每經(jīng)記者｜陳榮浩 黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

6月25日，有市場消息稱，由龍光地產(chǎn)與合景泰富發(fā)展聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項目，或?qū)⒂瓉韨鶛?quán)變更。李嘉誠旗下的長實集團正與項目債權(quán)銀行之一匯豐進行接觸，希望接手該項目相應債權(quán)。

同日下午，一位接近龍光的相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實了這一消息，但最終項目是否會被長實接手，還沒有定數(shù)。“這個項目雖然去化并不是太快，但在數(shù)以億元計的豪宅中，它能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如果最終易主，將導致龍光、合景的債權(quán)人利益受到影響。”

公開資料顯示，凱玥項目有一筆銀團貸款，貸款方包括匯豐等中外資銀行。接近合景泰富處的人士向記者表示，目前凱玥給銀團債券的兌付情況一切正常，項目運作也一切正常，并非借款方出現(xiàn)了違約情況的“抽貸”。

另有知情人士透露，龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發(fā)貸。本來一切向好發(fā)展，近期卻有接近該筆銀團人士稱，長實方面主動向銀團提出收購這筆貸款的多數(shù)權(quán)益，意欲收購這筆約102億港元貸款的多數(shù)權(quán)益。

項目估值超300億元

為何大家都對凱玥這個項目緊盯不放？凱玥項目，位于香港島南區(qū)鴨脷洲，位置優(yōu)越，背山靠海，建筑面積達76萬平方呎（約7萬平方米），屬于香港典型的豪宅項目，可以說見證了內(nèi)地民營房企馳騁港島的高光時刻。

時間回到2017年，彼時龍光與合景泰富聯(lián)手，擊敗李嘉誠的長實集團等對手，以168億港元拿下該地塊，折合樓面價達17.67萬元/平方米，打破了當時香港單幅地塊的總價紀錄。值得一提的是，該項目還是龍光進入香港的第一個項目。

結(jié)合公開資料看，該樓盤首次對外銷售的時間為2023年1月，總共推售住宅295套，戶型為大三房和四房。按照67.3萬平方英尺的總銷售面積，5萬港元/平方英尺的單價計算，該項目估值折合人民幣超300億元。

從行業(yè)慣例來看，如果是正常企業(yè)間項目的股權(quán)收并購，并不算什么新鮮事，但此次長實對凱玥項目表達興趣，讓人浮想翩翩。

因為龍光和合景泰富都深陷違約泥潭，正處在債務重組的重要時刻。

2023年5月，合景泰富發(fā)布公告稱，將啟動債務重組及資產(chǎn)出售，并已成立小組進行重組談判。龍光的狀態(tài)也差不多，今年6月11日時，有龍光的債權(quán)人稱，目前債權(quán)人正與龍光進行債務談判，后者考慮在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金，但最終方案還未定下來。

顯然，若此時項目易主，將給兩家出現(xiàn)流動性危機的民營房企的債務重組帶來新的不確定性因素。

另據(jù)知情人士透露，目前長實與銀團代表之一的匯豐方面已進行溝通，表達了接手凱玥的意愿，但目前還不能確定銀團方面的態(tài)度。

“無論是龍光還是合景泰富，對長實接手該項目是持否定態(tài)度的，雙方都處于重組的關(guān)鍵期，需要與債權(quán)人談抵押標的，凱玥項目是企業(yè)與債權(quán)人談判的重要砝碼之一，這個時候若是被其他企業(yè)摘了果實，對企業(yè)影響可想而知。”上述接近龍光人士談到。

項目已售3套回款4.77億

中原地產(chǎn)平臺顯示，目前凱玥項目共賣出3套房源，銷售回款約5.2億港元（約合人民幣4.77億元）。

6月25日下午，IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“長實集團會對該項目感興趣，主要是項目本身比較優(yōu)質(zhì)，能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，而且位置也是長實與和黃之前發(fā)展過項目的鴨脷洲，能夠形成聯(lián)動效應。而對龍光和合景泰富來說，都屬于民企，都面臨流動性壓力，正在進行債務展期或重組工作。如果該項目易主，等于是口中最肥的一塊肉被人叼走了，公司本身的資產(chǎn)價值、潛在現(xiàn)金流都易惡化，也會對接下來的債務重組推進工作有明顯的負面影響。”

柏文喜提到，一般而言，擁有貸款債權(quán)之后，接盤方一般不會采取強硬的資產(chǎn)處置措施，而是會通過談判轉(zhuǎn)讓的方式獲得項目，這雖然在法律層面不存在問題，但在商業(yè)倫理層面顯然是不妥的，商業(yè)操作上有趁人之危的嫌疑。

前述知情人士認為，匯豐與長實接觸一旦產(chǎn)生效應，其作為中外投資界標桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權(quán)，像龍光、合景債務重組計劃內(nèi)的一系列數(shù)10家金融機構(gòu)與上百名債權(quán)人的利益將直接受損。

不過，截至發(fā)稿，長實方面尚未針對該消息發(fā)布公告。