每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

曾經(jīng)的大網(wǎng)紅云南大理正逐步“褪色”。

買房不到一年，張茜就決定把房子掛牌賣掉。但兩年過去了，掛牌價從最初的125萬元到2021年的120萬元，再到最近的105萬元，她仍未等來買家。

“這兩年問這套房子的人都很少，現(xiàn)在就想早點賣出去，價格還可以再談。”

事實上，自2020年以來，大理樓市受新冠疫情影響明顯，包括成交均價、成交面積等，均呈現(xiàn)緩慢下滑趨勢。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年大理房價整體下跌6.47%，為10924元/平方米。不過截至今年3月，云南各州市僅有省會昆明市和大理州新建商品住宅均價過萬，其中昆明主城區(qū)為14512元/平方米，大理為10040元/平方米。今年第一季度，大理新房成交量不足10萬平方米。

房價漲幅曾全國第一

作為初代網(wǎng)紅旅游城市，大理大火是在2014年電影《心花怒放》上映后，電影主題曲就叫《去大理》，里面唱著“一路向西，去大理”，隨著電影大火，大理也成為很多人向往的旅游勝地。

2015年至2017年，兩年時間，大理古城、雙廊等主要景區(qū)，酒店、民宿、客棧翻了一番；僅2017年一年，大理古城新增酒店、客棧、民宿近千家。

“最火的時候，沒有關(guān)系根本訂不到房間，就算住進去了，一旦到了退房時間，如果沒有及時退房，行李就會被工作人員拿出來放在門口，因為新的游客正在等著入住。”大理古城一民宿老板檸檬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

然而，這兩年受疫情影響，大理游客量急速下降。“去年清明假期第一天，我們酒店接待了22組客戶，但今年第一天只有4組。”檸檬表示，相較于往年小長假客棧住宿還能稍微漲點價，今年就“寧可賠本也要賺吆喝，據(jù)我了解一些酒吧還推出了一元一杯的雞尾酒、5元一杯的伏特加……為的就是把客人吸引進店，再賭他們能消費點別的。”

反映到房地產(chǎn)上，同樣適用。

作為旅游目的地，大理的熱度正在被其他城市超越，而此前大理因獨特的旅游資源，吸引了很多人來玩之后選擇買房。“在大理定居的游客真的很多。”大理德祐一門店房地產(chǎn)經(jīng)紀人吳奎告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“很少有其他旅游城市像大理這樣，能夠吸引一個人到此旅游，然后就選擇在此定居的。”

外來人員劇增，也讓當?shù)氐姆績r隨之上漲。有網(wǎng)友在社交平臺回憶：“2016年我在下關(guān)買了一套四室，5000元/平方米。一年后高鐵通了，周邊新入市的房子直接漲到了1.4萬元/平方米。幸好我買得早，不然真的買不起了。”

根據(jù)《胡潤2019年度全球房價指數(shù)》，2018年-2019年大理房價一年漲幅達20.2%，是中國房價漲幅最高、全球房價漲幅第二的城市。

然而，近年大理房價不斷下探。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年大理房價整體下跌6.47%，為10924元/平方米。截至今年3月，云南各州市僅有省會昆明市和大理州新建商品住宅均價過萬。今年第一季度，大理新房成交量不足10萬平方米。

掛牌兩年問者廖廖

張茜就是在大理最火的2018年，花120余萬元在下關(guān)購置了一套101平方米的房產(chǎn)。

“當時只是單純地來大理旅游，想看看這里的山水，但沒想到最后被吸引，買了一套房。”張茜回憶，“可能因為我是北方人，對大理這種山水特別沒有抵抗力。尤其大理有洱海，濕度很高。對于長期在北方干燥地區(qū)生活的我來說，簡直就是致命誘惑。”

在與家人商量后，看了幾個樓盤的張茜就買下了現(xiàn)在這套房。“首付靠家里人湊了50萬元，現(xiàn)在每個月房貸要還3500多元。”張茜告訴記者，“當時大理樓盤基本都不愁賣，除了每年都可以過來住幾個月外，也可以當做一筆投資。”

然而2019年底房子交付，一場疫情中斷了張茜的夢想。“交付后我們就2020年7月和2021年年中去過，到現(xiàn)在都還沒裝修。”也是在2020年那一次，張茜決定將房子出售。

