每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

17個(gè)學(xué)區(qū)二手房限購(gòu)、叫停企業(yè)買(mǎi)房、拍地即限房?jī)r(jià)曾經(jīng)房?jī)r(jià)漲幅全球第一如今一限到底！

“我們合肥學(xué)區(qū)該搖號(hào)搖號(hào)，要漲價(jià)的繼續(xù)漲，這么多年也沒(méi)降過(guò)。”

就在4月5日晚，家住合肥的張女士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者談及學(xué)區(qū)房，仍然很無(wú)奈。

幾小時(shí)后，重磅新政砸向躁動(dòng)的合肥樓市。

4月6日起，合肥市正式執(zhí)行涵蓋二手住房限購(gòu)、學(xué)位制、熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”等的房地產(chǎn)“新政八條”。

根據(jù)“合八條”新政，暫停合肥市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和17個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房；同一套住房6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位、3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位；市區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”；暫停企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房，同時(shí)規(guī)定商品房備案均價(jià)不得突破土地出讓前預(yù)測(cè)均價(jià)。

“有中介囤了十幾套學(xué)區(qū)房，政策一出，很多人失去了買(mǎi)房資格，現(xiàn)在全砸手上了。”熟悉合肥樓市的邵明說(shuō)。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房供應(yīng)或更稀缺

新政劃定的二手房限購(gòu)范圍，正是此前頻頻躁動(dòng)的熱門(mén)區(qū)域——2020年11月，濱湖區(qū)、包河區(qū)等周邊就陸續(xù)傳出小區(qū)業(yè)主在社交平臺(tái)中集體謀劃漲價(jià)的消息。

合肥市市場(chǎng)監(jiān)管局曾及時(shí)發(fā)文表示，將積極應(yīng)對(duì)部分小區(qū)業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”網(wǎng)絡(luò)輿情，堅(jiān)決維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。

但濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)合肥有著特殊的意義。從上世紀(jì)九十年代以老城區(qū)為中心向東、北、西南三翼伸展的“合肥模式”被“一主城、四中心、一濱湖新區(qū)”所取代，濱湖新城掀起的新一輪建設(shè)高潮，圓了合肥人的外灘夢(mèng)，標(biāo)志著合肥將從環(huán)城時(shí)代走向?yàn)I湖時(shí)代。

由于濱湖區(qū)沒(méi)有存量住房，新建商品房和次新房均價(jià)一路領(lǐng)漲合肥新房二手房。截至發(fā)稿，鏈家顯示濱湖區(qū)二手商品房單價(jià)已經(jīng)屢破4萬(wàn)元/平方米，帶有學(xué)區(qū)概念的次新二手房掛牌價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米大關(guān)。

臨近金斗公園的“網(wǎng)紅盤(pán)”信達(dá)公園里，記者2019年到訪時(shí)，多層洋房開(kāi)盤(pán)價(jià)格約為2.5萬(wàn)元/平方米左右，目前一套148平方米的3房2廳，掛牌單價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米。

如今靴子終于落地，同策研究院高級(jí)分析師李霄霄向記者表示，“合八條”政策醞釀已久，當(dāng)前合肥新房市場(chǎng)的主要問(wèn)題是市場(chǎng)回暖帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，各類(lèi)購(gòu)房群體爭(zhēng)相入市，現(xiàn)金全款買(mǎi)房依然一房難求，加劇房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。開(kāi)發(fā)商及中介面對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房熱情，通過(guò)收取茶水費(fèi)、捆綁銷(xiāo)售、全款優(yōu)先的方式獲取利潤(rùn)，增加市場(chǎng)亂象。新房市場(chǎng)供不應(yīng)求帶動(dòng)二手房市場(chǎng)成交火熱，具有獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)的學(xué)區(qū)房成為二手房?jī)r(jià)格上漲的突破點(diǎn)。

對(duì)于學(xué)區(qū)房限購(gòu)，此次新政更是一次精準(zhǔn)打擊。據(jù)張女士表示，合肥的孟母?jìng)兤鋵?shí)相對(duì)大城市更輕松，只要沿著一流小、初中、高中走下去，不需要花太多心思，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房就可以搞定所有。

李霄霄提到的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，就是南門(mén)小學(xué)、紅星小學(xué)這些幾代合肥人心中的頂尖學(xué)校；四十二中、四十五中，更是幾十年來(lái)進(jìn)入高中神校——合肥一中“直通車(chē)”般的存在。

可以說(shuō)全合肥市以及三縣一郊的孟母，都聚焦在這些有限的學(xué)區(qū)房。

但李霄霄指出，“合肥為應(yīng)對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲而實(shí)行的’一套住房6年內(nèi)1個(gè)小學(xué)學(xué)位，3年內(nèi)1個(gè)初中學(xué)位’政策，可能造成短期有學(xué)位的學(xué)區(qū)房供應(yīng)更加稀缺。”

禁止企業(yè)購(gòu)房、搖號(hào)+限售、拍地即限房?jī)r(jià)！

事實(shí)上，推高合肥市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格的最大力量，來(lái)自新房高溫的傳導(dǎo)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年2月合肥新房環(huán)比1月上漲了0.6%，同比上漲了5%；二手房環(huán)比1月上漲了0.8%，同比上漲了5.8%。

“合八條”對(duì)新房?jī)r(jià)格也開(kāi)展了精準(zhǔn)、嚴(yán)厲的調(diào)控。合肥市房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌接受合肥發(fā)布采訪時(shí)曾表示，合肥這次調(diào)控政策具有精準(zhǔn)的調(diào)控特性，這也將拉開(kāi)一個(gè)新的序幕，形成以“熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤(pán)”為主要調(diào)控內(nèi)容的樓市新政。沒(méi)有采用“一刀切”的調(diào)控政策，沒(méi)有對(duì)全市范圍內(nèi)都限購(gòu)、限貸、限售。就合肥樓市目前特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，從學(xué)區(qū)房入學(xué)年限調(diào)控到新房搖號(hào)＋限售政策，應(yīng)該講是能夠給剛需購(gòu)房者一個(gè)非常好的心理預(yù)期。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“暫停企業(yè)購(gòu)房資格、司法拍賣(mài)房納入限購(gòu)范圍等，都說(shuō)明限購(gòu)政策不斷打補(bǔ)丁，防范鉆政策的漏洞。尤其是直接叫停企業(yè)購(gòu)房的政策相對(duì)嚴(yán)厲，目前進(jìn)行調(diào)控的地區(qū)多以納稅年限和開(kāi)設(shè)年限進(jìn)行限制，直接叫停的城市并不多，值得后續(xù)全國(guó)其他城市的學(xué)習(xí)。”

對(duì)于商品住房平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預(yù)測(cè)均價(jià)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這條規(guī)定具有創(chuàng)新性。過(guò)去各類(lèi)房?jī)r(jià)的備案價(jià)格政策比較松，往往是申請(qǐng)預(yù)售證的時(shí)候才開(kāi)始管控。而現(xiàn)在價(jià)格管控提前到了土地出讓前，這是限價(jià)政策的新模式。”

李霄霄強(qiáng)調(diào)，“要求同一幢樓的同一套型價(jià)差幅度原則上控制在10%以?xún)?nèi)，也堵上了開(kāi)發(fā)商通過(guò)在同樓棟中以高低配方式突破限價(jià)的小動(dòng)作。”

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)