每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

9月29日，在每日經濟新聞主辦的2022第十二屆中國價值地產年會上，一場主題為“價值共生的內在邏輯和創(chuàng)新模式”的跨界對話，讓科技、地產、互聯(lián)網等行業(yè)深度碰撞。

橙實置業(yè)創(chuàng)始人、董事長侯波，原圈科技創(chuàng)始人、CEO韓劍，金地集團開發(fā)管理公司副總經理王英臣，廣聯(lián)達副總裁郭建鋒，貝殼高級副總裁李文杰，綠城管理董秘張盼盼，遠洋集團經營發(fā)展中心常務副總經理兼集團營銷總經理孫霞等嘉賓，從各自所在產業(yè)的角度深入剖析了當前行業(yè)困局的跨界破解之道。

“在綠城管理看來，當下的行業(yè)出現了投資去中心化的趨勢，原來的房地產企業(yè)都在去杠桿，相反政府主導的保障房，城投兜底拿地以及AMC主導的不良項目開始增多，那么這些投資主體其實不擅長做開發(fā)建設，所以需要專業(yè)的代建服務服務，這也給當下的代建企業(yè)帶來了很好的業(yè)務契機。”對于當下代建行業(yè)的發(fā)展機會，綠城管理董秘張盼盼如是說。

綠城管理董秘張盼盼 圖片來源：受訪者提供

根據市場變化及時調整業(yè)務結構

談及這一年多面臨的壓力和對應策略，張盼盼表示，“一方面，我們看到了市場端比較困難的局勢，供給端和消費端都在去杠桿，但是作為輕資產模式，代建行業(yè)是有一個逆周期的屬性，今年我們的收入、利潤、毛利、凈利率都達到了一個不錯的水平，所以在這一輪去杠桿的過程當中，我們是受到損傷最小的。另一方面，其實我們已經未雨綢繆做了一些準備，綠城管理獨立做代建并公司化運營已經11年的時間，期間我們不斷調整公司的結構，一是委托方的結構，二是區(qū)域結構，三是產品結構。”

委托方的結構，綠城管理開始向政府保障類租賃、物業(yè)、公建配套、城市服務界面轉型，客戶類別是政府，當下向國有企業(yè)和城投公司轉型。“因為國企和城投從去年的三季度開始拿地比例不斷在提升。第三類客戶實際上是向金融機構AMC這類機構開始轉型。”

對于區(qū)域結構，“我們向核心城市群以及周邊的人口流入產業(yè)導入的這些城市聚焦，比如京津冀、長三角、珠三角，目前80%左右的委托項目和貨值都聚集在這些核心的城市群。在產品結構上，在這一輪的房地產下行過程當中，尤其是疫情后，大家對住房產品有了明顯變化，改善型居住需求和高端房產品明顯更受歡迎。而綠城在這方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，因為我們的母公司一直是做改善型住宅為主，而且在市場端積累了非常好的口碑。”

“綜合來看，我們感受到了市場的寒意，但代建作為輕資產商業(yè)模式，有著天然的一些抗周期的屬性，也基于我們不斷地根據市場變化在調整委托方的結構、區(qū)域的結構和產品的結構，所以目前我們對公司的經營情況以及未來的發(fā)展態(tài)勢還是保持非常樂觀和積極的預期。今年的半年報，綠城管理對規(guī)模凈利潤的指引，由原來的25%調整到了30%的增速。”

對代建行業(yè)發(fā)展保持樂觀預期

那么，在代建行業(yè)究竟有多大的市場？有多少的機會？

張盼盼表示，關于代建市場空間的數據，其實中國指數研究院發(fā)布過代建藍皮書，提及歐美發(fā)達國家代建商業(yè)規(guī)模占房地產開發(fā)的平均的水平大概是在25%~30%。那么國內2021年代建規(guī)模大概占整個房地產市場的4.8%，每一年乘以21.3%的增速，預計到2025年會占到整個房地產開發(fā)體量的12.5%。

展望未來，張盼盼認為，未來中國在共同富裕大政策的指導下，國家還是會加大圍繞著保障房、租賃用房、人才用房以及城市服務這類模式的開發(fā)。“我們對標的是我國香港及新加坡公屋和組屋的模式，他們的占比非常高。在這樣的趨勢下，就會有更多地圍繞著城市服務類別的多業(yè)態(tài)需求，需要開發(fā)代建服務。政府主導的開發(fā)行為實際上是需要有服務商去承接的，所以這一塊在未來的整個房地產市場里面，我們預測會占比超過30%，這是底倉所在。”

第二個趨勢是，在解決了保障端低收入人群的居住需求以后，會更多地向改善型市場開放，就是市場化。“參照歐美發(fā)達國家的發(fā)展趨勢，投資和開發(fā)相分離的基本邏輯和業(yè)態(tài)，我們會認為，更多的金融機構、資本股權類的投資基金以及涉房類的投資機構會成為專門的投資商。”

因此，像綠城管理、金地管理這樣的專業(yè)代建公司，就會協(xié)助這些資方去做一些投前風控和投后管理的工作，這個趨勢也非常的明顯。“我非常認同未來中國房地產市場還會保持在10萬億左右的一個開發(fā)規(guī)模，其中政府保障房物業(yè)預計會上升到30%及以上，而資方主導的這些開發(fā)服務代建的基金會上升到20%及以上?？偠灾?。這個市場是巨大的，所以我們也對此保持比較樂觀的一個態(tài)度。”

“我們現在正處于一個行業(yè)的風口，當下是代建行業(yè)的‘確幸時代’，我們作為行業(yè)的龍頭，將和所有參與到代建行業(yè)的伙伴們共同維護這個行業(yè)，維護市場，共建激動人心的品質生活。”張盼盼表示。

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封面圖片來源：受訪者提供