等足了借殼上市注資限制期24個(gè)月，三盛集團(tuán)旗下地產(chǎn)上市平臺三盛控股首輪資產(chǎn)注入終于靴子落地。

日前，三盛控股公告，股東高票通過有關(guān)三盛控股以2.31億港元代價(jià)收購四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的動議。此舉意味著三盛集團(tuán)對三盛控股的首輪資產(chǎn)注入宣告完成，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是三盛集團(tuán)對上市平臺履行資產(chǎn)注入承諾的開端。

首輪資產(chǎn)注入 潛在發(fā)展空間被打開

具體交易方式上，三盛控股公告稱，其直接全資公司全耀控股有限公司9月27日與賣方控股股東Mega Regal訂立了有條件收購銷售股份協(xié)議，以2.31億港元，于協(xié)議完成日期透過按發(fā)行價(jià)每股代價(jià)股份10.5港元發(fā)行及配發(fā)2,200萬股代價(jià)股份的方式支付，分別相當(dāng)于三盛控股已發(fā)行股本約5.2%，及完成后已發(fā)行股本約5.0%。發(fā)行價(jià)相當(dāng)于協(xié)議日收市價(jià)每股10.60港元折讓約0.9%。

根據(jù)雙方協(xié)議，Mega Regal完成重組后，三盛控股將通過間接全資附屬公司持有包括福建盛創(chuàng)、福州宏盛、福建天壬及漳州德友盛在內(nèi)的住宅及商業(yè)項(xiàng)目的建筑及開發(fā)項(xiàng)目公司。

作為唯一上市平臺，三盛控股目前僅承載了三盛集團(tuán)的部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)受累于殼公司利福地產(chǎn)的凈虧損以及資產(chǎn)注入限制，同時(shí)由于新項(xiàng)目開發(fā)后利潤結(jié)轉(zhuǎn)的周期問題，三盛控股兩年多以來業(yè)績尚未實(shí)現(xiàn)大規(guī)模增長，公司價(jià)值被低估在所難免。

根據(jù)公告粗略計(jì)算，此輪收購交易完后，三盛控股的土地儲備可增加約43.81萬平方米（地盤面積），幾乎占目前三盛控股土儲的一半。此外，其短期可售項(xiàng)目資源將進(jìn)一步增加，運(yùn)營績效、資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力有望隨之顯著提升。

"銷冠"項(xiàng)目納入囊中 大幅盈利可期

公告顯示，此次注入的的四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分別屬于福建盛創(chuàng)、福建天壬、德友盛和福州宏盛，項(xiàng)目總建筑面積約達(dá)121萬平方米。對比上市初期僅擁有兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、資產(chǎn)注入前總建筑面積約251.39萬平方米，三盛控股規(guī)模迅速擴(kuò)大。

從標(biāo)的資產(chǎn)類型來看，四個(gè)項(xiàng)目包括一座市中心高端商業(yè)綜合體、兩個(gè)區(qū)域銷冠，以及一個(gè)標(biāo)桿產(chǎn)品。其共同點(diǎn)是都已經(jīng)經(jīng)過市場"試水"，并獲得良好反饋，因此從項(xiàng)目的選擇上看，三盛控股顯然將成為三盛集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的業(yè)務(wù)最重要的平臺。

事實(shí)上，除以上項(xiàng)目或?qū)⒋蜷_三盛控股業(yè)績的上行空間，其自身未來也有不少項(xiàng)目盈利在即。2017年借殼后即注入的濟(jì)南章丘項(xiàng)目、平潭項(xiàng)目，總貨值達(dá)30億。而目前開盤銷售的僅有璞悅府、國際海岸，且集中在2018年底、2019年初，其余多個(gè)項(xiàng)目仍處于建設(shè)期、以及預(yù)售階段，尚未體現(xiàn)出收入情況。隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入上市公司平臺，其品牌價(jià)值及三盛集團(tuán)多年來在地產(chǎn)行業(yè)的深厚積淀也一同注入三盛控股，待項(xiàng)目陸續(xù)完成開發(fā)、進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，其收入及利潤有望迎來一輪大規(guī)模增長。

加速囤糧 規(guī)模蓄力

除了集團(tuán)公司的資產(chǎn)注入，三盛控股的存貨也在持續(xù)增加。

財(cái)報(bào)顯示，2018年三盛控股合并收購了10幅新土地項(xiàng)目。新收購?fù)恋毓烙?jì)總建筑面積約為130.43萬平方米，其中集團(tuán)股本權(quán)益占56.43萬平方米。集團(tuán)土地收購的合同總代價(jià)約為65.43億元人民幣，由集團(tuán)根據(jù)其相關(guān)的股本權(quán)益應(yīng)付當(dāng)中24.21億元人民幣。

據(jù)三盛控股半年報(bào)顯示，截至2019年6月30日，三盛控股共有15個(gè)開發(fā)中的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，土地儲備總占地面積約為79.66萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積約251.39萬平方米。

對比2017年借殼上市之初，三盛控股全年僅購入兩個(gè)土地項(xiàng)目，總面積25.77萬平方米，總建筑面積83.02萬平方米，這家成長中的上市房企正在積極地向前奔跑。

"通過與母公司三盛集團(tuán)成立合資公司的形式，三盛控股兩年多來已經(jīng)連續(xù)獲取十多個(gè)新項(xiàng)目。盡管資產(chǎn)負(fù)債率階段性上升，但這是出于增長和發(fā)展的短期需要，也是收并購后做強(qiáng)做大企業(yè)的必經(jīng)之路。"三盛控股投資者關(guān)系部門表示。

從項(xiàng)目分布上，可以看出三盛控股未來優(yōu)化項(xiàng)目布局，在"海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)"、"長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)"及"環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)"持續(xù)深耕，擴(kuò)大市場規(guī)模的決心。

而母公司三盛集團(tuán)作為閩系房企中"穩(wěn)健型"選手，近年來也對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模有了新的要求。2016-2018年，這家百強(qiáng)房企銷售額從138億元升至350億元，年復(fù)合增長率達(dá)60%。

三盛集團(tuán)在2018年提出了三年"雙千億"目標(biāo)，規(guī)劃三年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)規(guī)模過千億，合并收入過千億。而根據(jù)三盛集團(tuán)官方數(shù)據(jù)，截至目前，三盛地產(chǎn)開發(fā)總面積約1500萬平方米，土地儲備1000多萬平方米，貨值近2000億。

三盛集團(tuán)常務(wù)副總裁馮輝明今年年中曾公開表示，"三盛的地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)在500-600億元，若每年保持40%左右的增速，沖刺千億的難度并不大；至于銷售收入，過去兩年部分快周轉(zhuǎn)房企平均復(fù)合增長率約為65%-70%，而三盛希望更穩(wěn)健發(fā)展，因此保持40%-50%增長率，通過三年左右時(shí)間也可以達(dá)到千億。"

今年9月16日，三盛集團(tuán)在虹橋商務(wù)區(qū)的"上?？偛?正式落成，開啟了"雙總部"的征程。同月的一封總裁公開信中，馮勁義表示，長三角是三盛的重要引擎，"它的份額占比將達(dá)到40%"?；貧w一二線城市是當(dāng)下規(guī)模房企的普遍選擇，也是市場所趨，三盛集團(tuán)"雙總部"無疑為未來開疆辟土做好了準(zhǔn)備。

（本文不作為投資建議，具體以公司公告為準(zhǔn)，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎）