每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

城市更新大拆大建、老舊小區(qū)“博拆遷”的時代逐步成為過去。

近日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳、廣東省發(fā)展和改革委員會、廣東省財政廳發(fā)布《關于進一步促進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)范化提升質量和效果的通知》（以下簡稱《通知》）。

“以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為名，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，隨意改建具有歷史價值的公園，隨意更改老地名”等行為被列入老舊小區(qū)改造工作負面清單（試行）。

從去年10月開始，廣州首先響應住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。此后，廣州的舊改行動就被按下了暫停鍵，一大批舊改項目被評估核查。

去年底以來，除了舊改項目被核查、舊改計劃變動等政策層面原因，部分房企由于出現(xiàn)流動性問題等新情況，也導致了廣州舊改市場的變動。《每日經濟新聞》記者采訪了解到，廣州已經有部分舊改項目的改造計劃發(fā)生變化，亦有部分房企或被動或主動退出。

廣州黃埔區(qū)一舊改項目 每經記者 黃婉銀 攝

變更改造計劃

2020年正是廣州黃埔區(qū)舊改推進轟轟烈烈的時候，黃埔區(qū)、高新區(qū)召開決勝三年完成舊村拆遷任務工作推進大會，向各街鎮(zhèn)下達攻堅責任書，力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。

如今暫停鍵的按下和“防止大拆大建”的政策指導令廣州整體舊改節(jié)奏放緩，但這并不意味著不改造，而是會更看重改造質量和效果提升，以及推進有機更新、微改造。

《通知》列出的老舊小區(qū)改造工作負面清單有11項分類，除了隨意拆除老建筑、搬遷居民等行為，值得注意的還有關于科學合理確定改造計劃、改造方案充分征求居民意見等。

負面行為包括，確定年度改造計劃未從當地實際出發(fā)，超過當地資金籌集能力、組織實施能力，盲目舉債鋪攤子、增加政府隱性債務；破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理；小區(qū)改造方案未經法定比例以上居民書面（線上）表決同意等。

這些負面行為可印證2021年12月流傳的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于全市城市更新項目核查工作情況報告》（穗建更新〔2021〕727號）文件內容。文件顯示，部分舊改項目的核查意見是需優(yōu)化調整，調整內容包括完善遷移文物保護手續(xù)、拆建比大于2.5等。

由于政策的變動，廣州已經有舊改項目變更了改造計劃。去年12月底，有廣州市越秀區(qū)南洋電器廠更新改造二期項目的戶主在領導留言板詢問，自去年9月底南洋電器廠拆遷停工以及簽約停辦以來已經過了三月有余，但新的改造方案遲遲沒出。

對此，廣東省委辦公廳信息綜合室在2022年1月14日回復稱，經廣州市核查，南洋電器廠及周邊更新改造項目位于越秀區(qū)建設街轄內，原計劃分兩期實施。根據上級部門關于防止大拆大建的要求，現(xiàn)南洋電器廠更新改造二期項目不再實施拆除，一期項目中南洋電器廠內剩余建（構）筑物拆除工作正在有序進行。

廣州越秀區(qū)五羊新城則走向了“微改造”。

五羊新城自2020年就傳出要進行舊改，當時越秀區(qū)在領導留言板對五羊新城更新改造的回復是，根據區(qū)房管局（更新局）組織編制的五羊新城更新改造方案（階段性成果），該片區(qū)將通過微改造、混合改造和全面改造相結合的方式提升城市空間載體。

到2021年11月，對五羊新城更新改造的回復則變?yōu)椋宏P于微改造越秀區(qū)將結合小區(qū)情況進行評估，按照“盡力而為、量力而行”的原則，確定微改造的范圍、方案和計劃時序。

即使前期投入很多，也放棄了

部分房企出現(xiàn)流動性問題也導致了廣州舊改市場的變動。

廣州黃埔區(qū)知識城何棠下舊改的原股東方之一是雪松集團，但目前雪松集團已將持有項目股權的公司雪松文化旅游開發(fā)有限公司，轉讓給區(qū)屬國企科學城集團。啟信寶數據顯示，雪松集團在2021年12月退出了雪松文化旅游開發(fā)有限公司。

另外，科學城集團還接手了寶能前期曾介入的舊改項目——黃埔區(qū)知識城楓下舊改。

而廣州荔灣舊改項目海南村意向改造企業(yè)為佳兆業(yè)，主體公司為廣州市佳倫房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱廣州佳倫）。2021年12月，廣州白鵝潭二號城市更新投資發(fā)展中心入股廣州佳倫，持股為48.9796%，佳兆業(yè)方面持股51%。廣州白鵝潭二號城市更新投資發(fā)展中心背后亦有國資持股。

據克而瑞廣佛區(qū)域不完全統(tǒng)計，2021年合計有16村（舊改）有主體異動（傳聞退出、暫緩、國企介入）等的情況，大部分由國企接手。

自身原因之外，也有房企是因為舊改政策環(huán)境改變，選擇主動退出。在廣州擁有舊改項目的一名華南本土房企人士告訴《每日經濟新聞》記者，2021年底，公司已經裁掉了大部分舊改方面的人員，“公司幾個舊改項目前期即使投入了很多，也都放棄了。”

城市更新賽道的確有誘人之處，但收益往往跟風險對等，城市更新領域本身具有較強的不確定性，當中存在的利益糾紛、漫長的拆遷談判周期、程序的正當性、資金壓力等等，都是開發(fā)商們需要一步一步邁過的坎坷。

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