每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

3月3日，杭州一則“關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知”拉開了法拍房被納入限購(gòu)的序幕。杭州也成為繼無錫之后，第二個(gè)堵上法拍房限購(gòu)漏洞的二線城市。

“限法令”著力點(diǎn)在法拍房，實(shí)則同時(shí)對(duì)嚴(yán)控信貸資金流入樓市、防止中介虛假炒作和哄抬房?jī)r(jià)、營(yíng)造良好市場(chǎng)輿論環(huán)境都有影響。

跟蹤觀察“限法令”后杭州的法拍房走勢(shì)、一手房市場(chǎng)，可以清晰看到新政的影響和市場(chǎng)效用。

“首拍”降價(jià)成交 法拍房?jī)r(jià)格趨理性

“限法令”之后，杭州一度出現(xiàn)法拍房撤回或中止拍賣的情況。經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，杭州才又上架了一批法拍房。

3月5日10時(shí)56分，阿里法拍的平臺(tái)上，一套位于杭州里東山弄的法拍房落錘成交，成為新政后第一套成交的法拍房。

這套位于杭州市西湖區(qū)曙光路160號(hào)里東山弄的房產(chǎn)，坐擁西湖附近、核心地段等優(yōu)勢(shì)，卻最終以521萬(wàn)元成交價(jià)落錘，比評(píng)估價(jià)（650萬(wàn)元）足足便宜了129萬(wàn)元，相當(dāng)于打了7折。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前阿里法拍上，杭州市區(qū)自新政后拍出的房源共計(jì)8套，正在拍賣的共計(jì)20套。

杭州東山弄的法拍房成功拍賣后，其他法拍房的成交價(jià)和評(píng)估價(jià)都趨于理性。

記者觀察隨后幾天的拍賣房源發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房源的成交價(jià)格和評(píng)估價(jià)持平，有的會(huì)略低于評(píng)估價(jià)，也有的房子成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)30%，但基本都在正常范疇內(nèi)。

“法拍房不再是市場(chǎng)撿漏和突破限購(gòu)的手段。”

專家認(rèn)為，從杭州“限法令”的內(nèi)容和市場(chǎng)反應(yīng)可見，這一措施將有效阻擋城外及省外資金入場(chǎng)，避免投資需求擾亂市場(chǎng)，防止因局部市場(chǎng)過熱，造成市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)。

法拍房“牽頭” 杭州市場(chǎng)進(jìn)入平靜期

杭州此次“限法令”對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為也進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊，要求中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息。

最近半年來，杭州一些熱門次新房的房東心態(tài)膨脹，不但掛牌價(jià)上天，甚至號(hào)召建立“小區(qū)價(jià)格同盟”保護(hù)高價(jià)。對(duì)于法拍房，也一度出現(xiàn)吹漲高價(jià)的情況。

不過，一位營(yíng)銷總告訴記者，法拍房這條非正常渠道進(jìn)入杭州的唯一路徑被堵死后，從杭州市場(chǎng)的成交絕對(duì)值來說，幾乎可以忽略不計(jì)。

新政其實(shí)針對(duì)的是資金面，年前1萬(wàn)多套集中開盤，從銀行資金面管控來說，政府一直抓得比較嚴(yán)，警鐘一響再響。今年以來，銀行開始大規(guī)模收緊銀根，加上集中供地等政策的出臺(tái)，對(duì)房企資金面有了更大的挑戰(zhàn)，自去年上半年開始限制簽約均價(jià)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月杭州樓市成交量突破萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。全市共434個(gè)樓盤成功轉(zhuǎn)簽房源，轉(zhuǎn)簽量達(dá)14362套。

以普通住宅為例，累計(jì)成交12360套，環(huán)比上漲7.0%。267個(gè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽的項(xiàng)目中，91個(gè)成交均價(jià)環(huán)比上漲，129個(gè)成交均價(jià)環(huán)比下跌。

上述營(yíng)銷總表示，年前樓盤的集中釋放，使得年后杭州樓市走向趨緩。

而二手房市場(chǎng)也受到了一定影響。

據(jù)《錢江晚報(bào)》統(tǒng)計(jì)，彼時(shí)華夏四季二手報(bào)價(jià)約7.7萬(wàn)元/平方米、萬(wàn)科未來城約8萬(wàn)元/平方米、養(yǎng)云靜舍9.3萬(wàn)元/平方米、濱江金茂府11萬(wàn)元/平方米、候潮府15萬(wàn)元/平方米、翡翠海岸17萬(wàn)元/平方米……

這些虛高的二手房掛牌價(jià)，跟市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)相差甚遠(yuǎn)。

雖然2月杭州樓市成交量突破萬(wàn)套，且創(chuàng)歷史新高，但從相關(guān)官方平臺(tái)查閱可知，上述溢價(jià)異常的小區(qū)，幾個(gè)月都沒有實(shí)際成交案例，完全處于有價(jià)無市狀態(tài)。

專家認(rèn)為，此次新政從法拍房端口對(duì)二手房炒作做了一個(gè)“殺雞儆猴”的示范，對(duì)今后二手房的掛牌價(jià)也形成了一定約束。

可以預(yù)計(jì)，杭州二手房市場(chǎng)在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將處于強(qiáng)管控之中。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)