每經(jīng)編輯｜李凈翰    

剛剛過去的6月，深圳二手房仍然是市場關(guān)注的焦點。新房市場的供應緊缺，讓大量購房者不得已轉(zhuǎn)向二手市場。深圳二手房價同比漲幅終于在6月達到了14.55%的高峰、環(huán)比則上漲1.48%，同環(huán)比均居百城首位，其中同比漲幅甩開第二名南京10多個百分點！

近一年深圳二手房成交套數(shù)走勢（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)）

值得一提的是，深圳的離婚率也在上升，據(jù)南方都市報統(tǒng)計，按照全年來算，深圳歷年離婚總量一般不會超過同期結(jié)婚總量的三分之一，而到今年4月，深圳的離婚總量達到了結(jié)婚總量的84%。

在此背景下，深圳出手了！7月15日，深圳市住房建設局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》提出八大調(diào)控措施。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

據(jù)奧一網(wǎng)梳理，新的措施重點如下——

1、深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明。

2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

3、有貸款記錄買公寓首付6成。

4、二套首付7成。

5、將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

新政在今天上午宣布后，有地產(chǎn)中介在網(wǎng)上表示，我?guī)Э蛻魪凝埲A來龍湖，走到一半，客戶失去了購房資格。

深圳8條措施收緊樓市調(diào)控

7月15日，深圳市住房和建設局發(fā)文稱，為進一步落實中央“房住不炒”定位和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的工作要求，按照“一城一策”“因城施策”原則，深入研判我市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，經(jīng)市政府同意，市住房建設局等八部門聯(lián)合出臺《通知》。

（一）調(diào)整商品住房限購年限

適當調(diào)整戶籍居民購房條件，規(guī)定社保和個稅繳納時間，在本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。

制定這條政策的背景是：近幾年，我市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求。

夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

（二）完善差別化住房信貸措施

為積極發(fā)揮差別化住房信貸政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場作用，保障剛需，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢變化，我市對差別化住房信貸政策作了進一步完善，《通知》規(guī)定：合理確定個人住房貸款利率加點下限，對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。1.購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；2.購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；3.購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

（三）發(fā)揮稅收調(diào)控作用

我市現(xiàn)行存量住房交易計稅參考價格是2016年10月評估更新的，與目前市場成交價格存在較大差距，為此，更新二手住房交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近二手房市場真實成交價格。

此外，近一年來，我市成交的商品住房中，換手率較高?，F(xiàn)將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，將對當前二手市場過熱起到抑制作用。

（四）細化普通住房標準

為使我市住房標準更符合市場實際，本通知對普通住房標準進行細化，享受優(yōu)惠政策的普通住房應當同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

制定這條政策的背景是：我市目前的普通住房標準只考慮了容積率和面積兩個指標，從今年上半年房地產(chǎn)市場偏熱的情況來看，有必要增加價格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房標準，保障大部分群體對普通住房的需求，有效抑制非普通住房價格上漲。

（五）加強熱點樓盤銷售管理

當前，我市熱點片區(qū)部分樓盤因區(qū)位、學位等因素，出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，不利于我市房價和市場預期的穩(wěn)定。為此，對社會關(guān)注度高、預計購房人數(shù)多的熱點樓盤，應當按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設部門備案。

（六）推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

目前，買賣雙方實際交易價、銀行貸款評估價、政府部門登記價未真正實現(xiàn)“三價合一”，容易產(chǎn)生“陰陽合同”“高評高貸”等問題。因此，本通知規(guī)定：進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

下一步，我市將通過統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作，并同步將真實的合同數(shù)據(jù)推送到不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務流程，提高交易效率，真正實現(xiàn)“三價合一”。

（七）加大二手住房交易信息公開力度

目前，二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機構(gòu)手中，交易雙方因信息不對稱容易被市場不實信息誤導。為此，《通知》提出，及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導市場理性交易；中介機構(gòu)應及時、準確向市住房建設部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報數(shù)據(jù)的真實性和準確性負責，對于不報、漏報、瞞報的中介機構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。通過這一舉措，有利于增加二手市場信息透明度，規(guī)范中介機構(gòu)交易行為，引導市場理性交易，穩(wěn)定二手住房價格。

（八）嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為

持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

深圳樓市旺火

據(jù)中國房地產(chǎn)報，在四個一線城市中，上半年的深圳樓市率先恢復至疫情前水平，一路升溫。部分新房項目甚至出現(xiàn)“萬人搖號”“日光盤”等現(xiàn)象，“喝茶費”“更名費”重現(xiàn)江湖。二手房市場則出現(xiàn)部分片區(qū)過熱、價格虛高情況。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

從官方數(shù)據(jù)看，2020年上半年深圳一二手住宅網(wǎng)簽成交6.07萬套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合計成交1.67萬套，同比減少5.4%；二手房住宅成交4.4萬套，同比增加41.2%，并達到去年全年二手房成交量的57%，創(chuàng)下自2016年之后又一次新高。

尤其是6月份，深圳二手住宅成交量沖破萬套，達到10594套，刷新了4年以來的紀錄。

值得注意的是，上半年深圳新房住宅成交同比減少的背后是新房市場供應的緊缺。數(shù)據(jù)顯示，深圳上半年預售新房住宅為8157套，同比下跌54%。大量購房者只能瞄向二手房市場。

有當?shù)胤科笕耸糠Q，因疫情沖擊供應鏈，深圳上半年新房供應還不夠廣州的零頭，但成交1.67萬套，把庫存消化了，在售庫存降到6-7月。

火爆的行情下深圳房價再度領漲全國。上半年，深圳二手房漲幅在全國排名第二，第一名是江蘇連云港。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年3-5月深圳二手房價格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國70個大中城市分別排名第1、第2、第2；同比漲幅分別為9.7%、10.3%、12.0%，在全國70個大中城市分別排名第5、第3、第2。

同時，深圳與另外3個一線城市房價差距進一步拉大，6月份二手房均價比北京高20%，比上海貴36%，是廣州的2倍。就在去年底，深圳房價僅比北京高4%左右，比上海高20%，是廣州的1.83倍。

6月二手房房價前十城市（數(shù)據(jù)來源：中國房價行情網(wǎng)）

碰觸了監(jiān)管底線

值得注意的是，深圳樓市投資投機購房近年來一直高于其他城市。

據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2015-2016年房價漲勢最盛時，投資性購房比例從20%上升到40%，甚至更高；投資客中，非深戶籍比例在40%左右。除去那些最火爆年份，深圳樓市也常常有著30%投資客比例。

據(jù)深圳中原估計，今年3月以來深圳樓市中入市的投資需求比例約占40%左右。“房住不炒”正是國家樓市調(diào)控底線。

而今，深圳樓市不僅處于輿論的風口浪尖，同時也引起監(jiān)管部門高度關(guān)注，樓市監(jiān)管不斷升級。先有新盤“捂盤惜售”被處罰，后傳出部分低利息房抵貸資金流入房地產(chǎn)市場消息。

4月，央行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳住建局、深圳中小企業(yè)服務局、深圳市場監(jiān)督局五部門集中調(diào)查深圳樓市，官方表態(tài)稱將加強“喝茶費”“捂盤惜售”“惡意控盤”等亂象市場監(jiān)管，嚴控嚴管炒樓現(xiàn)象。

5月底，深圳市住建局對二手房掛牌價格虛高的涉事樓盤進行核查，同時對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)二手房掛牌價格進行排查，責令涉事中介機構(gòu)將掛牌價格明顯高于近期真實成交均價的房源全部下架。

但上述監(jiān)管升級政策仍未能阻擋深圳樓市暴發(fā)的步伐。

對今天（7月15日）發(fā)布的新政，深圳市住房和建設局表示，

總體來看，《通知》提出的八項措施，涵蓋了行政、金融、稅收等方面內(nèi)容，主要有三個特點：一是優(yōu)先滿足剛需，有效遏制投機炒房；二是運用金融、稅收等經(jīng)濟手段，確保精準施策；三是強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，引導市場回歸理性?！锻ㄖ返某雠_是對我市既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的深化完善，對于構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效管理機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將發(fā)揮積極作用。

下一步，深圳市將進一步夯實2018年出臺的住房新政，加快構(gòu)建公共住房和商品住房6：4的住房供應和保障體系，讓更多的市民通過政府提供的公共住房解決住房困難。一是加大居住用地供應，今年計劃供應居住用地3平方公里以上，比往年增長一倍以上。今后新增土地將主要用于公共住房建設。二是增加商品住房供應，今年新開工商品房1200萬平方米，是往年600-800萬平方米的近兩倍；下半年計劃入市商品住房項目80多個，預計供應房源面積超過500萬平方米、超5萬套。三是加大公共住房建設，今年建設籌集公共住房不少于8萬套，確保完成“十三五”期間建設籌集40萬套公共住房的目標。

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