)揮專業(yè)規(guī)劃設計單位、責任規(guī)劃師的作用，通過規(guī)劃解決好居住停車怎么停、怎么管的問題；組織居民參與道路居住停車認證條件等自治管理工作。

合同超過20年期限部分存在法律風險

在問及車位的產權歸屬時，北京冠領律師事務所主任律師周旭亮告訴每日經濟新聞記者，從法律上來看，車位分為三種性質：專有車位、共有車位、人防工程改造車位。

我國物權法第七十四條中規(guī)定：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

根據該條法律規(guī)定可以看出，該規(guī)定第二款體現的是專有車位，即所有權歸開發(fā)商所有的專有車位，第三款體現的是共有車位，即所有權歸全體業(yè)主所有的共有車位。

《中華人民共和國人民防空法》第五條中規(guī)定：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

該條法律規(guī)定體現的是人防工程改造車位，人防工程改造車位比較特殊，其所有權和使用權分離，人防工程改造車位的使用權屬于投資者，一般情況下為開發(fā)商。

記者從廣安門外街道辦事處了解到，該小區(qū)的地下車庫并非人防車位，其產權歸屬開發(fā)商所有。那么在此前提下，小航科技只能經營地下車庫的使用權，而非產權。

業(yè)主石先生告訴記者，開發(fā)商在一開始只出售了極少的產權車位，目前大部分業(yè)主都是租用非產權車位。

然而，當被問及租車位的產權問題時，小航科技工作人員前后給出了不同的解釋。

最初，工作人員明確對記者表示，產權在開發(fā)商手里。由于車庫下面還有倉庫，倉庫跟車位是一個產權證，不能分割，倉庫包含在地下停車庫的面積里。“如果必須把產權轉移到我們公司名下的話，公司就要多掏出幾千萬，把倉庫買過來，但是倉庫對我們來說沒用，我們只經營車位。”

工作人員補充說，此外倉庫也不能改造成車位。開發(fā)商當初建設時，規(guī)劃是啥就是啥，不能隨便改，除非所有利益相關方全部同意了才能改。

當記者再次咨詢時，該工作人員卻表示，由于是機械停車場，只有大的產權證，無法分割為單個的產權車位，所以車位只能租而不能賣。他向記者透露，目前該地下車庫只有9個是開發(fā)商出售的產權車位，另外有很少一部分以“租20年贈20年”方式出租的車位，剩下絕大部分都是非產權車位。

不管是哪一種解釋，對于業(yè)主來說，結果基本都是只能租而不能購買。至于改造之后的B2層車庫，目前只能長租。

前述工作人員坦言，公司投入資金也需要回本，“不能說公司幾千萬元資金砸在這兒，我們就450元租給業(yè)主，說白了我們連自己（投入的）錢都不夠。”

周旭亮告訴記者，合同法第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。不過在合同到期后，雙方是可以續(xù)約的。

針對該小區(qū)提出的“租20年贈20年”，周旭亮認為，這有變相規(guī)避合同法第二百一十四條規(guī)定的嫌疑，對于業(yè)主來說，存在相關的法律風險。

該工作人員對記者表示，公司獲得了40年的經營權，是開發(fā)商認可的。但此前北京衛(wèi)視的報道中提到，開發(fā)商授權小航科技的權限僅為6年。

對此周旭亮表示，如果開發(fā)商授權小航科技的權限僅為6年，那么小航科技與業(yè)主的服務期限必然超過小航科技合法有權處理的期限，超過的期限屬于無權處分，要等待開發(fā)商的追認，若開發(fā)商不予以追認，則超過的部分屬于無效。建議業(yè)主承租車位時，可以要求小航科技出示其與開發(fā)商之間的授權合同，明確小航科技的權利期限。

如果小航科技擁有合法使用期限，在使用期限的期間，小航科技發(fā)生轉讓，按照法律規(guī)定，由接受轉讓的公司承受其權利義務，合同依然有效；如果小航科技在此期間，停止經營同時也無其他公司接受轉讓，業(yè)主只能通過起訴要求維護自己的合法權益。

