每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

三年前的4月22日，海南宣布從即日起在已出臺的限購政策的基礎(chǔ)上實(shí)施全域限購。海南樓市一夜入冬，房地產(chǎn)從業(yè)者紛紛在朋友圈宣告“全劇終”。

但從三年后的市場情況看，冬季比想象得短暫，升溫開始隱現(xiàn)。易居研究院報(bào)告顯示，海南今年一季度房價(jià)漲幅為11%，明顯超過全國8%的水平；三亞在今年3月的新房價(jià)格為34022元/平方米，該價(jià)格也是2018年9月以來的最高值。

多位海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)也表示，2020年下半年以來，海南樓市確實(shí)在悄然升溫。到今年初，升溫勢態(tài)尤為明顯，特別是三亞市場。后續(xù)要穩(wěn)房價(jià)，海南還需嚴(yán)格執(zhí)行全域限購政策，不能低估各類炒房現(xiàn)象。

一季度海南房價(jià)漲幅全國第四

4月20日，海南舉行的2021年一季度全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會披露，一季度全省固定資產(chǎn)投資同比增長20.3%，比2019年一季度增長18.4%，兩年平均增長8.8%。從投資類型看，非房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長14.7%。

而易居研究院近日發(fā)布的《海南全域限購三周年評估報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）也顯示，今年3月，海南開發(fā)投資增速指標(biāo)首次強(qiáng)于全國數(shù)據(jù)，其中海南為29.4%，而全國為25.6%。這說明開發(fā)投資有一定的升溫苗頭，需要警惕。

海南和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速（年初累計(jì)值） 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院

可供對比的是海南全域限購時(shí)的情況。除了全域限購落實(shí)第一個(gè)月即2018年4月略強(qiáng)于全國市場外，在隨后的31個(gè)月中，海南開發(fā)投資增速指標(biāo)明顯比全國數(shù)據(jù)弱。

這項(xiàng)指標(biāo)的負(fù)增長狀態(tài)曾持續(xù)了26個(gè)月，充分說明調(diào)控政策積極有效。但到了2020年10月，該指標(biāo)首次轉(zhuǎn)正為0.9%。

長期在海南從事開發(fā)的某房企中層董剛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2020年6月后，海南房地產(chǎn)市場就開始悄然升溫，這是第一波節(jié)點(diǎn)，“來購房的熱錢也多了起來”。

去年6月《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》（以下簡稱《方案》）發(fā)布后，就有市場人士認(rèn)為，一眾利好令各方對海南的房地產(chǎn)市場再次看漲。

董剛續(xù)稱，第二波海南樓市升溫的節(jié)點(diǎn)則是今年初。“為什么會漲？因?yàn)樯虾?、深圳、廣州這些城市都加碼限購了，錢要去哪里？到海南來了。最近我很多朋友到海南來都在問怎么買房。”

今年一季度全國 31?。▍^(qū)、市）新建商品房價(jià)格排序 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院

升溫反映在房價(jià)上。易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)計(jì)算顯示，今年一季度海南新建商品房價(jià)格為18124元/平方米，在全國31個(gè)?。▍^(qū)、市）中，排名第四，僅次于上海、北京和浙江。

而從漲幅數(shù)據(jù)看，海南今年一季度房價(jià)漲幅為11%，明顯超過全國8%的水平，甚至超過了近期房地產(chǎn)市場較熱的浙江省（10%）。

3月三亞房價(jià)已達(dá)近三年高值

海口和三亞一直房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)城市，即便是在海南全域限購三年后。

《報(bào)告》顯示，從?？谛陆ㄉ唐纷≌山粩?shù)據(jù)看，今年一季度?？谛陆ㄉ唐纷≌山幻娣e為111萬平方米，而2018-2020年同期分別為126、62和74萬平方米；三亞在全域限購后，2018年9-12月的單月成交數(shù)據(jù)僅為1萬平方米，但2021年3月成交面積達(dá)到13萬平方米。

海南房地產(chǎn)市場資深研究員羅浩在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，在抑制房地產(chǎn)炒作上，海南其實(shí)可以重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在海南對商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)可度還比較低，需要正確引導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)不限購但價(jià)格適中，對房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生負(fù)面沖擊。商業(yè)地產(chǎn)可以產(chǎn)生持續(xù)的稅收、帶動就業(yè)、促進(jìn)商業(yè)繁榮，與自由貿(mào)易港的發(fā)展方向相適應(yīng)。

海口新建商品住宅月度成交面積和價(jià)格 數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

董剛則指出，看海南的房地產(chǎn)市場有沒有升溫就看旅居產(chǎn)品。“現(xiàn)在很多旅居產(chǎn)品不愁賣，每天售樓處都很多人。是誰在買？這些產(chǎn)品都是在萬寧、文昌等地并且近海，本地人會買嗎？來海南工作的人才會買嗎？”

在房價(jià)上，從克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，?？诘男陆ㄉ唐纷≌瑑r(jià)格在2020年3月降低到最低點(diǎn)16240元/平方米。隨后房價(jià)緩慢上升，到了今年3月房價(jià)為18702元/平方米。若對比去年3月數(shù)據(jù)，漲幅甚至達(dá)到了15%。近一年走勢已經(jīng)說明?？诜績r(jià)本身處于升溫狀態(tài)。

海南全域限購后，三亞開始遭受的沖擊最大，新建商品住宅價(jià)格從2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1萬元/平方米。今年3月，三亞房價(jià)為34022元/平方米，也是2018年9月以來的最高值。

但這還不足以完全反映當(dāng)下的海南樓市情況。2018年至今，為了穩(wěn)定?？诜康禺a(chǎn)市場，?？谏唐纷≌瑐浒竷r(jià)格一直控制在17300元/平方米。

三亞新建商品住宅月度成交面積和價(jià)格 數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

今年4月，?？谝粋€(gè)叫“富通雅居”項(xiàng)目涉嫌違規(guī)銷售行為經(jīng)媒體曝光——“售樓部已經(jīng)售罄的房子，卻可以通過中介買到”“標(biāo)價(jià)17300元/平方米的房子要加價(jià)到19000元/平方米”。

記者也從多位?？诒镜厝耸刻幜私獾剑麄冊诮衲瓿蹩捶繒r(shí)，會被銷售試探是否考慮一起買車位，“如果不考慮那買房就比較困難”。

海南在全域限購三年期間，確實(shí)有效地打擊了房地產(chǎn)市場投資投機(jī)需求，較好地落實(shí)了中央“房住不炒”導(dǎo)向。但《報(bào)告》也指出，近期海南房價(jià)炒作、樓市升溫的苗頭開始出現(xiàn)，海南不能低估各類炒房現(xiàn)象，穩(wěn)房價(jià)的任務(wù)也非常關(guān)鍵，后續(xù)調(diào)控需要常抓不懈。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)