“家里人還是覺得面積大了，每個月房貸壓力有點大，每年也就去待那么一陣，沒必要太大，想換個七八十平方米的就行。”為此，張茜將房子全權(quán)交由德祐一門店以125萬元進行掛牌出售。

然而2020年11月開始，大理房價連續(xù)下跌，且降幅不斷擴大。截至今年3月，大理新房價格同比下跌達5.7%，二手房價格同比下跌4.7%。

張茜的房子掛牌價也隨之不斷下降，從最初的125萬元到現(xiàn)在的105萬元。“沒辦法，這兩年問這套房子的人都很少，現(xiàn)在就想早點賣出去。”為了加快賣房進程，張茜今年還自己在小紅書、知乎等平臺個人賬號上將房屋出售信息掛了出來。

開發(fā)商跟風降價

“相比新房市場，二手房市場沒什么優(yōu)勢。”吳奎告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“很多二手房業(yè)主手里的房源是前期在大理房價較高點買的，就算現(xiàn)在大理樓市整體都在降價，但還是有很多二手房業(yè)主不愿意降。也因此，更多人愿意買新房，而不是二手房。”

另一方面，二手房房齡長的，小區(qū)規(guī)劃又跟不上；房齡不滿兩年的，又要繳納增值稅，成交價的5.3%。

貝殼找房顯示，目前大理二手房掛牌量為8160套，5年以內(nèi)的房源僅164套，其余房源均在5年以上。

與此同時，相比二手房房東的自主定價行為，新房市場存在著更多競爭。“一個開發(fā)商降價了，為了銷量，其他開發(fā)商也會隨之跟風。”

吳奎表示，目前他所在門店二手房帶看量很少，有時一周還不到十組，一個月成交量也不了1-2套，大家主要精力還是在推新房，“新房目前基本都有一口價活動，比正常樓盤還要便宜1000元/平方米左右。”

據(jù)了解，大理樓市主要分為四個區(qū)域，包括海西古城片區(qū)，這是大理的重點保護區(qū)域，以別墅、疊拼為主，均價也是大理最高的，在20000元/平方米以上；下關(guān)老城區(qū)，這是本地人常住的區(qū)域，目前二手房高層單價在11000元/-14000元/平方米；滿江新區(qū)，這是大理近幾年重點開發(fā)的區(qū)域，均價8000元/平方米左右。

除此之外，還有一個海東片區(qū)?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，海東片區(qū)也是大理曾經(jīng)的“明星片區(qū)”。在旅游地產(chǎn)如火如荼的時代，洱海旁的海東片區(qū)吸引了全國各地的開發(fā)商前來興建樓盤。但因為洱海治理保護，2018年海東片區(qū)開發(fā)被按下暫停鍵。直到2020年3月，大理發(fā)布《大理市上和片區(qū)控制性詳細規(guī)劃批后公告》，對海東片區(qū)重新進行了規(guī)劃，“目前也是不能開發(fā)了，人流量極少，入住率低。”

“大理此前新房價格高，主要是因為客戶定位。”吳奎解釋，“大理是旅游勝地，同時也是宜居城市的優(yōu)選，許多外來旅游的人選擇定居大理。此外，海南、西雙版納限購，再加之高鐵的開通也導入了更多旅居置業(yè)人群。”

“以前大理60%以上新房都是賣給外地人的，但這兩年外地游客大大減少，本地人又消化不完這么多的房子，所以開發(fā)商只能降價銷售。”吳奎告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，降價銷售情況以滿江片區(qū)最具代表性。

以萬達云麓·青城為例，“去年我成交了一套15樓106平方米房源，118萬元，今年同一棟、同一個戶型面積，17樓，成交價92萬元。”吳奎表示，整個大理新房都在降，尤其以滿江片區(qū)為甚，“目前片區(qū)內(nèi)部分特價房單價能達到6000元/平方米，而此前片區(qū)均價在10000元/平方米。”

就連片區(qū)內(nèi)最好的項目萬科·拾叁月也加入了降價行列。“項目距離洱海就50米，只隔了一個濕地公園，以前成交均價15000元/平方米，最近新開的一棟樓，樓王位置，均價14000元/平方米。”

封面圖片來源：視覺中國