每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“全場(chǎng)9999元任選，一年后再給首付再給月供”“首付11萬起0月供”……進(jìn)入年底，佛山新房市場(chǎng)的“價(jià)格戰(zhàn)”更加來勢(shì)洶洶。

持續(xù)的新房優(yōu)惠背后無疑是日益增加的去化壓力?？硕饠?shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至今年10月底，佛山商品住宅庫存為93754套，盡管庫存套數(shù)環(huán)比年初減少3%，但去化周期長達(dá)19.3個(gè)月，創(chuàng)下近5年新高。

與此同時(shí)，佛山商品房成交規(guī)模也創(chuàng)下近5年新低。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前11月，佛山商品房供應(yīng)面積為915.3萬平方米，同比減少19%；成交面積1032.77萬平方米，同比減少16%；成交金額1433.96億元，同比減少15%。

去化周期創(chuàng)近5年新高

據(jù)佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，11月，政策效應(yīng)邊際轉(zhuǎn)弱，全市一手住房市場(chǎng)成交量整體環(huán)比回落。一手住房新增供應(yīng)2476套，同比下降53.93%，環(huán)比上升70.99%，但供應(yīng)規(guī)模仍屬于年內(nèi)第五低水平。一手住房成交3399套，同比下降26.36%，降幅較上月收窄8.16個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降8.60%。

合富研究院高級(jí)分析師曹紹林在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，佛山此前屬于限購區(qū)的新盤很多已經(jīng)調(diào)低了價(jià)格，但由于周邊新盤眾多且不少屬于順銷樓盤，價(jià)格調(diào)整幅度也不能太大，這在一定程度上會(huì)影響開發(fā)商的去化。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，佛山8個(gè)區(qū)域中只有兩個(gè)區(qū)域成交均價(jià)在同比上漲，有一個(gè)區(qū)域還是因?yàn)橛懈邇r(jià)項(xiàng)目入市拉高了整體區(qū)域均價(jià)，其余均是同比下跌。同比降幅最高的則是綠島湖板塊，較去年同期下降13%，主要原因是板塊內(nèi)的在售項(xiàng)目眾多。

值得一提的是，一年前的祖廟仍是限購區(qū)，解限后的祖廟今年1月~11月26日成交1392套，同比增長66%，是禪城區(qū)成交套數(shù)增幅最大的區(qū)域，成交均價(jià)25336元/平方米，較去年同期下降6%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期佛山市高明區(qū)推出新一輪購房優(yōu)惠補(bǔ)貼活動(dòng)，共27個(gè)樓盤參與促銷優(yōu)惠。據(jù)高明區(qū)住建水利局介紹，從12月1日起至2024年2月29日，在參加活動(dòng)的房企樓盤購買新建商品房可獲九九折優(yōu)惠。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，截至11月末，佛山一手住宅可售庫存為1074萬平方米，去化周期為19.5個(gè)月。“盡管去化周期達(dá)到了近5年新高，但是佛山一手住宅的庫存量對(duì)比2019~2021年的1300萬平方米左右是減少的，去年和今年的供求比均只有0.8多一點(diǎn)，表明近兩年佛山市場(chǎng)還是以‘去庫存’為主基調(diào)，并且已經(jīng)取得了一定的成效。”

多個(gè)板塊房價(jià)降幅超10%

價(jià)格方面，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在佛山不同區(qū)域內(nèi)，多個(gè)板塊一手住宅的成交均價(jià)同比降幅超過10%。如臨廣片區(qū)的順德區(qū)北滘板塊，受番禺解除限購政策影響，成交均價(jià)同比去年下降16%；佛山新城板塊和龍江板塊的成交均價(jià)同比去年均下降達(dá)17%。同區(qū)域內(nèi)的陳村板塊，一手住宅成交套數(shù)與去年同期相比已腰斬，是順德區(qū)成交套數(shù)降幅最高的板塊。

肖文曉指出，今年1~11月，佛山一手住宅均價(jià)為18520元/平方米，同比下跌了1.2%，這也是佛山一手住宅均價(jià)自2015年以來連續(xù)8年上漲之后首次下跌，其中包括順德這樣的核心區(qū)均價(jià)亦下跌了8.1%，“以價(jià)換量”去庫存在今年已經(jīng)成為市場(chǎng)的常態(tài)，并且早已蔓延到原來房價(jià)較為堅(jiān)挺的臨廣板塊。

與佛山鄰近的廣州今年以來也在持續(xù)松綁政策，尤其在緊挨佛山的廣州番禺取消限購后，原本計(jì)劃置業(yè)佛山的部分“廣州客”也出現(xiàn)回流。同時(shí)，廣州多個(gè)鄰近佛山的樓盤也在不斷促銷優(yōu)惠，與佛山的價(jià)差越來越小。

曹紹林補(bǔ)充道，近期廣州客去佛山買房的比例已經(jīng)很低，這個(gè)趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)有明顯改變，尤其對(duì)廣佛沿線樓盤影響很大，而過往這部分區(qū)域的買家中“廣州客”占了多數(shù)。

“不過與新房市場(chǎng)相比，佛山二手房市場(chǎng)成交還較為活躍，一方面二手房價(jià)格不受限制，可以急降急售，可能比有的新盤更優(yōu)惠。另一方面，二手房成交可以即刻拿到房產(chǎn)證、入住，比新房確定性更好。因此總體來看，佛山購房需求雖有萎縮，但不至于下降得特別厲害。”曹紹林表示。

佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，11月，全市二手住房成交5190套，同比上升41%，環(huán)比上升16.34%，同比、環(huán)比升幅分別較上月擴(kuò)大6個(gè)百分點(diǎn)、12個(gè)百分點(diǎn)。二手住房市場(chǎng)整體韌性強(qiáng)于一手住房市場(chǎng)，延續(xù)回升的走勢(shì)，11月成交量實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上升，成交規(guī)模連續(xù)8個(gè)月高于一手住房成交規(guī)模。

展望后市，肖文曉認(rèn)為，從佛山近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，過去5個(gè)月佛山每月的新房網(wǎng)簽量都只有3000套左右，是過去10年以來最為低迷的表現(xiàn)，與高峰期每月過萬套的成交量差距甚大，市場(chǎng)已經(jīng)掉入了超跌的階段。“這意味著，短期內(nèi)佛山樓市還將陷于價(jià)格戰(zhàn)的泥沼，置業(yè)者會(huì)在市場(chǎng)上看到很多價(jià)廉物美的選擇。”