每經(jīng)AI快訊，中國銀河01月07日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評級。

事件：深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（征求意見稿），意見明確改造范圍，包括改造對象、范圍劃定，土地清理收儲等內(nèi)容。

明確改造對象改造方式：2024年1月4日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（征求意見稿）。征求意見稿針對深圳市城中村改造明確如下主要內(nèi)容。1）改造對象方面，以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及原村民實際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域。2）改造方式方面，主要為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等三類；i.拆除新建類改造：意見提到在符合要求的城中村空間范圍基礎(chǔ)上將周邊低效用地一并納入實施改造范圍；ii.整治提升和拆整結(jié)合類的改造：主要以安全治理工作如房屋結(jié)構(gòu)、消防等為主；iii.意見提出在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下可采取“整治提升+局部拆建”方式實施拆整結(jié)合改造，拆整結(jié)合以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和（含零星納入的空地）原則上不超過拆整結(jié)合類城中村項目總用地面積的30%。3）土地收儲方面，意見明確形成凈地入庫。4）用地出讓及開發(fā)建設(shè)方面，意見提到在項目經(jīng)濟可行、規(guī)劃條件能夠支撐的前提下，應(yīng)按要求配置一定比例配售型保障性住房。

廣深城改或具多處共同點：此次深圳發(fā)布的征求意見稿與2023年11月22日廣州出臺的《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》主要具備如下共同點。1）兩市均提到三種改造方式，即拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合。2）在土地收儲方面，兩市均實行凈地供應(yīng)。城中村改造凈地入庫或?qū)⒊侵写甯脑斓那昂箅A段劃分清楚，即改造前期完成土地征收、補償安置落實到位，土地形成凈地入庫，改造后期相關(guān)部門進行土地出讓，土地受讓方完成開發(fā)建設(shè)；因此有望提高城中村改造速度。3）在保障性住房方面，兩市均提到配置一定比例的保障性住房，我們認為保障性住房建設(shè)或與城中村改造結(jié)合，并有望得到推行。

城改規(guī)?？善冢航刂?022年底，深圳市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建面2.2億平方米，占全市建筑總量比重40%以上，城中村規(guī)模可觀。結(jié)合我們在《城改規(guī)?？善?，有望帶動投資》報告中的測算，我們預(yù)計21個超大特大城市的城改年均投資有望達到1.19萬億元，此輪城改或?qū)⒂行Ю瓌油顿Y。

投資建議：深圳出臺城中村改造相關(guān)的征求意見稿，明確改造方式、土地收儲、用地出讓開發(fā)建設(shè)等主要內(nèi)容。我們認為廣深兩地城中村改造新規(guī)或?qū)ζ渌鞘芯哂袇⒖家饬x?？紤]到廣深陸續(xù)出臺城中村改造相關(guān)政策文件，城中村改造進程或?qū)⒓铀偻七M。建議關(guān)注城中村改造相關(guān)公司：城建發(fā)展、光明地產(chǎn)、城投控股、中華企業(yè)、中國海外發(fā)展、萬科A、越秀地產(chǎn)、珠江股份、保利發(fā)展、華潤置地、沙河股份等。

風險提示：政策推動不及預(yù)期的風險、城中村改造實施不及預(yù)期的風險、宏觀經(jīng)濟不及預(yù)期的風險、資金到位不及預(yù)期的風險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——專訪北大國發(fā)院管理學(xué)長聘副教授馬京晶：去年下半年消費者信心開始回升，當前消費信心最低的領(lǐng)域是住房

(記者 蔡鼎)

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