每經(jīng)AI快訊，2023年12月24日，中信建投發(fā)布研報(bào)點(diǎn)評(píng)建發(fā)股份（600153）。

公司擬以27.5億元向控股股東建發(fā)集團(tuán)收購(gòu)其持有的建發(fā)房產(chǎn)8%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊?，公司將持有建發(fā)房產(chǎn)62.7%的股權(quán)。此次收購(gòu)?fù)七M(jìn)了控股股東進(jìn)行建發(fā)房產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓這一歷史遺留問題的解決，收購(gòu)的PB估值倍數(shù)為1.27x，小于建發(fā)房產(chǎn)旗下三家上市公司的PB估值水平，定價(jià)較為公允；根據(jù)前三季度業(yè)績(jī)計(jì)算，此次收購(gòu)預(yù)計(jì)對(duì)公司歸母凈利潤(rùn)的增厚幅度將達(dá)到4.2%，公司盈利能力將得到有效提升。

事件

公司擬以27.5億元向控股股東建發(fā)集團(tuán)收購(gòu)其持有的建發(fā)房產(chǎn)8%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊?，公司將持有建發(fā)房產(chǎn)62.7%的股權(quán)。

簡(jiǎn)評(píng)

推進(jìn)解決歷史遺留問題，收購(gòu)定價(jià)較為公允。2009年時(shí)，公司與控股股東建發(fā)集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)置換與股權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得建發(fā)房產(chǎn)54.7%的股權(quán)；當(dāng)時(shí)受限于資金，建發(fā)房產(chǎn)股權(quán)并未全部置入公司，建發(fā)集團(tuán)承諾將在合適時(shí)機(jī)將自身持有的45.3%的建發(fā)房產(chǎn)股份轉(zhuǎn)讓給公司，此次公司以27.5億元收購(gòu)8%的建發(fā)房產(chǎn)股權(quán)，推動(dòng)了歷史遺留問題的解決。此外，本次收購(gòu)的PB倍數(shù)約為1.27x，而建發(fā)房產(chǎn)旗下三家上市公司建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、建發(fā)物業(yè)、建發(fā)合誠(chéng)的PB倍數(shù)分別為1.45x、2.94x、3.05x，此次收購(gòu)估值均小于三家上市公司的估值，定價(jià)較為公允。

預(yù)計(jì)收購(gòu)?fù)瓿珊蠊居芰@提升。根據(jù)前三季度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)計(jì)算，建發(fā)房產(chǎn)8%股權(quán)對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)為1.2億元，占公司業(yè)績(jī)的4.2%（基數(shù)中剔除并表紅星美凱龍的重組收益），預(yù)計(jì)收購(gòu)?fù)瓿珊髮⒃龊窆緲I(yè)績(jī)、提升盈利能力。

銷售拿地均表現(xiàn)較強(qiáng)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年前11月公司銷售金額2161.5億元，同比增長(zhǎng)16.3%，增速顯著優(yōu)于同期百?gòu)?qiáng)房企的-15.4%；前11月公司拿地金額920.2億元，拿地強(qiáng)度為42.6%，保持較高的拿地力度；拿地貨值1653.9億元，為后續(xù)銷售提供有力保障。

上調(diào)盈利預(yù)測(cè)，維持買入評(píng)級(jí)不變。預(yù)計(jì)此次收購(gòu)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓將于2024年完成，我們上調(diào)2024/2025年的盈利預(yù)測(cè)。我們預(yù)計(jì)2023-2025年公司EPS分別為4.80/2.51/2.87元（原預(yù)測(cè)為4.80/2.43/2.77元），維持買入評(píng)級(jí)和目標(biāo)價(jià)19.75元不變。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1）此次收購(gòu)尚未完成，存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓不能順利推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2）公司供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)商業(yè)模式為根據(jù)商品成交額并按照一定比例收取固定的費(fèi)用，2022年以來大宗商品價(jià)格下滑，公司收入規(guī)模和盈利能力都有可能受到?jīng)_擊，公司積極拓展供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)品類和區(qū)域，但新品類和新區(qū)域都需要培育的過程，且過程中面臨風(fēng)險(xiǎn)。此外，海外業(yè)務(wù)是公司供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的重要組成，當(dāng)前海外主要經(jīng)濟(jì)體面臨衰退，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)也帶來地緣政治風(fēng)險(xiǎn)，都有可能對(duì)公司業(yè)務(wù)造成影響。

3）公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊由建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩個(gè)主體運(yùn)營(yíng)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)在三四線城市有較多存貨，或?qū)句N售造成拖累，此外，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售拐點(diǎn)未現(xiàn)，盡管建發(fā)房產(chǎn)布局于核心城市的核心區(qū)域，在過去取得了優(yōu)異的的銷售成績(jī)，但這并不能代表未來。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)