每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要問題，一是供過于求，二是房貸過度。房貸總余額超過一年GDP總量的一半，這也是致使宏觀調(diào)控處于“兩難”境地的主要原因。”

“房地產(chǎn)是一個雙重身份，既是虛擬經(jīng)濟(jì)，又是實體經(jīng)濟(jì)。如果我們把“炒房”看得很重，它一定是虛擬經(jīng)濟(jì)；如果我們把房子只看作居住用途，它就是實體經(jīng)濟(jì)。”

“盡管房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，但它永遠(yuǎn)是建設(shè)社會主義強(qiáng)國和提高人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè)，我堅信任何時候房地產(chǎn)業(yè)都有廣闊發(fā)展空間。”

……

以上觀點的提出者，就是十一屆全國人大財經(jīng)委副主任、九三學(xué)社第十二屆中央委員會副主席、著名統(tǒng)計教育家與經(jīng)濟(jì)計量學(xué)家、中國經(jīng)濟(jì)計量學(xué)開拓者賀鏗。

作為中國大統(tǒng)計學(xué)思想的提出者和倡導(dǎo)者，賀鏗曾擔(dān)任西安統(tǒng)計學(xué)院院長、國家統(tǒng)計局副局長等職，出版過《經(jīng)濟(jì)計量學(xué)原理與應(yīng)用》等10部著作，并參與倡議發(fā)起組織中國統(tǒng)計教育學(xué)會、中國數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)會等。由他主持完成的國家社科基金項目《中國信息產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出分析》《中外統(tǒng)計體制比較研究》和國家自然科學(xué)基金《國家經(jīng)濟(jì)安全問題的統(tǒng)計研究》等均有較大的社會效應(yīng)。

日前，賀鏗出席了2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會，并在會后接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展發(fā)表了自己的看法（內(nèi)容包含發(fā)布會發(fā)言和每經(jīng)記者采訪）。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場主要問題

供過于求+房貸過度

NBD：當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的主要問題是什么？

賀鏗：一是供過于求。

最近我去過中部幾個省考察。二、三線城市普遍房屋林立，空置率不低，同時不乏有塔吊林立，但多數(shù)“立而不動”，顯示一派凋敝景象。

根據(jù)我的不完全調(diào)查，2.5億～3億農(nóng)民工，至少有一半人在老家鄉(xiāng)蓋了庭院式新屋，平均面積約300平方米。城里有余錢的人，也大都擁有幾套投資型住房。

現(xiàn)在的房子太多，需求卻是有限的。許多地區(qū)房子是一片一片地建，晚上開燈的卻不多，更像一個“睡城”。供給大于需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的一個問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，今后的發(fā)展，繞不開這個問題 。

數(shù)據(jù)來源：易居研究所整理

二是房貸過度。

根據(jù)銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)在個人住房貸款高達(dá)35萬億元，而我國的中長期消費貸款總額是42萬億元。相當(dāng)于對我國大多數(shù)居民來說，申請中長期貸款都是為了房子。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款余額在12萬億元的水平。我國去年的GDP也不過100萬億元，而房地產(chǎn)一個行業(yè)就借了銀行這么多錢，這是值得警惕和著急的事情。

房貸過度不僅擠占了信貸資源，影響了實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且助長了房地產(chǎn)泡沫膨脹，積聚了金融風(fēng)險。房貸總余額超過一年GDP總量的一半，這也是致使宏觀調(diào)控處于“兩難”境地的主要原因。

數(shù)據(jù)來源：易居研究所整理

 

符合我國國情的住房消費觀

精細(xì)、不追求多大面積

NBD：符合我國國情的住房消費觀是什么？

賀鏗：中國有14億人口，向美國學(xué)習(xí)住房消費觀是不行的，因為我們沒有那么多建房子的資源。住了大房子的想住得更大，一套房不夠還想擁有兩套，中國不能這么提倡。

在房子的消費問題上，中國應(yīng)該向日本學(xué)習(xí)，精細(xì)、不追求多大的面積，更不追求住別墅。中國這么多人口，在質(zhì)上，追求舒適和合適就好；在量上，也不能追求達(dá)到了小康就要有幾套住房。人們的消費觀念一定要進(jìn)行引導(dǎo)，引導(dǎo)到符合中國的實際發(fā)展上來。

 

不能一味的大城市化

也要注重建設(shè)小城鎮(zhèn)

NBD：城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是什么？

賀鏗：中國的房地產(chǎn)發(fā)展方向與城鎮(zhèn)化直接相關(guān)。

但在城鎮(zhèn)化的問題上，我一直反對一味的大城市化。我們有時候動不動就要搞世界級國際大都會，城市圈、城市群、大城市不應(yīng)該這樣一味地發(fā)展下去。也要注重建設(shè)小城鎮(zhèn)，調(diào)整我們的方向。在產(chǎn)業(yè)上，可以向日本學(xué)習(xí)，把工業(yè)、服務(wù)業(yè)引向農(nóng)村。

實際上，農(nóng)村如何做到城市化？習(xí)近平總書記說過，望得見山，看得見水，記得住鄉(xiāng)愁。如果我們一味缺乏科學(xué)地發(fā)展大城市，怎么看得見山，看得見水呢？

由虛擬經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換到實體經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)未來才能大有作為

NBD：您如何看待“房地產(chǎn)更像虛擬經(jīng)濟(jì)”的說法？

賀鏗：我覺得房地產(chǎn)是一個雙重身份，既是虛擬經(jīng)濟(jì)，又是實體經(jīng)濟(jì)。如果我們把“炒房”看得很重，它一定是虛擬經(jīng)濟(jì)；如果我們把房子只看作居住用途，它就是實體經(jīng)濟(jì)。

因此，中國今后的房地產(chǎn)要健康發(fā)展，需要轉(zhuǎn)型，由虛擬經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)換成真正提高14億人民居住水平的改善方向。只有把房地產(chǎn)由虛擬經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換到實體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)未來才能大有作為。

具體來看，一是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指導(dǎo)思想要轉(zhuǎn)變。我們在指導(dǎo)思想上必須徹底從虛擬經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)型到實體經(jīng)濟(jì)、民生經(jīng)濟(jì)上來。樹立房地產(chǎn)業(yè)為建設(shè)國家、服務(wù)民生的指導(dǎo)思想，徹底改變“虛擬暴利”思想。二是提高房地產(chǎn)企業(yè)的科技水平，在新材料、新技術(shù)上狠下功夫，努力降低能耗，為碳達(dá)峰、碳中和做出顯著貢獻(xiàn)。

十一屆全國人大財經(jīng)委副主任賀鏗

圖片來源：受訪者提供

 

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢將轉(zhuǎn)好

但房地產(chǎn)業(yè)不一定能轉(zhuǎn)好

NBD：您如何預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢？

賀鏗：去年和今年，房地產(chǎn)業(yè)困難凸顯。與新冠肺炎疫情有關(guān)系，但是關(guān)系不大。明年和后年，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢將轉(zhuǎn)好，但房地產(chǎn)業(yè)不一定能轉(zhuǎn)好。

目前世界上出現(xiàn)了三個拐點：疫情向下拐點、經(jīng)濟(jì)向上拐點和抗疫財政貨幣政策走向常態(tài)的拐點。各行各業(yè)要認(rèn)真考慮如何適應(yīng)這三個拐點。房地產(chǎn)業(yè)也不例外。

同時，我們要認(rèn)識到中國與西方發(fā)達(dá)國家的區(qū)別，由于抗疫政策方向不同，凸顯的困難也不一樣。

美國等國家財政貨幣政策傾向接濟(jì)家庭，故消費需求比較穩(wěn)定，但對供給側(cè)影響比較大，所以供給不足。這是消費價格上漲，出現(xiàn)通貨膨脹苗頭的主要原因。中國的財政貨幣政策傾向于扶持企業(yè)，加強(qiáng)基本建設(shè)，故居民消費需求比較疲軟，供給側(cè)問題不大。消費價格雖有上升，但主要還是經(jīng)濟(jì)增長的動力不足，故當(dāng)前需要特別注意防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯脹現(xiàn)象。

中國房地產(chǎn)要向好發(fā)展

不能到處建高樓大廈

NBD：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的落腳點在哪里？

賀鏗：中國要形成地方平衡發(fā)展，浪費才可以克服。在我國一些農(nóng)村地區(qū)，建著很好的房子，可以說是別墅式水平。除了過年，其余時間上著一把鎖，人出去打工了，這就形成了很大浪費。“十四五”規(guī)劃提出了明確的發(fā)展思路，包括縮小地區(qū)、農(nóng)村和城市發(fā)展差距。房地產(chǎn)的建設(shè)也要有一個方向，思考什么才是好的發(fā)展。

另一方面，中國進(jìn)入了一個新時代。新時代的矛盾就是如何滿足人們更高的生活質(zhì)量需求，這不僅是要提高大城市群體的生活質(zhì)量，還要提高欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村人口的生活質(zhì)量。

所以中國房地產(chǎn)要向好發(fā)展，不能到處建高樓大廈，而是要以改善居民的生活、居住條件為主。

盡管房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，但它永遠(yuǎn)是建設(shè)社會主義強(qiáng)國和提高人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè)，我堅信任何時候房地產(chǎn)業(yè)都有廣闊發(fā)展空間。

記者：陳夢妤

編輯：魏文藝

視覺：劉青彥

排版：魏文藝 馬原