長租價格顯著高于當前月租價格

圖片來源：攝圖網（圖文無關）

在每日經濟新聞記者采訪的過程中，多名業(yè)主表示，租金漲得太多，令人難以接受。

記者算了一筆賬，若支付19萬元長租20年，算下來每月相當于花費792元；若支付32.8萬元長租40年，則相當于每月683元租金。與B1層當前450元/月的租金相比，未來長租的價格明顯是更貴的。

“難道長租不應該比短租的更便宜嗎？”對于記者的疑問，前述工作人員表示，按照投資理念來說，如果長租20年或40年，不用擔心價格浮動，即便20年、40年之后每月租金漲到1000多元，合同期內永遠都是簽合同時候的那個價格。

該工作人員透露，開發(fā)商最初也有很少一部分車位是以“租20年贈20年”的方式租給業(yè)主的。“現在我們接手過來，這些業(yè)主之前租金是多少，現在還是一樣，我們沒有權利變。”

對于為何如此定價，該工作人員表示，這是參考了市場平均價，比如長租40年核算到每月是683元，這個價格就是參考小區(qū)周邊5公里范圍內的車位價格，目前這個價格是600~1000元，公司方面就取一個中間值，加上長期租賃的優(yōu)惠，這樣算下來就是這個價。

那么主管部門對于車位定價有無相關規(guī)定呢？

2014年12月發(fā)改委《關于放開部分服務價格意見的通知》（下稱《通知》）中明確，放開住宅小區(qū)停車服務價格。

而自2018年5月1日起施行的《北京市機動車停車條例》（下稱《條例》）第二十八條也規(guī)定，本市對駐車換乘停車設施和道路停車實行政府定價，對其他停車設施實行市場調節(jié)價，可以根據地理位置、服務條件、供求關系等因素自主定價。

那么“自主定價”是否有可供參考的標準？是否意味著車庫經營方可以隨意定價？

對此周旭亮表示，發(fā)改委的《通知》就是為了不再控制部分服務價格，由合同雙方主體自主協商選擇，目前并無相關參考標準。不過，《北京市物業(yè)管理辦法》第三十二條中規(guī)定，建設單位調整租金時應當與全體業(yè)主協商。

《條例》第二十九條也明確：調整居住小區(qū)內業(yè)主共有的停車泊位收費價格時，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。違反規(guī)定，未按照規(guī)定程序調整居住小區(qū)停車收費價格的，由住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正，并處10萬元罰款。

記者也注意到，《通知》同時指出，在放開價格時應要求各經營者嚴格遵守價格法等法律法規(guī)，合法經營，為消費者提供質量合格、價格合理的服務；嚴格落實明碼標價制度，在經營場所醒目位置公示價目表和投訴舉報電話等信息；不得利用優(yōu)勢地位，強制服務、強制收費，或只收費不服務、少服務多收費；不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

無獨有偶，近日，北京市朝陽區(qū)十里河附近的山水文園中園小區(qū)一名業(yè)主也對每日經濟新聞記者反映，該小區(qū)山水文園物業(yè)管理公司目前正在進行同樣的操作——以一次性35萬元的價格買斷一個車位50年的使用權。小航科技的工作人員也在與記者的交談中透露，北京停車位緊張，這種（車庫經營）企業(yè)發(fā)展比較快，“我們公司在北京有好幾個項目，其中之一就在山水文園小區(qū)。”

8月26日，記者致電廣外街道辦，該街道辦宣傳部一名工作人員表示，目前街道辦的職責是配合區(qū)房管局做好居民工作，具體進展需要和區(qū)房管局溝通。

記者隨后以小區(qū)業(yè)主身份致電房管局，房管局物業(yè)科工作人員回復表示，街道辦已經組織多次協調會，各個部門都參加了，目前規(guī)劃和城管已經立案，現在正等最終的調查結果，具體時間還不掌握。