每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

如果北京、上海不跟進(jìn)，那么深圳和廣州市場最多熱1~2個(gè)月，會(huì)再次下調(diào)。

如果北京、上海全面執(zhí)行和深圳廣州一樣的政策，那么短期這兩個(gè)一線城市，房價(jià)有一定的上升空間，但預(yù)期也只能延續(xù)2~3個(gè)月的“小陽春”。

如果北京、上海只試點(diǎn)郊區(qū)，很可能影響不大，只能止跌，市場可能不溫不火。

8月31日晚，“金九銀十”前夜，近年罕見的超預(yù)期利好終于落地——首付比例、存量房貸利率雙雙下降，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者作出前述論斷。

市場各方的冷靜也超出預(yù)期?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在一個(gè)300多人的買房群注意到，有人轉(zhuǎn)發(fā)了利好政策，但群友反響平平，“都散了”，“啥也沒有”。

“上海細(xì)則沒落地，銀行細(xì)則沒出來，讓子彈飛一會(huì)兒吧。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)店東李小憶對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

存量房貸降利率能省多少錢？首付降低能釋放多少購買力？潛在買房人用錢投票還是用腳投票？帶著這些問題，記者展開了調(diào)研。

上海網(wǎng)紅盤靜安天悅項(xiàng)目現(xiàn)場（2022年8月攝） 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

有房主可以少還30萬元

8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限分別統(tǒng)一為20%和30%；同時(shí)，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)，首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

提前還貸已經(jīng)歷時(shí)一年有余，不少此前高利率貸款買房的人，已經(jīng)動(dòng)用了各種手段提前還貸。

“我的利率超過5.8%，今年果斷提前還了。”章亭（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“今年年初的時(shí)候（利率）也降了一點(diǎn)點(diǎn)，但還是很高。”

不過，她2022年提出申請，直到今年年初才順利還完。她暗示說：“現(xiàn)在經(jīng)營貸利率只有3.25%~3.45%，相差不止2個(gè)點(diǎn)。”

張大偉分析指出：“存量房貸的購房者，特別是動(dòng)輒5%~6%高息貸款的購房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體依然需要購房者與銀行協(xié)商。”

記者注意到，“提前還款”將被進(jìn)一步嚴(yán)管。央行、國家金融監(jiān)督管理總局同步發(fā)出通知，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式實(shí)質(zhì)性審核。對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款行為的中介機(jī)構(gòu)，一律不得進(jìn)行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

根據(jù)張大偉的測算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低貸款利率下限是4.65%，最高6%左右購房，如果按照100萬元貸款、30年期，月供有望從5995元降低到5156元左右，下調(diào)840元左右，30年一共能少還30萬元。

究竟哪些購房需求能被激活？

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出：“由于首套房商貸利率下限去年5月已降至5年期以上LPR減20BP（基點(diǎn)），但二套房始終保持5年期以上LPR加60BP，此次政策執(zhí)行后，相當(dāng)于對二套房商貸利率下調(diào)40個(gè)基點(diǎn)，有助于降低二套房購房成本，推動(dòng)改善性住房需求釋放。”

暫難在北京、上海落地

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉8月31日晚間書面答復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)表示：“首付比例（下限）降低至兩成，是2008年全球金融危機(jī)之后第二次全國范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整。實(shí)際上，一部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至兩成了，在這樣的市場背景下，首套剛需的交易量并沒有被完全激活。”

“首套（最低）首付比例的降低，影響較大的城市為一線、強(qiáng)二線城市，比如上海首套房現(xiàn)在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低了購房門檻。”張宏偉表示。

但多家機(jī)構(gòu)、市場人士均提出，該項(xiàng)重磅政策暫難在北京、上海落地。更重要的是，首付下降對于當(dāng)下的購買主力而言，并不算很大的利好。

“缺的是那一成首付嗎？”“首付、還款都缺。”在上海，不少人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如此表示。

也有一部分人認(rèn)為，降了首付比例，用自住房套現(xiàn)置換，他們是愿意考慮的，但“買進(jìn)賣出哪兒哪兒都是稅，太折騰了”。

利好政策發(fā)布之后，也有人向中介進(jìn)行類似咨詢，但據(jù)李小憶所說，現(xiàn)在上海沒有任何消息，也不知道怎么回答。

事實(shí)上，除了已經(jīng)明確實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的廣州、深圳、武漢、廈門等地，合肥、寧波、青島等城市已經(jīng)在此前將首套房首付比例降至非限購區(qū)域20%，且認(rèn)房不認(rèn)貸；北京和上海仍然堅(jiān)守普通住宅首付35%的調(diào)控底線（北京非普宅首付40%）。

張大偉認(rèn)為，當(dāng)下市場除了一線城市和少數(shù)二線城市，寬松政策已經(jīng)出無可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。7~8月房地產(chǎn)市場邊際繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動(dòng)改善需求，當(dāng)下樓市政策特別是一線城市需要繼續(xù)加碼，否則市場難免下行。